房地产调控政策效果正在显现 将进入存量时代？

    日前，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，从同比看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。今年以来，各地在“房子是用来住的，不是用来炒的”思想指导下，因地制宜、因城施策出台了不同的房地产调控政策。从数据来看，“史上最严”的房地产调控政策效果正在显现，一二线城市市场明显降温，三四线城市总体稳定。下半年以来我国房地产市场总体呈现“趋同”态势，预计这一趋势在未来还将延续一段时间。

　　由于调控政策取向不同，今年以来全国房地产市场再次出现“分化”态势(上一次在2015年)，以去杠杆、去泡沫为主的一线和部分二线城市房地产市场明显降温甚至趋冷，以去库存为主的三四线城市以及部分前期房价涨幅较小的二线城市市场总体稳定，有些城市市场还有所升温。但从10月份数据来看，全国市场表现由分化又开始向同步趋冷转变，市场降温态势明显，房地产市场传统的“金九银十”旺季不旺。具体表现在：

　　首先，全国大中城市住房市场销售额出现负增长。10月全国70个大中城市新建住宅价格指数同比上涨5.6%，比9月收窄0.8个百分点，创16个月以来新低；环比上涨0.3%，为今年以来涨幅较低的月份之一。前10个月商品房销售面积13亿平方米，增长8.2%，增速创22个月以来新低，比去年同期回落18.6个百分点；10月当月商品房销售额下降1.7%，出现2015年4月以来首次负增长。前10个月房地产开发投资完成额累计增长7.8%，增速比前9个月放缓0.3个百分点。

　　其次，一线城市房价环比下降，二三线城市房价涨幅有所放缓。从全国70个大中城市来看，一线城市房价涨幅回落较为明显，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市同比涨幅为4.3%，创2016年3月以来的最低增速；环比上涨0.3%，比上月加快了0.1个百分点。三线城市同比上涨6.8%，涨幅回落并不明显；环比上涨0.3%，比前几个月有所收窄。这表明随着房地产调控政策的升级，一线城市房价上涨受到了明显抑制。

　　第三，一线城市房屋销售面积下降，二线城市销售面积累计由正转负，三线城市涨幅回落。从10月份40个大中城市房屋销售数据来看，一线城市商品房销售面积连续8个月下降，且降幅不断扩大。1-10月一线城市商品房销售面积累计为3873万平方米，比去年同期减少1748万平方米，降幅达31.1%。二线城市商品房销售面积累计由正转负，1-10月销售面积累计下降0.93%。三线城市商品房销售面积仍呈上涨趋势，但涨幅有所回落，1-10月累计上涨9.1%，涨幅较1-9月回落2.09个百分点。

　　为何房地产市场总体会呈现“趋同”态势？一是因城施策的调控政策效果正在显现。房地产市场具有鲜明的区域性特征。随着2015年以来去库存政策的实施，全国房地产市场分化特征明显，一线和二线城市房价过快上涨，集聚了一定的泡沫，而三四线城市库存高企，价格下跌。针对不同城市房地产市场这种“冰火两重天”的现状，政府因城施策，在一线和部分二线城市房地产调控以“去杠杆”为主，注重抑制房地产泡沫的过快积累，抑制房价的过快上涨；在三、四线城市，房地产调控则以“去库存”为主。今年3月份以来，各地密集出台调控政策，有效抑制了投机性需求。从最新数据来看，因城施策的房地产调控政策收到了较好效果，大中城市房价整体趋于稳定，且一线城市房价有所回调；同时，商品房待售面积有所下降，去库存的压力也已大为减轻。

　　二是房地产调控的长效机制正在建立。十九大报告再次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。与过去只注重限制需求端的调控政策不同，近年房地产调控政策更加注重供给侧的调整和长效机制的建设。增加土地供应、完善住房租赁市场已成为当前房地产政策的重要组成部分。今年以来，从中央到地方密集出台政策推动住房租赁市场快速发展，7月八部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，北京、上海等地积极探索发展共有产权住房。未来房地产调控将继续从需求端与供给端共同发力，建立健全房地产平稳健康发展的长效机制。

　　数据来源：作者整理

　　未来房地产调控政策将会呈现怎样的趋势？预计短期内房地产调控政策不会放松，政策效果将进一步显现。在投机性需求得到有效抑制的背景下，国家正在加大多主体、多渠道的住房供给，大力发展住房租赁市场，预计一二线城市购房者观望情绪将延续，市场成交热度将继续下行。三四线城市的房地产去库存已取得较大进展，随着棚户区改造政策的刺激效应减弱，房地产调控压力的逐级传导，未来三四线城市房价上涨幅度将进一步收窄。综合来讲，近期房地产市场整体上将平稳运行，将延续房价趋于稳定、成交量有所回落的态势。由于经过了近二十年的快速发展，我国住房市场基本格局或已经发生了根本性变化，由过去的供不应求转向了供求基本平衡，再考虑到政府加大供给渠道、实施租售并举的政策等，预计未来我国房地产市场将由增量时代过度到存量时代。