掌柜调查：严查首月市场走访 冰封的楼市 起伏的限价

5月12日，河北省住房和城乡建设厅发布关于开展全省商品房预（销）售专项排查整治的通知。该《通知》中，专项整治工作分三个阶段进行：动员部署阶段（5月20日前完成）；全面检查阶段（10月31日前完成）；抽查验收阶段（12月31日前完成）。

与此同时，5月20日后，针对房企、中介、代理公司等违法违规行为，石家庄市政府开启史上最严查处。一时间，开发商关门歇业者有之、工作人员放假旅游者有之、被带走调查者有之……

那么，距离严查已过去一个多月的时间，石家庄房地产市场现在是怎样的情况？房掌柜进行了走访。

新房市场遇冷

上周，房掌柜在市内走访后发现，在全市为数不多的开门营业的项目中，无论是住宅还是商业项目，其销售中心内都显得颇为冷清。

裕华区一在售的名企公寓项目，证件齐全，符合销售条件，是该区域内为数不多的正常营业的项目。房掌柜在其营销中心内发现，虽然是正常上班时间，但售楼部内除了置业顾问和物业服务人员外，空无一人。

同时，在位于石家庄市南三环栾城区内一五证齐全的住宅项目销售中心内，本是营业时间却已经关门歇业。房掌柜致电该项目销售中心后得到的答复是：“目前正在办理业主交房事宜，项目暂不接受咨询，何时可以接待客户需等待领导通知”。

房掌柜在咨询了一代理机构策划后得知，目前市内即使是符合销售条件的项目，大多数也是以客户交房、组织员工培训、外出学习……等的方式关门停业。另外，在市场严查的背景下，很多购房人群的心理预期降低。例如，市内某别墅项目现在五证齐全，都可以正常销售了，但因为客户观望，所以开发商安排所有工作人员外出培训。

而严查之后给市场销量带来了怎样的影响？这位受访者给房掌柜举了这样一个案例，市内一正常销售的房地产项目，5月份月销量能达到60套左右，而整个6月份，其销量仅为10套，下降比例达83%。在他看来，此轮房地产市场严查，使得很多购房者对房产的预期下降，从而产生观望情绪，是导致销量下跌的重要因素。

关于限价的两个疑问

踩盘过程中，房掌柜发现，仍有项目在以突破政府限价的形式来售卖。在桥西区一全国品牌房企销售中心内，其置业顾问告诉房掌柜，该项目目前售价为1.9-2.0万元/㎡，而房掌柜了解到，该项目的政府限价为1.5万元/㎡左右。

而项目为何能够以突破政府限价的形式来销售呢？这名置业顾问介绍，项目开发商与银行签订了协议，可以帮助购房者贷出超出政府限价部分的贷款，而首付与以现在的价格购房所付需的3成首付差不多。甚至，该置业顾问还介绍，如果购房者有缴纳住房公积金的话，开发商还可以帮助购房者以住房公积金的形式贷款。

房掌柜了解到，现阶段，主城区限价在11000元/㎡左右，为何有的项目的限价会超过11000元/㎡？开发商又会以怎样的形式帮助购房者贷款？对于这两个问题，房掌柜采访了石家庄房地产市场多位资深业内人士。

易居克而瑞石家庄总监、首席分析师回洁钰指出，石家庄主城区限价在11000元/㎡左右，但具体项目是可以出现高低配的情况。政府会根据项目拿地时的土地价格及各项成本加上项目周边价格进行通盘考虑，但一般情况下价格不会超过周边项目平均水平。结合中心城区限价水平，政府会通过高低配形式，给予一部分少量项目在限价方面有一定倾斜。

同时，回总介绍，主城区内批到超出政府限价的项目都是少量的，大部分项目都是在政府限价之内的。且对于这些高于政府限价的项目，政府每个月都会对项目进行成交量方面的动态管控。

此外，一房地产资深从业人士告诉房掌柜，项目审批价格高于政府限价主要是由于这几类情况：一是：由于早期政府限价不太严格，所以同一期报批的预售价中，如果有低于11000元/㎡的，其它项目则可以适当调高。

二是：开发商可能以高额的拿地成本和项目复杂的债务关系为由，通过与发改委、物价局、房管局等政府部门沟通来提高项目限价。

三是：项目如按政策配建装配式建筑、被动式建筑或项目容积率在2.0以下，高度不超过11层的，都可依据实际情况适当提高限价。

同时，他强调，去年很多项目在拿地时拍的价格很高，同时基于楼盘地段、规模、产品、景观、物业等方面的差异，如果按11000元的政府限价一刀切的话，就不太切合实际了。

而对于此前置业顾问承诺的关于开发商帮助购房者从银行贷出高于政府限价的贷款，回总认为，开发商一般的操作手法会是消费贷、金融带及信用贷款等方式，这种贷款方式存在利率高的特点，有的利率会超过现有贷款利率的1倍多。但这种方式能够满足购房者高于政府限价外的部分房款的付款需求，降低购房者的付款压力。

同时，有业内人士告诉房掌柜，现阶段，开发商超出政府限价部分大多是以绑定设备包（新风系统、车位……）、精装等形式。他认为，开发商一旦实施绑定政策，就必然会造成购房者首付成本的增加和项目客户量的减少。所以，虽然在限价基础上有绑定，但对房地产调控政策的落实还是有的。

二手房市场回暖

《圣经》中曾有这样一句话：“当上帝关了这扇门，一定会为你打开另一扇门。”

房掌柜在走访市场时发现，相比于5月份，二手房市场有了明显的回升迹象。创联地产二手房中介小白告诉房掌柜，这个月咨询二手房的客户量明显增加，而这些咨询的客户中，大部分都是刚需人群。因为大多数是为了自住，所以他们受房地产严查的影响较小。

房掌柜了解到，与新房市场动辄数十近百万的首付相比，二手房价格低首付的特点更容易受到刚需人群的青睐。以石家庄东南二环附近一套80㎡报价115万的两居室看，因为房管局对于该房产的评估价高于报价，所以购房者只需要30万+4.4万元的手续费就可购得。

同样，在鹿泉区一套房龄在2010年的79㎡的二手房，报价92万元，而经过房管局评估之后，购房者也只需要20万左右的首付款即可购买。

而这一说法，也被国大地产一二手房中介证实，在她所负责的石家庄万达商圈区域，首付30万元即可购买一套房龄在20年左右的老旧小区的两居室，且房源充足。

对于这类现象，一房地产业内人士告诉房掌柜，二手房市场的回暖是由于市场持续调控和严查所造成业主对于房地产预期的下降，一部分手中持有多套房的业主心理预期降低后开始以低于市场评估价的价格销售，以期达到快速出手的目的。同时，刚需人群受限于市区高额的房价和首付，也开始接受一些配套环境较差、距离市中心较远的二手房小区作为首套房。