联安村旧改博弈 百年老村改造热情再度点燃

“也许这次会真的要动起来了。”听说9日举行的珠海市“三旧”改造专题会议的相关消息后，今年50多岁的森叔(化名)喃喃地说道。

今年2月，森叔所在的联安村正式与中信地产珠海投资有限公司签订旧村改造项目前期工作合作协议，这个百年村庄的改造热情再度点燃。

这大半年来，不少外村人碰到森叔都会忍不住问：“村里动了吗?”而森叔也一时答不上来。

实际上，早在2000年，联安村就被纳入珠海市主城区首批26个启动城中村改造的名单，但由于利益协调、政策配套等多方面因素作用，如今联安村改造的博弈仍在进行之中。

作为建设宜居城市、改善人居环境、推动经济增长和产业转型的重要抓手，“三旧”改造是珠海尤其是主城区发展必须迈过的一道坎。

今年下半年以来，珠海对“三旧”改造工作进行了多次调研和座谈，释放出了加大力度加速推进的强烈信号。加强相关政策梳理和修订，控制好规划条件，把更多的自主权交给区和镇街，让利于民，降低准入门槛，更好地发挥市场力量推动改造工作，成为旧村改造的一大思路。

在新的形势下，联安村——这个被高楼大厦环绕、离拱北口岸不到1公里的珠海城中村样本，能否找到各方所接受的旧改道路，为主城区旧村改造形成示范，备受各界关注。

●南方日报记者 吴帆

1“又一次”改造

“森叔，听说你们村里真的要改造了，很多联安人要成为千万富翁了?”这几个月来，森叔遇见外村人时，总会被开玩笑似的问道;但他内心清楚，事情还没那么简单。

时间回到更早前，开春的联安年味刚散去，一则通知贴在了村内的公告栏上：2月25日，中信地产珠海投资有限公司与联安村签订旧村改造项目前期工作合作协议。

事实上，这已不是联安人第一次听见关于旧村改造的事情了。早在2000年，联安村就连同关闸乡被纳入主城区首批26个启动城中村改造的名单，但由于联安村的楼房大多在上世纪80、90年代建成，村民那时改造意愿并不强烈。此后，由于利益协调、政策配套等多方面因素，联安村改造多次纳入日程，但一直未能按计划推进。

接近十六年过去了，新房已经老去;与此同时，环境卫生变差、治安案件时有发生、消防隐患凸显……这些都成为联安人不得不正视的问题。如今的他们，已经不像16年前那样拒绝改造，在部分村民的话语里，更透露出一些期待。

不久前，负责城市更新的相关政府人员来到联安，和村民代表、村干部进行座谈，调研“三旧”改造事宜，引起了不少村民的关注和讨论。

村民最关心的是利益补偿的问题，这也是包括联安村在内的旧村改造面临的核心难题。村民陈伯今年曾与到村里调研的中信工作人员交谈。当时，他抛出了一连串问题：

“我现在有2栋楼，分别建于96年及80年代，一共住了12口人。房屋面积要大于房产证标示面积。如果要赔偿，按什么面积赔?要赔几套?”

“村民许多房子用于出租，赔偿的时候，是不是要把这一部分的价值考虑进去?”

“还有村里搭建的那些铺位，先不要去纠结是不是违章建筑，有收益在，你不赔他们是不会动的。这个怎么解决?”

“如果要改造，肯定也不是一时半会的事情。村民们到时住哪里?万一改造过程拖个十年八年怎么办?”

陈伯说，这些问题在一定程度上代表了不少联安人的内心想法，但当时中信相关工作人员未能给出明确回应。

“拆房子容易，但怎么把事情做好，涉及到利益，都不是容易的事情。”他感叹道。

2 被高楼围起的村庄

联安改造之难，也在于其独特的区位优势。

据记载，1902年，斗门县几户农民迁到现联安村村址买地建立村庄，定名联安村。当时，联安“土地肥沃、良田逾千亩”。

如今，这片由联安路南面、粤海东路北面、莲花路东面构成的约6.27万平方米地块，是珠海主城区的核心地带，在其直线距离仅1公里的不远处，就是中国最大陆路口岸之一的拱北口岸。

然而，同在一片天空下， 村里村外却是不同的世界。

“这里有325栋房屋，建筑物面积超过12万平方米。”曾是联安村更新办雇员的森叔对此早已熟记于心。

数字是抽象的，走进村子的感受更为直观：在高楼大厦的包围下，村内遍布着五六层高的低矮水泥握手楼，道路呈“田”字状，除了一横一纵两条主要街道外，其余则是屋宇间挤成的小道，只容两人行走、如毛细血管般密布。因难以被太阳照射，路沿长出一层浅浅的青苔，一些路口散落着垃圾。

村里还有一个沿街而设的农贸市场，这是村中最繁忙的区域。菜摊肉档、糕点小吃铺、生活用品店、百货商铺……不仅满足着村里住户各项生活需求，还吸引了不少附近小区居民前来。

“如果在雨天进入联安，能听见两种声音。”有附近居民打趣道。

一种是雨水敲打铁皮声。铁皮做的雨盖、屋棚及商铺门口向外延伸的铁皮棚架，被雨水敲击作响。另一种是哗哗的麻将声，麻将是村民主要的消遣，不少屋子的一层，都会时不时传出麻将声。

官方统计数据显示，村中有常住人口750人，暂住人口约4500人。占据得天独厚地理位置的联安村，接纳着相当于6倍本村人的暂住人口。如果按联安村目前约300名的村合作社社员数量来算，这个比值达到15倍。

这4500人中，大多为来珠海工作的外来年轻人口，有相当比例在拱北商圈的宾馆、食肆和酒吧上班;也有一些是嗅到商机，来村里及周边租店开铺的各类“小店老板”。

3 包租公的考虑

看到外来人口的涌入，部分村民乐在心里，他们的主要收入正来自房子的租金。

森叔现在就过着包租公的生活，他家的楼一共5层高，每层设计为两户，顶层自住，下面四层则出租。为方便租客进出，他还特地为大门装了电子门禁，并给每个租客配张卡。

“联安的屋子看情况，一般每间房月租600到1000元不等。”森叔并没有透露每月租金收入多少，但他介绍，一栋房子出租下来，村民每月过万收入并不成问题。“如果有几栋楼房，收入会更高。”

在他屋子的周边，类似的楼房林立，接纳着形形色色的租客。

这两三个月来，联安村改造处于收集房屋测绘基础数据的阶段，但是，有部分村民并不同意提交前期调查的相关证明资料。

森叔和村中的几位老婆婆便持反对意见。

“现在完全没提赔偿方案，就要大家交房产证、户口本、身份证、结婚证的复印件资料，感觉很没保障。”李婆婆直言。

她认为，如果有提出初步赔偿方案，大家觉得合理肯定会配合提交。但在未得到相关信息的前提下，要求提交这么多关键资料，她无法接受。

“我觉得，有多少个平方米就应该赔多少。不管我超不超建，屋子的租金是照样收的。”另一位刘婆婆说。

联安本来承受不了这么多租客。当年，每户村民批准的建筑面积为150—200平方米不等。但村民实际建设的大多为5层的楼房，以一层100平方米计算，轻易就超出了当年每户最多200平方米的批建面积。

关于违章建筑面积的确权问题，过去几年，珠海市曾出台进一步规范村民建房管理的若干意见，对已建成未报建确权的农民宅基地住宅，统一要求在五层以下(含五层)，且建筑面积在400(含400平方米以下)的，房屋确权办证时无需缴纳罚款。但政策不适用已经完成或者正在进行的征地拆迁项目。

李婆婆认为，如果当初落实好了这个政策，联安改造的事情就简单得多。“因为许多村民还是会担心，违建面积在没有确权的情况下，无法得到满意的赔偿。”

4 拉锯中的村干部

联安村的村干部也有着自己的苦衷。

对于村民提出的400平方米确权政策的问题，联安村股份合作有限公司董事长伍社捷有自己的看法：“关键是容积率获批通过，其他问题都自然而然解决。”

他说，由于联安村大多村民的建筑面积都超过了400平方米，目前的主要思路应该是把容积率争取下来，然后与开发商协调赔偿方案，打包解决违建面积。“如果能批复下4.5的容积率，就有足够的发展空间和收益空间，用于满足各方诉求，不用去争取400平方米确权指标，也不用担心处理违章建筑的事情。”

他承认，4.5的容积率对于珠海的规划而言，的确“不低”，但是作为村干部，他认为有必要坚持。“联安村现在的容积率约为2.2，如果批复3.0，对于许多开发商来说不够利润，自然不愿意推动改造，村民也无法得到满意的赔偿。”

也有联安村干部提出，在联安村附近的仁恒滨海中心容积率为4.56。“那边的容积率这么高了，为什么联安村申请4.5的容积率会这么难?”

拱北街道办分管城市更新工作的负责人何远光表示，中信地产公司已与联安村签订前期工作合作协议，已在开展前期测绘、资料搜集、房屋面积认定、规划设计等工作。“我们将在符合政策的前提下，保护村民的利益最大化。”

珠海市更新办相关负责人此前曾回应，如果联安村开了先例，这可能会为其他城中村改造带来不便，后续村民要求也会更高;另外，高容积率与珠海建设宜居宜业城市的目标也不符合。

5 时间路口上的抉择

对于联安的改造来说，现在或许仅仅还只是个开头。站在时间路口上，各方各有考量。

一些联安村村民认为，在特区建设初期，联安村为支持珠海城市发展，在耕地征用工作中作出了很大贡献，但他们觉得后期没有得到非常妥善的安置，这使得村民对涉及未来利益的事情十分谨慎。

在珠海市浩业集团房地产开发部总经理官海京看来，“三旧”改造最大困难的一个环节在于补偿。联安村实际价值本身较高，自有收益好，建筑密度高，历史遗留下来的违章建筑多，改造开发成本较大;另外，村民对于拆迁补偿期望较高，而这种期望具备一定基础，所以改造确实不容易。“没有一方让利，是很难推动的。”

曾参与过联安村改造前期工作的广东新达城投资有限公司相关负责人表示，赔偿标准问题是一直以来与村民沟通的重点。“超建的村民不会认可只按合法面积赔偿，而对于那些守法没有超建的村民，又不公平，觉得自己守法反而吃了亏。改造工作有一系列问题矛盾要去解决。”

时间永滚滚向前，在纠结与权衡之间，环境正在变化。与联安村仅一路之隔的中铁凤凰谷楼盘，目前售价在3.8万元—4.6万元/平方米之间，而临近的仁恒滨海中心楼盘均价已达到6.5万元/平方米。

与此同时，珠海正积极研究分析旧村、旧厂房和旧城镇三种类型改造情况与存在的问题，将对当前政策架构进行优化升级，加强利益分配、管理模式等方面的深入研究，结合面临的新形势、出现的新问题进行政策措施优化补充，进一步推动权限下放和加强服务指导，加快推动项目早日落地建设。

“改造我赞成!你看现在这些街道这么肮脏，还有很多老鼠。嫁来联安村这么久，真的可以改改了。”联安村内，刚接小孩放学的萍姨毫不掩饰自己的期待。

■联安“旧改”众人声音

村民李爷爷：

像我们这种年纪的人，普遍有好几个子女。现在有五六层的屋子，大家住在一栋楼里面。如果补偿只按房产证面积计算，我们这么多人该怎么安排?

村民阿强：

我现在也不知道支持还是反对，得看到时的赔偿方案怎么样。收租多的人、还有沿街商铺可能不愿意，房子比较旧的人可能改造意愿更强一些。

村民何姨：

旧村改造的确需要，比如现在如果着火了，救火车都进不来联安村，万一有什么情况就很危险了。

联安村更新办公室某工作人员：

目前从街道办到区、市，要经历几道程序，可否简化由一个部门统一处理?另一方面，相关部门要求资料数据齐全，这在实际操作中难以做到，可否搜集资料与改造方案、赔偿标准制定同时进行?