中骏方隅长租公寓：引入外资，重资产模式仍难盈利

房地产市场，谁掌握了资本，就掌握了市场主动权。长租公寓早期是一项“烧钱”的投资，要想跑得远，融资是最佳选择。在这方面，只有一岁半的中骏方隅做得有声有色。

截止到2019年5月，方隅旗下拥有项目体量约14,000套，在北京、济南、南京、苏州、上海、杭州、南昌、泉州、惠州等城市都有布局，其快速布局的依仗就是引入了外资。不过，虽然无资本压力，方隅现阶段创收也并未见太大起色。

方隅公寓相关负责人告诉掌柜财经，现阶段方隅的重点工作不是盈利，而是开拓房源和扩大品牌影响力，未来，计划三至五年方隅要在核心一、二线城市布局5万至10万套长租公寓。

引入外资，8亿美金助方隅提速

中骏方隅首家门店开业是在2017年底，但严格来说，方隅真正规模发展是从2018年开始，与其他房企相比无疑是“新手”。一年半的时间，布局9大城市已拓房源数量超过1.4万套，方隅速度在国内也是比较快的，其中最大依仗就是资本。

据了解，早在宣布进入长租市场之前，中骏就在资本方面开始铺路。2018年末，FUNLIVE方隅与基汇资本旗下管理基金签署框架协定、平台合作协定及种子专案的买卖协定，双方将共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，目标未来3年平台规模超过人民币100亿元。

在采访过程中，方隅公寓相关负责人也向掌柜财经透露，方隅之所以“跑得快、跑得稳”，关键在于有强大的资金支持，避免了运营早期“缺粮”的尴尬。

（图片来源于网络）

说到方隅的资本经，不得不提一下中骏方隅CEO陈坚。

这位2018年4月才加盟中骏的干将，拥有超过20年环球投资银行经验，曾于瑞银、汇丰、摩根大通和麦格理工作，加入中骏前在麦格理服务10年，担任麦格理的高级董事总经理和大中华区与房地产部门的主管，负责相关的投行、企业融资和顾问，和直投业务。一位金融老将加盟，全面负责方隅发展战略制定、运营及资本管理工作，在渠道方面的优势自然不用多说。

据悉，方隅目前拥有超过100位员工，管理层均系地产、公寓、酒店及金融行业资深专业人士。

面临三大考验，重资产模式仍难盈利

开拓房源，是房企打开长租公寓市场的第一步。据掌柜财经了解，目前方隅主要采取重资产自持、租赁升级改造、管理输出等方式开拓房源，其中，自持物业占主要份额。

方隅公寓相关负责人透露，与其他房企不一样的是，方隅房源有很大比率，是从中骏自身自持物业转化而非另外收购，虽说是重资产运营，但建安主要是地产板块负责，长租板块主要跟进后续软装、运营，实际开拓成本并不高。

不过，作为一个行业“新手”，方隅在运营过程中也难免会遇到各种阻力。据方隅公寓相关负责人介绍，目前方隅公寓运营和发展，主要面临三方面的考验。

首先，是来自于市场的考验。虽然“租购并举”东风吹了多年，但我国整体长租公寓市场并不成熟，一方面是地方政策不明朗、差异化，增加了长租公寓工作开展难度，另一方面是市场意识未普及，推广工作任重道远。

其次，是运营人才短缺。长租公寓市场的竞争，不仅仅是市场份额、房企实力的竞争，更是“软实力”的较量，尤其是运营团队间的较量。方隅要拓展长租公寓市场，除了资金支持外，还需要高效运营团队的协助。

再次，是缺乏标准化的体系。“方隅还很年轻，其运营模式也一直处于摸索阶段。如何开源节流，如何更好的适应市场，建立标准化体系，都是现阶段我们要努力的方向。”

长租公寓作为一项长周期的运营业务，在短期内实现盈利难度很大。方隅定位中高端产品线，在租金水平方面相对于一般长租公寓有优势，但要实现高盈利还需要时间的考验。

早在今年年初的业绩发布会上，中骏集团董事局主席黄朝阳就表示，长租公寓前期创造的收入不会太多，方隅的主要目标还是把量做起来，通过三年中骏要实现弯道超车。

据其介绍，中骏的长租公寓业务收入分为运营管理、基金管理、项目退出出售以及租金等多个方面，2020年相关收入能超过4亿元。