浦江寇紫阳：十年楼市跌宕起伏 十年浦江风雨兼程

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

十年间，房地产行业发生了翻天覆地的变化，作为时代弄潮儿的各种楼市从业人员，有何值得诉说和书写的动人故事?这次房掌柜有幸邀请到浦江(中国)事业一部策划总监寇紫阳，跟我们一起聊聊他这10年的房产之路。

十年前的全款 如今的首付

十年之间，恰似南柯一梦。楼市如同一场精彩的大戏，房价几经沉浮，仍然跑赢了收入和房租，有人顺势囤了一大波房子，有人却在高房价下仰望。如果要把十年前的房价和现在做一个对比，寇紫阳称：“十年前的全款，已经变成如今的首付。”

“10年前，在武汉中心区一套房或许只要30万，可在10年后的2018年，武汉房价已经从当初的3000多元/㎡涨价至15000元/㎡。目前武汉四环线已经规划，武汉房价也呈现出4321趋势，内环4万+，二环3万+，三环趋于2万，四环均价1万，这样的房价趋势，如今放眼望去，想要在武汉买一套房，至少需要准备首付50-100万左右。”

从金融危机到租购并举 楼市的十年蝶变

回忆起十年来的楼市发展，寇紫阳形容为“过山车”般的市场，十年间，经历了政策、市场、房企等大事件的量变，而引发了中国房地产的“蝶变”。作为浦江(中国)的策划总监，寇紫阳更擅长用精准的数据和政策节点来分析楼市的走向。

2008-2009年，虽然只有短短的两年，却经历了一连串连锁反应带来的房价起伏。2007年下半年，国务院出台调控房地产的新政，令以往高烧不退的房价迅速跳水;2018年，次贷危机，促使全国楼市进入肃杀的严冬时期，由此进一步导致房价暴跌，众多房企纷纷破产倒闭，掀起一股"跑路潮"。同年底，为应对金融危机引发的市场乱象，国务院再次出手调控，这也直接刺激了2019年房地产市场的爆发。

2009年末至2010年初，市场在消化掉2008年的4万亿后，经济回暖，楼市复苏，市场大好，各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出，投入房地产，房价因此上涨25%，而此时的房子早已脱离了居住的根本属性，俨然沦为一个金融工具，成为投资客赚钱的利器。对于这4年的发展，寇紫阳总结道：“虽然调控政策频出，但总的说来市场趋稳，房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此，各大房企业绩也逐年递增，2011年甚至出现了全国首个千亿房企。”

2014年至2017年，可谓是中国楼市的“春天”，全国房企高速发展，多家房企进入千亿时代，根据中国指数研究院数据显示,2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿,16家企业跻身千亿俱乐部。此外，房企并购、重组的剧情更是不断上演。如万科宝能股权之争、融创438亿接手万达集团十三个文旅项目等。

2017年“房住不炒”概念首出，宏观调控层层加码，全国多个城市陆续进入“五限时代”，进入2018年，在经历了1年时间的“五限”、租售同权、住房租赁试点等住房供应体系的调控，房地产调控长效机制已渐成型。

寇紫阳认为，2018年中国房地产市场走向成熟的一年，“掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”，房价及成交渐回理性通道，也正是经历过这些事件的锤炼，地产行业才会越来越趋向成熟。”

房企分化加速 不进即是退

十年时间，无数房地产商或中途退出，或筋疲力尽倒在竞争的最后关头。与之相反，也有一些新锐力量，在默默的坚持自己的砥砺前行，逐渐成为市场主力军。

说起那些消失的房企，寇紫阳举了较近的例子：“证大集团旗下有房产和金融两大主业，资料显示，证大在全国开发很多房地产项目。而在2015年，戴志康的上海证大集团宣布彻底退出房地产。”

一部分房企消失，而另一部分房企则在实现着飞速的扩张。2017年，以碧桂园、万科、恒大为首的房企前三强已经步入5000亿元梯度，另外融创也通过收并购实现扩张，与碧桂园、万科、恒大成为行业"新四强"。

随着一线城市调控日益严厉，作为二线龙头的武汉，成为品牌房企战略布局的必争之地。特别是近两年，融创、绿城、龙湖、华夏幸福、正荣等陆续到来，加上已深耕武汉的万科、恒大、保利、金地、华润等，武汉已集齐了19家中国地产10强，20强。

“房地产市场集中度当前正快速提升，房企分化发展加速，"不进即是退"成为默认行规。”在武汉强劲崛起的同时，寇紫阳也表现出了对本土房企的担忧，“面对外来大鳄的强势来袭，如何“谋变”是本土房企面临的关乎生存的抉择。部分本土房企在布局、多元化、品牌、社区文化、服务等方面也取得创新突破，如福星惠誉、武汉地产、百步亭、庭瑞、奥山、纽宾凯等，这些汉派房企，也给中小房企发展带来启发和思考。”

十年楼市跌宕起伏 十年浦江风雨兼程

人与人没完没了的恨与爱，天与地没完没了的暑与寒。十年来，楼市跌宕起伏，浦江也历经了十多年的风雨兼程。

在被问到十年来最想诉说的故事时，寇紫阳满心装的都是浦江，他跟随浦江一路走来，恰如浦江在楼市的风云变幻中不离不弃。

14年里，浦江中国在风雨历程中，也取得不小的成绩。“在激烈的市场竞争环境下，我们每年都超额完成销售业绩，我们经历过低迷萧条，也经历过火爆热销，从群雄逐鹿到大额突降，一路走来，可谓风云变化，跌宕起伏。”

“浦江中国在十几年的竞争格局与市场格局突变的过程中，把握机遇，在平台精细化的管控下，公司服务的每一个开发商项目都取得辉煌的业绩，我们深知我们的职责就是为开发商提供最专业的服务，随着互联网的冲击和传统消费习惯的改变，对房地产从业人员的要求也越来越高，新的商业模式的探索，创新的营销方式，跨界资源的嫁接，房地产行业需要我们有更前瞻的事业和嫁接资源的能力。”

“感动的是浦江服务各开发商过程中碰到的艰难与解决过程。感动的是浦江的人，众志成城，团结一致，陪伴公司历程一起走过的风风雨雨。”

未来10年 房地产市场整体上扬

十年里，武汉乃至全国的房地产市场都发生了翻天覆地的变化。“房住不炒”这一理念的提出，正是近十几年来，房地产政策碎片化的产物。

2016年底，中国涉及房产的贷款有26.7万亿，占全部银行贷款25%。到现在，真正和房价、地价相关的贷款已经达到了70%。目前中国银行放款多需担保抵押质押，而这些贷款中，用房产，用厂房，用土地做抵押贷款，占到整个贷款的30%到40%。

罗列了一连串严峻的楼市数据后，寇紫阳提出了自己的建议：“应尽快建立一个确立长效机制的房地产统筹研究小组。可以由住房建设部挂帅，人民银行，银监会，发改委，财政部，几个部门共同研究，一项项政策怎么出，目标就是长效机制。”

而对于未来十年的楼市走向，寇紫阳用了3个“上扬”来表明自己的观点：“未来10年，房地产市场整体是上扬的，但当中会有上下振荡，总体上扬，因调控、涨价过猛、政策影响、供求关系变化等因素上下波动，总体上扬。”