杠杆上的楼市：居民杠杆率猛增 潜在风险在积累

潜在风险在积累

无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单，天下没有只涨不跌的商品。

记者在采访调研中发现，无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。

多位经济学家向记者表示，按照国际上比较通行的说法，房价收入比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之间为合理区间，显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。

国家统计局官网的一份材料显示，2006年，我国平均房价收入比为6.7，仍属于可接受范围，与国际平均水平也较接近。

但据上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2.

深圳、上海和北京等一线城市的这一数值则更高，深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门(16.6)、福州(14.7)、杭州(11.3)等东部二线城市也在赶超。相比之下，纽约的房价收入比在8左右，东京在10左右，伦敦在12左右，首尔在7.7左右，虽然这些城市的房价不比国内一线城市便宜，但其房价收入比要远低于中国。

按照国际标准，一般市场经济程度高的发达国家或地区租售比在1:100至200之间是比较合理的。

“如果出租，我买的房子需要近90年才能收回成本。”在金融业工作的周逸说，前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子，当时价格在每平方米6万元左右，短短两三年时间，租金只涨了千元，房价则翻了一番，保守估计租售比已经达到1:880.

从供求关系来分析，高房价也很难找到合理的解释。

“目前中国最不缺的就是房子。”王小广一针见血地指出。一些经济学家也向记者表示，目前三、四线城市去库存压力是摆在眼前的，而一、二线城市的供需也没有想象中的那么紧张，更多的是投资需求。

实际上，“高房价已经抑制了很多刚需，这部分人群被挤出了这个‘资金为王’的市场。”王小广说，即使放开“限购”，若不借助“杠杆”的力量，也没有多少人能买得起房子，除非居民收入大幅上涨。

目前，楼市的杠杆率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠杆率是1:5。因此，如果市场调整，一些杠杆率较高的人群、项目等，将首当其冲受到波及。

值得注意的是，居民部门加杠杆，曾被认为可以收到内部杠杆腾挪和加快房地产去库存的“一石二鸟”之效，但实际上事与愿违。

“居民部门加杠杆并不能有效去化房地产库存。年初至今，居民部门杠杆率上升2%左右，但期房和现房总库存量仍在增加，尤其是库存压力大的三、四线城市，没有实质性去化。”华创证券分析师牛播坤说。

据华创证券统计，从2015年二季度开始，在一系列刺激政策的提振下，商品房销售同比回升，今年年初至今累计增速高达30%，新开工面积同比增速也在年初大幅回升，库存依旧处于高位。

政策调控何去何从

目前，房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为，如果调控得当，风险度会降低。当然，调控也面临着防风险和去库存的两难，但显然问题越拖会越复杂。

近日，方正证券的一份题为《全球历次房地产泡沫(房地产周期研究之八)》的研报引起了市场人士关注。其中，有几个总结性的观点，值得参考：

其一，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激；其二，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关；其三、如果缺乏人口、城镇化基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长；其四，中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。

事实上，“高层已提出必须对资产泡沫高度警惕，因此必须抑制房价的过快上涨。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对上证报记者表示，房子已经不再是投资首选品，这是大势所趋。对于部分二线城市的持续上涨，要给予足够重视，并适时“分城施策”、“从严管控”。

9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案。方案再次重申，要完善房地产宏观调控。要根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。

但在经济学家李迅雷看来，当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当，或导致房地产行业风险集中释放；如果通过多种举措来维持目前房价水平，则越往后，人口越老龄化，流动人口越少，调控难度越大。

对于一、二线城市房价“变异”，决不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“这考验着调控的智慧。”

范小冲认为：“化解楼市风险，根本上还是要通过改革创新，发展好实体经济，减少对房地产的依靠来推进，而不是简单地‘去杠杆’。”

记者也注意到，央行副行长易纲近日在G20发布会上表示，中国去年底总体杠杆率达234%，处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家相比并不高，企业的杠杆率较高。中国总体杠杆率较高，短期还会上升，但要控制增长速度。杠杆率一年增9个百分点太快了，短期要稳杠杆，就是将这一速度降下来。

陈晟也认为，目前来看，“双杠杆”下调控应“稳中有进”，既要稳住杠杆，又要有针对性地抑制一、二线城市的地产泡沫，归根结底还是要通过发展创新产业，打造出新的支柱型产业来解决问题。