楼市十年谈：以梦为马，莫负韶华，这些从业人员有话说

编者按：

2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀,浮生若梦，十年，石家庄有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：石家庄楼市十年》系列文章，呈现石家庄楼市白银时代的全景图，敬请关注。

2008年-2018年，是楼市跌宕起伏的十年，在这浮浮沉沉的大环境下，有挑战，也有机会。

此次采访的对象是惹目机构执行总经理张金峰。作为机构的执行总经理，他陪伴公司从2007年底惹目地产顾问机构成立，到今年，已经历经了十一个年头。公司从成立之初的六七个人规模，发展成为本地知名的代理机构，代理了中冶等全国知名房企的项目，与链家等全国性代理公司同盘竞争，张金峰对于这其中的跌宕起伏可以说感触颇深。

那么，这十年间，石家庄房地产市场留给了张金峰哪些回忆？对于今后的市场走向，他又有哪些期待呢？

创业初期突破资金困境，公司靠专业走到今天

惹目机构成立于2007年底，而2008年正是房地产市场的一个低谷，较差的行业环境对于一个新成立的代理公司来说，无疑是一个打击。

当王石著名的“拐点论”，向全国席卷开来，石家庄作为一个相对较为封闭的城市，反应像慢了半拍一样，到了2008年底，才感受到市场进入了低谷期。

“08年的上半年，接不到项目，我们还觉得挺正常，新公司刚成立嘛，没业务很正常，可是到了下半年，还接不到项目，才感受到了整个市场的大环境还是受到了“拐点论”的影响。”张金峰回忆说。“当房子卖不出去的时候，开发商就开始需要专业的策划机构进行推广，这时，公司也就靠着策划业务，存活了下来。”

当时的市场，行业的规矩就是代理公司接项目，都要打保证金，动辄几十万上百万的保证金，对于一个新成立的公司而言，是个天文数字，而市场进入低谷，使得销售困难了，这时，开发商对专业度反而重视了，而不只是关注你能打多少保证金。到了08年底，因为销售困难，行业的保证金降了下来，公司才接到了第一批项目。

08年-09年给人印象最为深刻的事，就是市场上出现了真正的降价。首先降价的是国大全城，后来跟进的蓝郡、珠峰花园，都出现了每平米千元以上的降价，正是这种实打实的降价，对这段时期的购房心理产生了不小的影响，即使09年、10年房价出现了回升，但是此前对购房心理的打击，对房价的信心并不坚挺。加之三年大变样大规模的改造，会让人产生商品房是否会过剩的疑问，实际上这段期间，房价的上涨速度是受到了一定程度的压制。

从小投入大回报到资金房企的天下，规模化成为主流

在2010年之前的这段时期，石家庄本地的房企基本都是小投入大回报的模式，用一小笔启动资金和城中村改造签约，就开始销售团购，再用收回来的资金，进行后续的项目推进。也正是因为这种模式占主流，导致了市场上大规模提前销售现象，并且整体项目推进较慢。

而到了2010年，市场开始逐渐发生了变化，万达广场进入了石家庄，开始了铺天盖地的宣传。4月8日，万达广场的奠基仪式，王健林出席，许戈辉主持，大咖级别的知名人物莅临，让石家庄人再次兴奋了起来，恍惚中感觉石家庄不再是一个庄，而是一个真正的城市。

同时期，还有另外一个明星盘，也开始了在石家庄的动作，那就是恒大城和恒大华府。恒大率先打造景观示范区和会所等配套设施，同时设置了样板间，这在石家庄都是前所未有的，售楼部销售人员的规模也是超乎本地房企的想象，这些品牌房企的加入，让石家庄人感受到了不一样的阵势，销售自然也获得了不错的效果。

2011年2月19日石家庄市的“限购令”出台。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。这是石家庄首次出现限购政策，并且一直持续到了2013年。

2013年7月，石家庄迎来了为期五个月的城乡建设和房地产市场专项整治行动，整治范围内的项目出现停滞，对不在整治范围内的项目起到了促销作用。

之后的勒泰、华强进入石家庄，随后的2014年-2015年，石家庄迎来了一波写字楼的时代。勒泰、华强、东胜等大型商业项目推广，使得写字楼占据了市场的主流，并且当时写字楼的售价与住宅相当，甚至略贵。各个项目宣传手段百花齐放，但是整体来看，写字楼的销售并不好，通过首付分期等优惠政策，才能促进销售的进行。

随着2015年3月发布新政，全国二套房首付降至四成；将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。带来了房地产行业的一大利好，也为疯狂的2016年打下了基础。而市场的疯狂也开启了品牌房企在石家庄攻城略地的节奏，到了2018年，市场已成为资金房企的天下，再想用小投资就能做房产项目，在石家庄已经不可能。

从3000元到2万元，房价在周期性波动中一路上扬

从2008年的房价实打实下降，到2011年-2013年限购政策下成交量下降，石家庄房地产市场呈现了几乎两三年一个周期的波动，但无论如何整体来看，房价还是一路上扬，从2008年二环附近三四千元，到2018年的二环房价两万左右，可以说是翻天覆地的变化。

张金峰认为，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，在实行差别化调控，建立健全长效机制的背景下，这种持续了多年的周期性，将会不复存在。

一方面，品牌房企高周转的要求，使得市场上不会再出现捂盘惜售等涨价的现象，另一方面，“房子是用来住的”定位下，房地产的投资属性也发生了根本的变化。

今后，房地产将成为资产配置的一部分，租金回报率来赚取收益，而不是再依靠低买高卖赚取差额。这种理念的转变，就使得住宅不再成为投资目标，而租金回报率更高的写字楼、商铺和公寓等将成为关注的目标。