房产行业 “暴利”时代终结 未来10年将会低速增长

   未来展望 下半年土地或“低价甩卖”

　　中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

　　张慧芳称，上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。但是，张慧芳同时也指出，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。

　　问诊楼市

　　1楼市真的会崩盘吗?

　　邹琳华表示，住房市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也由“有房住”向“住好房”转型，但房价不会出现整体崩盘。邹琳华分析称，房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。“总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内市场主动调整不可避免，但还不会进入持续衰退与萧条。”邹琳华说道。

　　2各地纷纷放开限购是否合理?

　　房地产市场低迷，各地争相放开限购。对此，倪鹏飞表示，市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前一、二线城市还不适合放松“限购”，应该支持房地产市场的自发调整过程，政府不应急于“救市”。中国社科院财经战略研究院博士后杨慧表示，一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大，购房者观望态度不会有太大转变。

　　“而其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。”杨慧建议，一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，促进住房市场稳定健康发展。其它二线城市和热点三线城市应该根据当地及区域住房市场发展特征，逐步放松限购通过市场机制促进住房市场的深化调整。

　　3楼市拐点究竟何时出现?

　　报告称，2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。2025年后，四种情景模拟状态均显示出中国城市住房需求将会呈现总体下降的局面。其中，“高城市化率、低人口抚养比”和“低城市化率、高人口抚养比”情形分别对应中国城市住房需求的高位和低位水平。报告指出，在高位水平下，中国城市住房需求的拐点将会出现在2025年以后，而低位水平下的拐点将会提前至2020年左右。

　　根据国际经验和课题组的分析结论，人口抚养比的这种长期上升趋势将会在一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。报告还指出，综合来看，2015-2030年同样是中国住房市场出现严重分化的时期，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。