正荣地产盈利能力持续疲软 土储失衡一线城市面临失守

【导语：2018年至少有10家房企新晋千亿行列，掌柜财经将陆续推出《新晋千亿房企进阶之路》深度解读系列，挖掘其跨越千亿时所经历的战略转型和发展机遇，为行业发展提供更多的借鉴和参考。】

2018年，房地产交易规模再创新高，房地产行业千亿房企数量也创下历史新高，以正荣为代表的新晋千亿房企均实现了跨越式的发展。根据正荣2018年年报显示，截至2018年12月31日止，全年实现合约销售额人民币1080亿元，同比增长54.0%，跻身千亿房企阵营。

在规模实现跨越的同时，正荣地产同样面临着土储布局失衡、土储权益占比过低、盈利表现持续疲软等顽疾。

多项指标上升 成功跨越千亿

发迹于福建的正荣集团2013年才开始全国化布局，开始从福建走向全国。2016年，正荣集团启动全新战略，将原有"一主两翼"升级为"三驾马车"的发展格局，并将总部迁入上海。2018年堪称正荣的爆发之年，低调务实的正荣年初在港交所完成上市，并在年底实现千亿目标。

2015-2018年这4年时间，正荣一直保持着比较靓丽的经营业业绩和高速的扩张步伐。掌柜财经查阅正荣年报可以发现，2015-2018年，正荣分别实现合约销售额230.6亿、392.9亿、701.5亿元和1080亿，业绩持续高速增长。

正荣近4年销售业绩情况

2018年，正荣地产年报数据显示其在规模、营收、利润、负债等多项业绩指标上表现亮眼，核心指标增长明显。报告期内，正荣实现合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%;实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%。

频繁融资 净负债率骤降至74%

据正荣地产的历年年报数据显示，正荣近几年负债总额在持续高速增加，2014年至2016年分别为418.55亿元、532.11元、777.69亿元， 2017年的负债总额更是高达941.98亿元。2018年，正荣地产成功跻身千亿俱乐部的同时，其总负债同样突破了千亿，达到了1169.20亿元。

来源：2018年年报

对应高负债状况，正荣的净资产负债率也随之长期处于高位状态。掌柜财经查阅相关数据显示，正荣地产上市之前的2016年和2017年，其净负债率分别达到了206%和183%。上市之后，正荣地产扩宽了融资渠道和手段，频繁融资以求降低负债率。查阅相关数据显示，正荣地产自上市之后一年多时间内先后进行了约7次优先票据发行， 2次资产支持债券(ABS)，一次旗下子公司债券融资，加之上市累计融资约195.63亿元人民币。2018年，正荣净负债率下降至74%，但长期来看实际上债务隐忧依然存在。

土储权益比重低 一线城市土储占比仅4%

在积极去杠杆、降负债的同时，正荣地产继续采取逆周期拿地策略，通过招拍挂、与合作企业开发、并购等方式大量补货。年报显示，截止到2018年末，正荣总土地储备达到2456万平方米，分布长三角、环渤海、中部、西部、珠三角、海西等六大区域近28个城市，其中超过70%的土地储备位于一、二线城市，但真正一线城市土储占比仅为4%。对比同为新晋千亿房企的金茂、富力，其一线城市土储占比均达到了14%，正荣一线城市布局面临失守。

图：正荣地产土储区域分布

具体来看，正荣在长三角区域总土储达978.9万平方米，占企业总土储的近40%。其次，海西区域土储占比达28.90%，此外土储占比超过10%的区域仅中部区域和环渤海区域。值得关注的是，在正荣的2456万平方米的总土储中，其权益占比仅在53%，换言之正荣地产手里的真实土储面积总量其实并不多。

年报显示，在正荣2018年1080亿元的销售金额中，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

但细化数据来看，在千亿销售额的贡献中一线城市仅占3.8%、二线城市占84.8%、三线城市占11.4%。一线城市销售及土储占比过小导致正荣地产近两年的合约销售均价逐年下降。2018年合约销售均价为16765元/平方米，远远落后于金茂、融信、远洋等同级别开发商。此外，正荣所着力打造的“正荣府”、“紫阙台”、“云麓”三大住宅标杆产品品牌影响力也远不及金茂的“府”系、泰禾的“院子系”等同级别产品系。

增收难増利 盈利能力薄弱成顽疾

2018年年报数据显示，2018年期内正荣实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%;股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元，同比增长70.7%。但在光鲜的数据背后，正荣在盈利方面则是持续疲软，增收不增利或许是正荣后期将着力解决的顽疾。

掌柜财经查阅相关资料显示，实际上近几年来正荣的净利率与毛利率一直保持在较低水平。从其2014年-2018年的盈利情况来看，公司毛利率均在20%徘徊，而净利率不到10%，最低仅在2.64%。而有数据显示，2017年的主流房企的平均净利率已经达到12.4%。

△正荣地产近几年毛利率、净利率

对比同级别新晋千亿房企盈利表现，富力地产和中国金茂2018年毛利率分别达36.40%和38%，雅居乐更是高达43.90%。即便对比同为闽系新晋千亿房企的阳光城和融信中国，正荣的表现也难言突出。而在净利润率的表现上，2018年中国金茂和雅居乐分别达到了19.40%和14.90%，融信中国同样达到了10.10%，盈利能力远远强于正荣。

此外，据年报显示，中国金茂、金科、雅居乐三家净利润分别达73.77亿元、40.21亿元、83.58亿元，而正荣仅有22.33亿元，而毛利表现同样远远落后于同级别新晋千亿房企，其盈利能力可见一斑。

2018年，正荣跨越千亿房企门槛。2019年，正荣将合约销售目标定在1300亿元，降速之后首要面对的就是如何增加土储权益和调整结构布局?如何提升盈利能力?如何平衡好规模、负债、利润的“铁三角”关系?