物管大洗牌：3100万平米管理面积成平均线

随着碧桂园物业确定赴港上市，资本市场再添一支物业劲旅，同时也宣告物业板块正在成为千亿级房企比拼的新舞台。

5月29日，碧桂园宣布，碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所开始买卖。在三家5000亿级别房企中，碧桂园成为最先将物业板块推向资本市场的“吃螃蟹者”。万科物业虽仍未有具体上市时间表，但其市场化运作早在2015年便已开始，至今已有三年时间。唯有恒大旗下的金碧物业尚未公布资本化运作计划。

除上述三家外，17家房企千亿俱乐部成员中，绿城物业、中海物业已抢先登陆港交所，保利物业在2017年7月获准挂牌新三板，绿地则通过把全资物业公司10亿元打包卖给雅居乐物业（雅生活服务）从而与其达成合作关系，曲线完成资本化运作。后者已在今年2月份登陆港交所。

深圳（楼盘）一位房地产资深评论人告诉记者，由于此前物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，所以物管一度被认为是“低值行业”。但安信证券指出，目前香港交易所已有7家物业公司上市，一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物管行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城，从另一方面也能看出物管行业的潜力。

3100万平方米成平均线

在房地产企业纷纷将“如何快速做到千亿”列为工作重点的“规模化时代”，作为房企重要业务组成的物业板块，也毫不例外地进入到了并购洗牌阶段。

以彩生活为例，在香港完成上市后，该公司2015年先是以3亿元并购开元国际100%股权，后又在2016年收购了万达物业。雅生活在2016年先以10亿元收购绿地物业，后在2018年以2.05亿元收购紫竹物业，而万科物业则在2015年入股了卓弘物业和北京（楼盘）佰嘉物业，并在同年收购东莞（楼盘）卓圣物业……据中国指数研究院的数据显示，2015–2016年物管百强累计收购企业数达300多家，累计收购管理面积超过6.2亿平方米，占百强两年管理面积总增量的27.78%。

并购洗牌之后，物管百强企业管理面积均值从2007年的不足500万平方米上升到2017年的3163.83万平方米，管理项目个数均从40多个增长到178个（光大证券）。2017年，物管百强企业市场份额已升至32.42%。

具体到企业，截至2017年底，恒大旗下金碧物业在管项目885个，管理合约面积近2.58亿平方米。碧桂园物业合同管理面积约3.295亿平方米，布局超240个城市。彩生活订约管理2271个住宅小区，合约管理总建筑面积合共约为4.04亿平方米。长城物业管理项目750余个，物业面积逾1.7亿平方米。截至2018年1月底，万科物业合同项目共计2429个，合同面积超过4.5亿平方米。

安信证券预测，资本对物管行业的关注，将进一步提振行业，受到资本青睐的公司也将背靠资本力量，不断扩大版图，充分发挥物管行业规模效应优势。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，对于物管行业来说，目前扩规模仍是主旋律且是企业未来发展王道。她提出，当下物业百强企业规模扩张主要手段是兄弟公司助力与市场拓展为主、理性并购为辅、平台输出与模式创新有效补充。

融资新渠道

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，大型房企分拆物业公司单独上市，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张，提高盈利点。碧桂园也曾表示，将物业板块分拆后可进一步强化企业管制架构，并可为碧桂园物业提供多元化的资本来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。

物业公司成为房企新融资渠道是基于物业合同期限较长、现金流也较为稳定，于是随着2015年“博时资本–世茂天成物业资产支持专项计划”获批以来，房地产企业开始纷纷效仿，尝试将物业管理业务证券化。

2016年2月，国君资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划，雅居乐抵押其管理的若干物业未来5年的应收款项权利，通过该项专项计划确立总面值达11亿元的资产证券化。2017年9月11日，第一物业发布公告称，公司以非公开发行的方式发行800万股，发行价格12.5元/股，募集资金1亿元，鼎晖、中金等32名投资者参与认购。本次股票发行募集资金的用途为：为公司着手开展行业内及相关产业的收购、并购及战略投资提供必要的资金储备。

“2017年物业费ABS共发行10单，发行规模为121.56亿元。”东方金诚研报显示，物业费收入是ABS产品还款的第一来源，物业服务合同期限及类型、历史收缴率、物业类型、物业分散度和关联交易占比是影响基础资产未来现金流稳定性的重要因素。

在部分企业看来，物业费资产证券化不仅可以显著降低融资成本，同时也能盘活物业管理的存量资产，提高物业服务企业的资产流动性。