【新晋千亿房企】荣盛发展：三四线土储占比近7成 多元化战略待考

【导语】在房企们集中实现跨越发展的2018，荣盛发展终于得以圆梦千亿。作为河北首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛靠着京津冀一体化的红利，在地产规模赛道中展露头角。新的一年里，荣盛拿地增速放缓、盈利水平稳定，但多元化战略仍有待考察，总体步伐稳健。

荣盛地产首度跻身千亿俱乐部

4月2日，荣盛发展披露2018年度业绩报告，该年度荣盛发展累计完成合约销售额为1015.63亿元，顺利跻身千亿房企俱乐部。

荣盛公司各项经营指标保持了较好的增长态势，累计签约面积983.4万平方米，同比增长54.7%；销售金额同比增长49.5%，高于同规模房企的平均水平；年度回款815亿元，超额完成年度计划，同比增长33.2%。

至此，荣盛发展迈上新台阶，从此登上一个更大的舞台。在2019年中国房地产百强企业综合实力排名中，荣盛发展位列16位，融资能力排第4，运营效率排名第8。

货币资金充裕 债务得到改善

良好的销售回款，给荣盛发展的现金流也带来极大改善。2018年，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额达175.12亿元，同比大增670.19%，这令公司的现金于期内净增加48.7亿元至273.8亿元。而公司一年内到期的债务为266.86亿元，在现金流覆盖的范围。

在盈利水平上，2018年，荣盛实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%；2018年荣盛的毛利润177.36亿元，同比增长55%，净利润达82.77亿元，同比增长36%；毛利率31.5%，较上年增长2个百分点；净利率约15%，相比于2017年下降了1个百分点。

联带作用下，企业的债务结构也得以改善。根据年报相关数据测算，荣盛发展2018年末净负债率大幅下降35.89个百分点，至87.86%，处在5年来的最低水平，显著低于上市房企的行业平均水平。

总体来看，荣盛发展的资金充裕，盈利水平稳定，但相比同规模房企盈利方面表现不算突出。

增速放缓 土地储备原地踏步

是以，千亿之后，荣盛发展并没有大踏步行进，而是选择“慢下来”。荣盛称，为应对经济下行压力和多领域管控带来的阵痛，2019年的签约目标仅1120亿元，据此计算，销售额增长幅度仅为10%左右。

相对保守的新年目标背后，与荣盛公司的资金链和土储都不无关系。根据财报显示，虽然2018年荣盛的净负债率有所下滑，但资产负债率依旧处于84.05%的警戒线之上。

现金之外，荣盛发展的土地储备数量与结构也是其作出“降速”的依据之一。截至2018年底，荣盛土储建筑面积为3613万平方米，与2018年上半年的3630万平方米相比，不增反降，基本处于原地踏步的状态。

这一年里，荣盛发展通过股权收购、招拍挂、旧村改造等多种方式，先后在长三角、京津冀以及中西部等30多个城市获得89宗土地，规划建筑面积760.53万平方米。其中，分布在三四线城市的占比高达90%，二线城市占比为10%，一线城市并没有拿地信息。

事实上，荣盛地产3613万平方米的土地储备中，过半土储集中在环渤海区域，三四线城市占比近7成，其中河北省三四线城市占比已经达到总土储占比的31%，这里面廊坊、张家口等地占比较高。一二线土储不足。

业内人士指出，三四线城市土储占比过高，在应对楼市风向变动时，容易产生较大的波动，存在一定的风向。

“3+X”多元化战略待考

在房企高速发展进程中，转型打造多元化格局成为一种“潮流”，荣盛也是其中一家。  

2015年，荣盛决定走出“单一地产业务”模式，“3+X战略正式启动。“3”即目前公司的主要业务大地产、大健康、大金融，“X”是互联网等新兴产业。  

虽然将上述板块列入主营业务，但从2018年荣盛发展营业收入各行业占比来看，房地产开发收入499.61亿，占比88.63%，依旧是最重要的产业。

其余板块虽然规模尚不足，但产业园区的增长最为明显，2018年营业收入达33.6亿元，同比上升113.6%，增长迅猛，在营业总收入中占比上升1.9个百分点。

除此之外，金融板块、互联网板块的业绩贡献率相对较低。财报显示，金融板块中仅泰发基金实现了3.97亿的净利润，互联网板块甚至没有完成预期目标，仅实现营业收入4776万。  

多元化布局之下，荣盛发展目前以及今后相当一段时间的发力点仍将落于房地产业务上。如何实现房地产业务的稳步向前，以及多元化业务的平稳过渡，依将考验荣盛发展的决策者们。