房地产行业正进入调整期 楼市开始回归理性更趋健康

   目前，房地产行业正进入调整期，市场开始回归理性。面对新常态，房地产企业开始重新思考市场趋势，探索自身转型路径，为此我们采访整理了业界人士的观点。此外，人民网房地产频道也专门组织房企进行研讨，我们也摘编两家企业负责人发言实录，以飨读者。

　　——编者

　　行业整合在所难免

　　金侨投资控股集团董事长　任玉奇

　　过去，进入房地产业就赚钱，而且是快钱，今后要拼产品、服务及经营模式了

　　当前，房地产市场进入理性调整期，但未来仍有良好的发展前景，信心来自有效需求的存在。进城务工人员、大学毕业生和城镇化过程中由农民变成居民的群体将支撑着房地产市场的发展。

　　就现阶段而言，房地产行业还有发展惯性。现在我们集团仍在加大对国内一线城市、直辖市的投资。这不是偶然的，北上广、天津等大城市有很强的聚集效应，各种配套优于三线城市，仍然是投资的安全区。

　　过去一段时间，投资房地产业是趋势性机会，不需要你有多高的专业化水平，不需要你的产品是否有竞争力，进入到这个行业就能赚钱，而且是快钱。就像互联网行业常说的那样：站在风口上，猪也能飞起来。

　　2003年以来，中国房地产行业进入快速上升期，投资房地产带来的丰厚利润导致房地产投资增长较快，吸引了各行各业投资房地产，千家万户买房子。不少企业甚至用房地产板块的盈利弥补主营业务的亏损。

　　然而在如今房地产市场竞争加剧之后，部分曾经转入房地产开发与投资的其它企业，逐渐开始剥离地产业务。像浙江有一些做纺织服装的企业，过去搞多元化，进军房地产行业，现在逐渐撤出，不再做了。这是行业的理性回归。

　　未来，房地产机会仍有很多，关键是企业的产品能否有竞争力，企业是否有创新性的经营模式。集中体现为以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发，以资产管理为核心的办公楼宇开发，以改造升级和管理提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区的开发以及以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。

　　总的来说，未来房地产行业的整合在所难免，拥有好的产品、好的服务、好的经营模式才能真正把握住市场发展机会，未来才有前景。房地产行业将从趋势性机会转为结构性机会，而能否把握这些结构性机会才是对企业真正的考验。

　　精细时代正在到来

　　旭辉集团董事长　林中

　　伴随着行业利润的下降，行业风险同时也在下降，市场正在逐渐理性回归，我对中长期发展充满信心。

　　虽然今年楼市正处于波动状态并面临一定的下行压力，但我对中国房地产行业中长期的发展仍然充满信心。这一轮的市场调整，核心仍是市场的供需矛盾发生变化而产生的调整，只不过是市场在中长期曲线上升的过程中的一个波动而已。而事实上，每一轮正常的调整，都会让市场朝着更加健康的方向发展。

　　在未来市场化为主导的情况下，会造成每个城市的楼市现状进一步分化。一线城市以及部分人口导入能力强、产业有优势的二线城市，在市场回调中更具抵御能力，会走出“V”型曲线，合理调整后即会较快恢复。而供应量较大且需求有限的三、四线城市即使放松限购仍可能面临挑战。

　　显而易见的是，中央的调控政策已经取得了良好成效，投资投机性需求被挤出，自住、刚需或改善性需求已成为市场主流。

　　伴随着房地产行业利润的下降，行业风险同时也在下降，市场正在逐渐理性回归。此种形势下，政府有关部门如果能加快确立规范公平的市场规则，推动房地产企业和银行等金融机构支持房地产市场发展，对刚需和首置、改善性购房需求等给予优惠政策，应该可以更好地促进行业的健康发展。

　　同时作为房地产商，我们不可回避的是，过去房地产的“黄金十年”已不再现，房企的生存与发展也将面临很大的分化。

　　随着整个行业的精细化时代到来，精准投资、对节拍和时机的把握、对城市及区域的把握，甚至对产品的把握成为关键。而竞争激烈的行业调整期，也是有准备的优秀企业看到“危中有机”，汇聚优势资源、提升自身能力的好时期。

　　出路在于发掘需求

　　京投银泰股份有限公司副总裁　高一轩

　　我建议后续政策方向应是稳定市场各个参与主体的预期，充分发挥市场调节作用

　　2014年以来，北京房地产企业的经营状况普遍遇到了一些困难。

　　虽然与2013年相比，北京的房价并没有大幅度变化，但成交量却出现了明显的萎缩，行业信心受到很大影响。

　　这一方面说明市场的预期已经发生明显的变化，宏观调控政策已经将投资和投机性需求明显抑制;另一方面，在严格执行限购政策的大背景下，北京的自住型商品房摇号仍然吸引了数倍于可售房源的家庭数量，也说明了刚性需求和改善性需求依然存在且十分强劲，只是暂时被分流或等待更合适的购买时机。

　　面临激烈竞争，房地产企业应从传统的粗放型管理向精细化管理的转变。但单纯依靠提升管理效率对企业经营效益的贡献终究是有限的。因此，在人口和家庭结构变化的大背景下，通过发掘和引导潜在的客户需求而带来的增长才是健康的和可持续的。

　　例如我所在的企业正在研究推动把单纯的养老社区升级为适合祖孙三代共同居住的隔代居和三代居社区。通过合理的户型设计，在保证三代人各自生活隐私和居住舒适性的前提下，鼓励他们共同居住在同一社区。不仅方便子女看望和照顾老人，也为老人协助子女抚育孙辈创造了便利。

　　我建议后续政策的方向应该是稳定市场各个参与主体的预期，充分发挥市场调节作用，让企业、上下游行业和购房者都能够通过市场数据和分析等手段做出符合市场规律的判断。

　　同时，对于企业在经营模式上的创新给予相关的政策支持。例如在具有一定规模的新型社区，允许企业采用市场化机制自主引进优质的社区医疗和教育资源，并自行决定服务半径。让跨行业之间的生产要素自由地流动和组合，最大限度地调动企业的积极性并保护业主的相关权利，减少因政策不连续性引起的企业和业主的潜在对立。