自住型商品房寻租记：北京央企职工开宝马申购两套房

    近期北京楼市有两件事情值得关注。一件事情是，自住型商品房遭弃购；另外一件是，泰禾1号街区由于降价遭到业主维权。两件事情出现的共同背景是，降价。

　　早在去年下半年，北京市政府提出自住型商品房构想之时，一位接近政府部门的业内资深人士，曾反复对21世纪经济报道记者表示他的担忧。其中之一是，如果楼市转为低迷，降价项目增多，甚至跌到与自住型商品房项目一样的价格，那么自住型商品房就失去了价格优势。没有品质上的保证，自住型商品遭到弃购怎么办？

　　去年他表达此类担忧时，正值北京楼市热闹异常，房价疯狂上涨。自然没有受到政府部门的重视。

　　然而，剧情正在反转。从自住型商品申购到选房这半年间，北京房价从高处意外跌落。与自住房申购时的热闹场面截然相反，选房不断遇冷。比如，6月份推出的金隅汇星苑，349户家庭放弃选房资格，弃房占比约两成；第二个自住房首创·悦都汇项目的弃选率达六成；采育满庭春MOMA项目截至7月26日晚，弃选率高达84%……

　　关于自住型商品房的弃购，21世纪经济报道记者在一个论坛看到的调查显示，大部分自住型商品房申购人弃选的原因是“品质没有达到心理预期”。

　　诚然，品质差固然是弃购的部分原因，但深层次原因却是保障与市场的混淆。

　　当政府将保障的责任推给市场时，一个简单的经济学常识是，在价格固定的情况下，商人能做的就是压缩成本。所以，自住型商品房品质不好是必然的。然而，冠以保障性质的自住型商品房，一定程度却是走的市场化程序：土地出让时，竞建自住房和其他保障房；开发商自主建设；申购实行摇号。市场与保障拧在了一起，表面公平，实则混乱。

　　在市场依旧热闹时，自住型商品房价格优势明显。所以，不难理解，最初一度让申购网页瘫痪；而市场持续低迷，前景不明时，人们对自住型商品房就犹豫不决了。既然政府借助了市场的手段，那么，市场也必定会用脚投票，结果便是上述弃购现象的发生。

　　任志强在博鳌·21世纪房地产论坛发表评论说，未来几年政策的常态将是，借市场而提供保障，借棚改而拉动投资，借双轨制而操纵住房市场，借保障房而分化需求。短期将冲击市场，分化需求，抑制房价。长期将导致低品质的重复建设。非市场化容量的扩大，必然影响供求关系，当市场无法预知供给时，必然会造成投资失误。

　　当房价下跌到一定幅度，自住型商品房便失去了优势。本质上，它与泰禾1号街区由于降价遭遇维权是一样的。房产作为个人资产收益，其投资属性影响着购房人的心态。

　　记得今年年初，一位开着宝马的朋友告诉记者，他参加了两个自住型商品房的申购。不过，由于他名下有房，不符合资格，最终被剔除在名单之外。这位朋友供职于某知名央企，如果他名下无房，这位开着宝马车的申请者完全有可能既能申请到自住型商品房，未来还能以低价买到单位自建的房子。也就是说，如果不是楼市低迷，自住型商品房所暴露出的问题就不是弃购，而是大量的寻租。

　　如果保障不能回归保障，市场不能回归市场，政府坚持将保障的责任推给市场，那么，被弃购的自住型商品房将陷入不能完全面向市场，又不能降价的两难境地。