“拥挤”的绿城业绩会 这家房企要悄悄冲刺1000亿

从这家房企过往业绩会来看，5个高管现身的“盛况”绝无仅有，但随着中交入主以及业务重新梳理后，绿城的主席台开始变得越来越拥挤。

绿城的业绩会越来越“拥挤”了，这次出现在主席台上的除了行政总裁曹舟南、执董李青岸、财务官冯征的惯例搭配外，另一执董李永前和绿城管理总经理李军也一同现身。

这并不奇怪，因为在经过内部重组后，绿城已经确立了“一体四翼”的管理架构和业务发展格局，即以绿城中国为主体，绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大子集团为侧翼。

虽然谈不上齐整，但这已是绿城几大业务板块负责人相对集中的一次亮相。从这样的“排兵布阵”也不难看出，绿城希望借半年业绩发布之机向资本市场讲一讲这个精心编排的“新故事”。

除了李军没有发言，其余四位管理层的“戏份”都相对平均，角色和条理也很清晰，看起来就像是“事先”有所安排的。

在这场超过一个小时的业绩会上，三四线换仓计划、绿城资产及人事调整成为媒体提问的关键词，但另一个不太为人注意的细节是，绿城在今年的内部目标是900亿-1000亿。

“我们并不计划公开上调目标，但900亿-1000亿是我们的内部指标。”曹舟南在会后透露。

“拥挤”的绿城

从这家房企过往业绩会来看，5个高管现身的“盛况”绝无仅有，但随着中交入主以及业务重新梳理后，绿城的主席台开始变得越来越拥挤。

李永前和李军都是绿城业绩会的新面孔，前者为绿城房产董事长，后者任职绿城管理总经理，这两家子集团都是绿城“一体四翼”中的重要组成部分。

按照绿城的规划，房产集团将围绕着品质、周转率、性价比、毛利率等七个方面争创“第一”，而绿城管理将继续加大规模，并在此基础上注重所在区域的结构性调整，小镇业务除了开拓一二线核心城市周边的项目，还需兼顾三四线城市短平快项目。

截至2016年6月30日，模拟重组整合后的新绿城管理集团合并管辖项目合计达到166个，规划总建筑面积约5225万平方米。

或许是小镇和代建业已为市场熟知，相较之下，绿城资产倒是多了一份神秘，这也成为在场媒体抛给曹舟南的问题之一。他介绍称，绿城资产成立的目标除了盘活旗下的酒店、商业等存量资产外，更为重要的是构建一个具有全牌照的金融控股集团，这个平台很重要的一个角色是为绿城其他业务输血。

“去北京拿地，没有准备100亿就不要拿，在杭州没有50亿也不用去拿，原来杭州是八大房地产公司，现在在杭州市区做房地产的就剩下绿城和滨江，其余都被挤出了杭州，因为资金不够没法在杭州市内拿地。其实，北京和上海也是一样，如果没有形成资金池，就只能边缘化或者去三线城市做项目。”

在曹舟南看来，房产公司缺少的是低成本资金来源，而内地金融机构缺少的是优质房地产投资资产，上述两方面未来一定会打通，这也成为绿城着力金融的出发点。

作为“老绿城”人，曹舟南深刻地感受过资本市场的冷暖：“行业好的时候，银行会主动帮助配资，而一旦发生逆转或者调控，不要说拿地阶段配资，也甭谈开发贷，连按揭贷款都找不到银行拿。根据这样的行业变化，绿城中国一定要打造金融平台，一方面是盘活存量，另一方面增加资源型的投资能力。”

在可以预见的未来，成立绿城基金、绿城融资租赁公司、参股或者控股地方银行，甚至参与其他的金融产业都会是绿城打造金融控股集团要走过的一段道路。

冲刺1000亿

中交入主之后，绿城似乎也进入了一条新跑道。上半年，绿城集团累计总销售面积约235万平方米，合同销售金额约454亿元，当中归属于绿城中国的权益金额约为237亿元。就销售金额而言，已经较去年同期增长40%。

在业绩见涨之际，问及是否会趁势上调全年销售目标，曹舟南回应称：”我们并不计划公开上调目标，但900亿-1000亿是我们的内部指标。“

当然，这并非没有可能。李永前透露，今年下半年绿城将有多个项目达到预售条件，预计整体可售货源为489万平方米，可售金额为1014亿元。其中，上半年存量房源可售金额为744亿元，下半年新增可售货源270亿元。

在下半年超千亿的可售货源中，环渤海区域占比28%，除杭州外的浙江区域占比30.9%，杭州将贡献22.4%，其余则分布于长三角和其他区域。

绿城年初提及的三四线换仓计划也在继续进行，按照目标，2017年要把三四线城市的库存比例降到20%以内。

“到现在为止，绿城三四线城市整个可售货值在400亿左右，到年底估计会剩下230亿左右。假设我们今年的销售额完成900亿到1000亿，估计三四线城市贡献率会达到40%到42%，也就是大约在360亿到400亿之间。”

在完成换仓前，绿城原则上将不会在三四线新增土储。事实上，从2015年开始，绿城就明确将“北上广深”及杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为聚焦重点。

上半年，在全国土地市场狂飙的市况下，绿城仅在杭州和北京共新增三宗地块，新增总建筑面积约27万平方米，权益建面为17万平方米，新增项目的总土地款约99.7亿元，获取土地的方式也主要以招拍挂为主。

当有媒体提出绿城是否会借助并购扩张时，曹舟南称，绿城的特色及核心竞争力就是产品和开发能力。品质决定了是否会并购，如果标的本身盈利是好的，那么绿城会考虑。

“从品牌、核心竞争力及公司管理的角度，我们是不太可能大面积兼并项目。因为并购项目匹配度很难保证，但一些小公司，反而更好操作。我们也在研究未来的投资战略，兼并重组模式会展开。”

与此同时，曹舟南透露，中交入主以来，已经为绿城在广东、重庆和浙江做了大量的投资铺垫，“有些项目在谈判，有些已经开始落地，为下一步通过合力方式获取土地提供了基础”。

以下为绿城中国控股有限公司2016年中期业绩发布会现场实录：

现场提问：年初绿城提出了三四线换仓计划，目前库存还有多少？

曹舟南：到目前为止，三四线城市整个可售货值在400亿左右，到年底估计最后会剩下230亿左右。假设我们今年的销售额完成900亿到1000亿，估计三四线城市贡献率可能会达到40%到42%，也就是大约在360亿到400亿之间。

三四线城市的定义有时也不够准确，比如说绿城存量房源里有些项目土地非常便宜，像海南蓝湾小镇，卖到现在已经快10年了，毛利还有38%，但这个项目也归类在三四线城市。我们现在除了北上广深这些一线城市，剩下的省会城市定位为二线城市，类似天津、济南、合肥、南京、杭州、福州、武汉、成都、重庆，这些城市定义在二线城市的核心城市，所以三四线城市的划分也不一定准确。

绿城整个土地储备可售约有2200万方，到今天三四线的占比估计还有39%。如果年底降到230亿，三四线占比会降到33%到35%的水平。按照我们原有的战略，2017年以后要把三四线城市的库存降到20%以内，这是我们的目标，甚至当时我们讲要从结构上有比较颠覆性的变化。

有些三四线城市的毛利非常高，比如海南、浙江和江苏的一些地市，但在这些城市投资的时候，我们会控制规模。

现场提问：很多央企、国企参与并购获得了一些比较便宜的土地，绿城上半年主要是招拍挂，未来有没有可能参与并购？

曹舟南：从去年到今年上半年，绿城在土地市场上还是以招拍挂为主。为什么不采取兼并的形式？客观来讲，绿城的特质是做高端产品，核心竞争力是开发能力和产品的营造能力。

所以项目层面上，如果其他投资人和开发商的项目已经启动了，从绿城的角度讲，因为品质决定了不会去并购。从盈利角度讲，可能有些项目是好的，但是从品牌、公司核心竞争力和基本价值观，我们肯定是不可能大面积兼并项目的。

如果说有些房地产开发公司有比较好的土地存量，而且所在的位置符合我们的投资战略，项目没有被开发，这样的项目我觉得非常好。我们当下也正在研究，未来绿城中国的投资战略里面兼并重组的模式一定会展开。

中交作为绿城中国第一大股东进来以后，已经为我们在广东、重庆、浙江等地做了大量铺垫，现在这批项目有些还在谈判，有些已经马上要落定了，所以我们下一步会通过合理的方式获取合理的土地。

现阶段，我们还是以招拍挂为主，绿城中国新的经营班子到位也就一年多，总体的投资策略是非常正确的。去年我们在北京、杭州拿了几块土地，当时的投资强度非常大，从去年到今年上半年为止，我们一共完成了283亿的土地投资。

现在回过头来看，这些项目全部非常成功。比如北京酒仙桥项目，当时拿的楼面价是5.5万，估计现在楼面价肯定要突破8万以上。去年杭州拿的那个柳岸晓风项目，当时是2万左右的楼面价，现在高层均价4.6万，毛利率超过30%以上。我相信这些项目在2018、2019年在经营业绩上会得到非常好的反应。

现场提问：绿城资产除了介入存量资产盘活，未来还要成为金融平台，能否介绍一下公司在这方面的计划？

曹舟南：绿城中国从2006年在香港上市，到现在刚好10年时间，从今年上半年开始，我们进行了内部的组织架构调整。

其它的内房股可能也不同程度存在这种情况，主营业务都做房地产，但是产生很多副业，比如说大量的酒店、会所，甚至医院、物业公司、教育公司。当初来看这些都是副业，但是随着行业的变化和中国内地经济发展，有些副业已经成长得非常好，盈利能力也很强。

今年上半年我们下决心，要解放房地产主营业务，未来的目标是在中国房地产行业里面做7个第一，尤其是性价比第一。

组建绿城资产管理集团，核心目的有两个：第一，把现有酒店、会所和非主营业务（房地产投资业务）的股权联合起来，盘活存量，这是基础性工作，更主要的是要组建金融控股公司。

现在进入到北京去拿地，没有100亿就不要去拿；到上海，没有60亿、80亿也别想去拿；到杭州，没有50亿也不要去拿。原来杭州有八大房地产公司，现在在杭州市区里面做房地产就剩绿城和滨江了，其余全被挤出杭州，因为它的资金不够，已经没有资格再去竞争杭州市中心的土地。其实，北京上海也一样，如果说没有金融支持，就会逐步边缘化或者去做三四线城市的项目。

房地产公司缺少的是低成本资金来源，内地的金融机构缺少的优质房地产项目，这两块一定要打通。行业好的时候，银行会主动帮助配资，而一旦发生逆转或者调控，不要说拿地阶段配资，也甭谈开发贷，连按揭贷款都找不到银行拿。

根据这样的行业变化，绿城中国一定要打造金融平台，一方面是盘活存量，另一方面增加资源型的投资能力。比如说绿城基金、绿城融资租赁公司、参股、控股地方银行，甚至要参与到其它的金融产业，以此来打造绿城的金融控股集团，支持今后绿城的投资能力。这样即便面临调控也没关系，因为不会依赖和求助于银行，有自己的银行。

绿城中国的现金流会达到5000亿，这么庞大的现金流，我们要建一个内部银行，以此降低财务费用，降低运营的风险，提高资金的集聚能力和投资能力。

现场提问：绿城的四大子集团已经完全落地，涉及很多人事调整，会不会对经营稳定造成一定的影响？

曹舟南：绿城这次调整还是比较大的，我们是围绕大的运作战略和四大子集团的子战略展开的，人事调整到现在为止非常好。

刚才李总在介绍的时候说了最重要的三句话：地产金融化、服务平台化、开发专业化。资产集团表达的是地产金融化、服务平台化是一个主脉。可以这样说，当前我的主要工作是把绿城中国打造成四大子集团和三条主线。三条主线一是开发线，二是服务线，三是投资线。投资线主要是金融这一块，从现在来看，关键是让专业的人干专业的事。这次调整以后，我认为起码是进一步通过生产关系的调整促进了生产力的解放。

人事问题也不是简单的四大集团的问题，好多是涉及到行业的变化，我们也引进了很多优秀人才。所以我认为现在的人事情况非常好，而且后面经过调整会进一步优化。期待通过这次改革以后，绿城中国的未来更加灵活，更加有激情。人事稳定问题，我个人认为是一点问题都没有。

现场提问：伴随着人事调整，未来董事会会不会做出相应的改变？做出这种调整的时候，有没有跟二股东九龙仓有过协调？未来九龙仓的角色会不会发生变化？

曹舟南：因为这次改革的调整是绿城中国内部调整，不涉及到股东问题，所以和董事会没有关系。

关于二股东九龙仓，为了这次“一体四翼”的调整，我带着四位高管，专门和九龙仓的四位大佬做了详细的汇报和沟通，取得他们极大的支持，所以这次调整非常顺利，九龙仓对绿城中国的未来也非常有信心。

现场提问：刚才说绿城可能做到900到1000亿，今年的销售目标是要提高吗？

曹舟南：争取，但是这个是不公开的，是内部目标。年初公告的是600亿，肯定按照600亿的目标来做。