姜兆华:二次房改后深圳房价会降吗？该解决啥问题

    6月5日，深圳召开《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会（以下简称《征求意见稿》），拉开深圳新一轮住房制度改革序幕。一石激起千层浪，被外界解读为深圳“二次房改”的《征求意见稿》一经发布，即刻引发市场热议。作为中国改革开放最前沿的深圳，为什么会提出“二次房改”新政？深圳“二次房改”究竟解决什么问题？二次房改，深圳房价会降吗？

　　一、为什么会提出“二次房改”？

　　深圳“二次房改”新政，从根本上打破以商品房为主体的住房供给格局，建立起租售并举的住房供应与保障体系。深圳出台住房改革新政或是基于以下几点考虑：

　　（一）提升城市人口红利。深圳是全国最早引进人才的一线城市，其人口红利经验正被全国其他城市复制效仿。在二线城市“抢人大战”愈演愈烈的背景下，深圳已经预感到城市人口与人才增长的潜在危机。在高房价挤压下，一线城市人才“倒流”至准一线甚至二线城市的苗头已经出现。如何“筑巢”引凤，保持人才增长红利是深圳面临的城建“大考”。

　　（二）调整住房供应结构。深圳作为一座最年轻的移民城市，其常住人口平均年龄和住房普及率都不高。统计数据显示：截至2017年底，深圳市常住人口1253万，其中户籍人口435万，占比34.72%，常住人口平均年龄32.5岁，是全国人口最年轻的城市。目前深圳共有各类住房1065万套（间），其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。818万占比65.28%的深圳人并没有在深圳安家“落户”。高房价叠加住房供给渠道不充分，让绝大多数深圳人不得不“望房兴叹”。

　　（三）平抑房价过快增长。过去10年里，深圳房价呈现超常增长态势。据媒体披露：深圳房价从2006年不到1万元/平，到2017年5万多/平，10年涨了490%。而工资增长却跑不过房价增长，2006年深圳平均工资2926元，2017年深圳平均月工资8421元，10年工资涨了190%。深圳房价增长幅度是工资增长幅度的2.58倍。10年间，深圳一直在实行住房限购、限贷政策，然而房价却像卯足劲的弹簧越调越涨。居高不下的住房价格，让深圳商品房越来越聚焦在少数富裕人群。动辄500、600万，甚至上千万的房价，把大多数中低收入人群挡在购房者门外。买不起房、贷不起款成为众多深圳人安家落户的最大“心结”。

　　二“二次房改”，解决什么问题？

　　深圳实行二次房改新政，其核心是要建立起一套住房供应保障的长效机制。从本次发布《征求意见》看，房改新政将重点解决以下方面问题：

　　（一）建设规划长期化。一般城市住房建设规划大多为三年或五年，十年、八年的住房建设规划都较为少见；而深圳发布的《征求意见》规划目标则是十七年。《征求意见》确定的住房发展目标与正在编制中的《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》目标一脉相承。该中长期规划对住房供应的财政预算、土地规划、人口增长等经济要素做出了合理地匹配性安排。

　　（二）供应渠道多元化。在解决住房渠道供应方面，《征求意见》推出六大供应渠道：1．增加建设用地；2．盘活存量用地；3．利用招拍挂商品住房用地；4．盘活各类存量用房；5．实施公共设施综合开发；6．开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略。围绕“租售并举”住房保障机制，《征求意见》甚至突破企事业单位利用自有土地建房、金融机构直接投资建房等传统“禁区”，最大限度地盘活社会资源禀赋；土地房产资源的利用几乎到了“挖地三尺”的地步。

　　（三）住房保障结构化。住房保障结构化安排是本次《征求意见》的最大看点。深圳提出住的房供应保障目标是2018-2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。《征求意见》不仅在住房供应数量做出结构性规划，而且在受益人群、住房面积、购买价格、租赁价格等方面做出了制度性安排。结构化的住房保障体系将在一定程度缓解深圳住房单边供应格局。

　　三、“二次房改”，深圳房价会降吗？

　　二次房改推出的价格双轨制，调节的不是住房市场价格而是住房的供应结构。让高收入人群以较高的市场价格购买商品住房；让中低收入人群以较低的经济成本享受社会住房保障福利。

　　深圳本次出台的《征求意见》，实际上是深圳市住房保障体制改革的中远期规划书。住房保障政策的大尺度开放，引发市场对深圳房价会否下跌的无限猜想。深圳“二次房改”对房价到底有多大影响呢？

　　据深圳市规划和国土资源委员会数据显示：5月新建商品住宅成交均价为54111元/㎡，环比4月下降0.1%，同比去年下降0.7%，新建商品住宅成交均价连续20个月下降；5月二手房成交均价59686元/平，二手房价格保持继续高位增长，一手房、二手房价格持续出现倒挂。我们应该看到的是：一手房价格下降原因不是市场需求真正减少，而是政府对新开楼盘备案严格调控所致。

　　从短期看，《征求意见》从规划到落地毕竟有一个过程。2018年深圳预计供应5万多套房源，比去年增长50%供应量。如果按照40%用于商品房供应计算，则2018年商品房供应2万多套，与去年同期基本持平。原本就购买不起商品房的中低收入人群，即使购买保障性住宅、参与租赁住房对商品房市场价格影响也并不大。

　　从长期看，深圳二次房改新政对深圳房价过快增长会有平抑作用。但由于新规划方案中将保障性住房比例调高至60%，商品房供应控制在40%以内；加之商品房在地理位置、住房面积等方面较保障性住房具有明显优势，商品房的市场稀缺性被进一步放大。物以稀为贵，深圳商品房价格不但不会下跌，反而还会继续上涨。

　　（房掌柜整理来自新浪财经）