孙华良：海外置业成为一种共识 亲自操盘是“顺势而为”

面对海外地产的井喷式增长，国人的投资热情愈发高涨。在这个陌生的领域中，国人投资海外房产究竟需要关注哪些方面？未来的海外地产大趋势又为呈现何种态势？值此之际，上海房地产经纪行业协会专家委员会副主任孙华良先生，共同探讨海外地产之未来。

海外置业成国际资产配置的首要渠道

中国买家投资置业海外地产已经成为一种趋势和共识。近几年海外地产投资额的峰值屡创新高，从2011年的44亿美元到2015年的300亿美元，5年时间内翻了近7番。中国买家大量资金投资海外地产主要还是考虑到汇率风险、货币超发、楼市限购等各种因素，从而进行一种国际资产的配置，以保障资产不贬值。在孙华良看来，按照目前的行业发展走势，海外地产投资峰值仍会延续这样一个高速发展的趋势，过去5年内的平均增长幅度在20%左右，那今年至少将达到50%。

在海外地产快速增长的情况下，大量中国买家都会碰到不少困惑。出于资产配置角度的考虑，房产的升值空间、租金收益、转手变现等问题都是购房前必须要关注的方面，孙华良分析道。

一个国家内不同的城市都要区别看待，例如悉尼的房价已经有了被推高的迹象，而相对来说墨尔本还处在一个发展中的时期；新加坡、加拿大的国外买家中，国人占比很高，推高了当地移民、投资、教育、房价和物价的上涨；从物业租金来看，海外学区房的租金收益就会相对可观；从面向国外买家的楼市政策来说，澳大利亚对国外买家采取了限购措施，马来西亚对国外买家的投资门槛有一定的标准。海外地产千变万化，因此不同的城市需要区分对待。

3万亿的市场规模如何分割？

数据显示2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍。未来这一数字还将继续攀升，可能会达到3.27万亿元人民币，这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。

孙华良表示自己对未来海外地产将达到3万亿这样的规模感到非常惊讶。这样庞大的规模肯定不只纯粹的中国个人买家，还包括开发商进行海外地产开发投资。从整个国内汇率发展来说，资金也亟需寻找新的市场。如此大的资金流出必然会引起政府部门的关注。要消化如此庞大的投资，仅通过国外买家是不可能的，必须要通过中国买家来消化。这也就会导致一个问题，国内的资金大量外流是不是可控，是不是能够达到市场的一个平衡点，否则会对中国的市场产生不良影响。比如企业把资金投入海外房地产市场致使资金大量外溢，将对国内房地产造成发展趋缓的后果，政府在这方面需要有一定程度的把控。

在“一带一路”战略规划中，政府鼓励开发商进入东南亚等中小国家进行投资合作，但是这些国家的房产是不是会引起国人的关注是一个问题。当前，即使在斯里兰卡也有中国企业进行投资，但是不是符合中国买家海外置业的利益需求，还存在一个问号。我认为依然是经济比较发达的国家能起到优化资产配置的作用，比如说美国日本，但是考虑到国际贸易平衡，政府适当的规模控制是需要的。

以美元计价的房产更值得市场关注

孙华良再三强调国人进行海外地产投资是为了资产配置的需求，而其中以美元计价的房产更令人关注。核心城市的房产可以保值增值，美元则可以抗拒汇率波动的风险，两重合力之下导致国人对美国楼市的认可度更高。从当前市场来看，如纽约、洛杉矶等大型城市，因为中国买家进入的比较早，华人数量比较多，国人比较能接受这样的区域，城市房价也是保持平稳发展的趋势。

关岛缘何成为海外置业热点区域？

关岛——一座既不熟悉又不陌生的城市。

关岛是一座仅次于夏威夷的旅游城市。当地的物价和房价在平稳上升的阶段，当地拉德拉公寓的单价仅1.9万/㎡，并且每年保持平稳的增长趋势。

此外，孙华良补充，当地的环境和生态保持着非常稳健的发展趋势。关岛是距离中国最近的美国，享受一切美国利好政策。国人普遍认为美国房地产税收很高，然而关岛类似于国内的经济特区，在税收政策、房产交易政策以及其他免税政策都有非常大的优惠，房产交易税收比上海还要低。关岛是以保护生态为主，发展是可控和可持续的。随着日本、韩国经济的放缓，中国游客素质逐渐提升，拉德拉公寓结合了当地政府加强未来对中国游客的开放。

孙华良表示，自己从事房产行业20多年，对国内房地产发展有一定深度的理解。在上海限购限贷以后，极大程度地限制了中产阶级及以上人士的购房和投资，大量的需求没法在上海释放，自然而然地就会释放到海外地产市场。

拉德拉公寓在国内备受关注还源于其所具备的独特性。中产阶级投资置业海外有一个重要需求，就是子女教育。子女教育是中产阶级的痛点。美国在这方面具备非常强大的吸引力。关岛全部享受的是美国教育。按照美国的法律和优惠政策，同样在关岛和旧金山留学，在关岛考进名牌大学的概率更高。

以关岛拉德拉公寓为例，孙华良介绍道，开发商把握住了中国买家的购买需求，为购买拉德拉公寓的业主子女就学提供了高质量的保障，并与关岛两所重点学校签署了战略合作协议，将教育优势落到实处。

为了给拉德拉公寓业主提供优质教育资源，开发商签约了当地2所顶级学校。其中一所学校是关岛ST.JOHN圣约翰私立学校，约有50年以上的历史，学校依美国学制区分为：低年级、中年级、高年级三个美国教学阶段。其为SEVIS教育机构成员，可授权发行I-20学生签证给外国留学生。学校一位副校长坦言，该学校每年的毕业生百分之百考上大学，其中95%是被美国本土一流大学所录取。

在被问及为何会决定亲自操盘拉德拉公寓时，孙华良总结了一个词——“顺势而为”。

综合项目的产品结构，低总价，非毛坯修，生活环境等各方面，对国人的海外置业需求有着无可比拟的吸引力和优势。未来3年内关岛将要吸引100万人口的中国投资置业买家和旅游观光客。项目后期还有10公顷海岸线，将推出2000套单元住房。市场有庞大的需求，我们有优质的产品，项目必然成为未来海外置业的热点。而从个人角度来说，孙华良表示自己在海外地产领域有3-5年的计划。

此外，经常有不少人考虑到中美两国间的政治对峙和经济博弈，对未来房产的安全产生担忧。孙华良对此表示并没有担心的必要。“同样情况下，有房产和没有房产，美国政府会怎么对待你。没有房产，你就是难民。有资产和房产，你就能得到政府天然的保护。”