北京二手房买卖纠纷攀升：房价涨幅超过违约成本

2015年至今年年初，北京二手房房价连续上涨，受利益驱动和政策影响，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升。昨天上午，昌平法院召开新闻通报会，通过分析2015年至2017年上半年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，对二手房买卖的纠纷案例和成因进行了分析，这其中因房价上涨导致卖方违约成本降低，成为二手房交易纠纷的一个突出原因。

据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，昌平新收合同类纠纷案件数量分别为13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%，占合同类纠纷案件总数的比重为13%。

由上述统计数据可知，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量多，所占比重不断增加，2016年和2017年上半年，房屋买卖合同纠纷案件数量更是出现大幅度增长。

通报会上，昌平法院民一庭副庭长李笑指出，在司法实践中，法院会通过审理案件打击违约行为，保障房屋买卖交易市场的稳定。

■ 探因

房价涨幅超过违约成本

在通报会上，昌平法院民一庭副庭长李笑介绍，通过对这类案件情况分析发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，也就是通常所说的“坐地涨价”，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。

卖家为什么敢于堂而皇之地违约？李笑分析称，按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而一旦房价上涨幅度过快过高，违约成本便会低于房价上涨带来的利益，为了获取利益最大化，卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。

政策影响买方履约能力

李笑表示，在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来，北京市连续出台多部购房政策为例，新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定，主要目的是打击炒房。

从今年第2季度开始，受新政影响，部分买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或购房款。

房地产中介经营不规范

李笑说，房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排，买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐，一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

还有少数中介人员因急于获得中介费，不严格审查房屋情况，造成合同无法履行。