越秀地产张招兴：房地产不会像以前那样放松

8月13日下午，香格里拉的大堂显得有些冷清，但一旁一间百来方的宴会厅却坐满了人，这些都是前来参加越秀地产2018中期业绩发布会的记者们。就像8月的香港，天气虽然依旧火热，却与冷气十足的室内形成了鲜明的对比。

　　与往常一样，这次的业绩发布会依然由董事长张招兴，副董事长、总经理及执行董事林昭远，财务总监、执行董事陈静以及投资者关系部总经理姜永进主持。

　　据观点地产新媒体查阅中报了解，2018年上半年，越秀地产实现营业收入101.6亿元，与2017年同期相比，减少14.9%;毛利26.2亿元，同比减少11.8%;毛利率25.8%，同比增长0.9个百分点;核心净利润11.2亿元，同比增长7.8%。

　　销售表现方面，越秀地产上半年录得合同销售金额280亿元，同比上升40%，按全年销售目标550亿元计算，其完成进度为51%;合同销售均价约为2万元/平方米，同比上升26.1%。

　　土地储备方面，越秀地产上半年分别于广州、苏州、武汉等城市新增9幅土地，总建筑面积249万平方米。截止6月30日，越秀地产合计土地储备1822万平方米，其中位于大湾区的土储899万平方米。据姜永进介绍，上半年新增土储除了公开市场招拍挂获取之外，越秀地产还通过国企合作、二级市场收购等方式去获取土地。

　　严政下的越秀地产

　　在刚刚过去不久的中央政治局会议上，定调房地产要坚决遏制房价上涨。与此同时，不少城市也开始调控政策加码。严峻的市场、政策环境，对于房地产未来的发展显然是一个逃不开的话题。

　　在越秀地产重点布局的粤港澳大湾区、长三角以及华中区域，均为调控政策较多并且较严的地区，这对越秀地产完成销售目标造成了一定的阻力。姜永进对此表示，调控政策确实在一定程度上影响了越秀的推盘节奏。

　　面对调控，越秀地产将今年全年可售货源调高至1050亿元，如果按照年初预计的54%的去化率，越秀地产今年可完成的销售额应在567亿元，略超全年目标。越秀地产亦表示，全年目标依然是550亿。

　　据姜永进介绍，目前国家对房地产的调控比较严厉，市场存在一定的不确定性，考虑到公司土地储备比较充足，足够未来3-5年的发展，未来在投资决策上将贯彻谨慎投资的策略，提高投资的标准。

　　事实上，越秀地产谨慎投资的策略已经体现在上半年的土储获取上。2018年上半年，越秀地产共获取9幅地块，总建筑面积249万平方米，按权益比例建筑面积74.3万平方米，权益比例为29.84%。而在2017年，其新增19幅地块，总土地建筑面积505万平方米，按权益比例建筑面积211万平方米，权益比例为41.78%。

　　值得注意的是，在越秀地产上半年新获取的9个项目中，有两个项目越秀地产权益占比仅9.5%。姜永进指出，这两个项目是与越秀产投之间的合作项目，余下的90.5%的股权是由越秀产投基金持有，未来在适当的时候，越秀地产会进行回购。姜永进同时指出，这两个项目较大，若越秀地产全部持有，会影响到新项目的获取。

　　在分摊投资风险的同时，越秀地产还将加快资金的回笼速度，其中包括加快项目开发速度，提高周转率，加快销售现金回流等等策略。这种目前已在行业内获得大部分认可的快周转做法，似乎也预示着越秀地产正在“存好干粮好过冬”。

　　数据显示，2018年上半年，越秀地产拥有现金258.3亿元，与2017年底207.9亿元相比，增加24.2%;资本负债率44.5%，与2017年底相比下降1.1%;净借贷比率64.3%，与2017年底72.8%相比，减少8.5个百分点。

　　不过，因国内去杠杆以及美元加息等因素的影响，越秀地产的债务结构也发生了变化。在2017年底，越秀地产人民币借款+债券共占总借贷比例为77%，如今这一比例已降至60%。而美元债则从7%的占比，提升至21%。

　　虽然在融资工具上做出了相应的调整，但是在大趋势的变化下，越秀地产的平均借贷利率无可避免的从4.3%升至4.82%。

　　地产新业务

　　在地产主业之外，越秀地产的新业务策略也受到了媒体们的关注。在新业务策略方面，越秀地产主要分为4大板块，分别为城市更新业务、养老地产、长租公寓以及地产+业务。

　　其中，越秀地产对城市更新业务可谓寄予了厚望。据林昭远介绍，城市更新方面，越秀地产的重点是围绕着轨道交通，轨道交通建设的过程带来的城市更新、城市升级是越秀地产主打的方向。越秀地产正在推进和广州市有土地资源的国企合作。

　　据了解，越秀集团与广州地铁集团共同组建了广州市品秀房地产开发有限公司，这家公司于今年6月15日成立，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权。

　　林昭远表示，目前这个项目从股权上来讲还是在母公司名下，不在越秀地产。他随后指出，在母公司孵化到一定程度，在适当的时候会与越秀地产进行互动。这种情况，越秀地产在南沙已有先例。

　　张招兴亦在总结时指出，在广州地铁轨道线路铺开的过程中，会有大量的城市更新和轨道物业的开发，越秀地产是广州地铁集团的战略合作伙伴。同时，轨道+物业的方式母公司也在大力推动，在条件成熟的时候注入公司，这会是越秀地产新的业务突破方向。

　　在推动城市更新业务的同时，越秀地产在养老地产也有了新的进展，即通过收购兼并了一家深圳公司，该养老项目目前正在营业。

　　林昭远表示，仅深圳项目而言，越秀地产基本达到盈亏平衡，已经达到了公司预期。今年，越秀地产还在广州陆续新签了5个项目，在武汉也新签了一个项目。在未来一两年内，公司目标是达到10个项目。

　　张招兴表示，中国已经进入了老龄化社会，老人已经占了17.4%，养老产业既是国家级战略，也是一个非常好的产业。

　　在长租公寓方面，越秀地产目前采用的是大包租的方式以及合租的方式，目前已有两个项目落地。林昭远称，广州刚刚出了政策，国有企业的一些用地可以拿出来与长租公寓合作，其中一部分进行销售，一部分进行长租，但目前该工作还在积极推进中。

　　在问及能否在广州实现年内1000间长租公寓的目标时，林昭远表示，长租公寓的目标目前也是按计划进行的。

　　至于地产+板块，本次业绩会并没有介绍太多，仅姜永进在开头介绍道，地产+业务稳步推进，加大和国企、科研机构的合作，力争获取更多的项目。

　　以下为越秀地产2018年中期业绩发布会问答实录：

　　现场提问：在业绩报告中，公司对于今年房地产政策和市场环境做出了预测，针对越秀地产重点布局的几个区域，政策和市场走向是什么样的?我们也看到下半年越秀地产会有更多的项目入市，下半年对市场表现会有怎么样的看法，会不会大幅超过年初设定的550亿的销售目标?

　　林昭远：越秀地产主要的城市在三大区域：大湾区、华中和华东。从上半年我们重点布局的城市的经济增长情况看，广州6.2%的GDP，武汉是8.2%，排全国大城市里面第四位的，杭州是7.9%。从成交的角度，应该各地是有差异的，广州从成交额、成交的面积同比都有下降，当然我们同比是大幅上涨的。武汉也是同比有下降，但是杭州同比是上涨的，就是说从几个城市的角度，应该是有经济发展的支撑量，同时这些城市目前的活跃度还是比较大，我们在这几大区域，这几年的产品布局，从目前来看，销售的势头、发展的势头还是稳中有升的。

　　当然调控方面，广州还是比较严格的，武汉也是一样。但是总体市场的容量在这里。从我们今年的角度，我们现在的目标是按照550亿，从下半年来看，我们总体上市场的预判认为还是稳定的，但我们还不做一个调整，我们会努力力争超出今年的550亿的目标，按照这个方向去走。

　　现场提问：加快周转的问题，今年上半年营收有减少，想问一下上半年的回款率有多少?现金流回正周期是否有延长，延长到多少?

　　第二是关于越秀集团与广州地铁集团的合作，成立了品秀房地产开发，第一个项目已经落地了，接下来这种合作模式，越秀地产是否会加大力度推广?

　　第三个问题是关于资金的，因为今年资金收紧是地产企业都面临的挑战，能否结合上半年的融资情况，谈谈越秀地产是如何确保自身的资金需求和安全?接下来融资的策略是怎么样的?

　　林昭远：我们上半年的资金的回报按照并表的销售回款率是64%，这和我们年初制定的计划大概超过80%左右确实是偏低，核心还是我们6月份有超过100亿的销售，很多款按照回款周期角度还没到，如果剔除这个因素的影响，我们的回款率大概74%。总体在我们的预期中，我们的目标今年也是按照这个目标去努力。

　　关于地铁品秀的事情，越秀地产在2016年和地铁集团签了战略合作协议，共同推进围绕广州地铁里程从400公里向未来5年达到800公里这么一个里程，未来有30几个站点，越秀集团和地铁集团两家都是广州市的国有独资企业，两家都签订了战略合作协议。

　　今年6月15号，双方共同成立了这个合资公司，越秀集团占51%，地铁占49%，目前第一个项目从股权来讲还是在母公司越秀集团的名下，不是在越秀地产名下，当然从2013年以来，母公司孵化到一定程度，到适当的时候和越秀地产进行互动，我们从南沙项目已经有先例，我们也不排除适当的时候到地产这个层面。未来轨道+的业务也是越秀地产在广州发展的一个重点，相信这一块对越秀地产会带来比较好的利好。

　　陈静：关于资金的问题，我想大家对上半年国内外的资金市场都会有所感觉，的确是在国内来讲，上半年国内货币的政策和金融监管对于国内的融资成本，我们已经感受到明显的上升，包括我们公司也已经在开发贷这一块的利率上升了10%到20%，虽然大家感受到了这个资金成本，但是越秀地产因为在基金市场上有良好的声誉，以及过往我们跟金融机构的合作，我们的融资工具方面已经做了充分的准备。

　　从刚才姜总披露的我们的融资工具来讲，我们在境内外的融资工具上都已经有了很多的手段，比如说我们发了美元债，我们也拿了国内的交易所的发债的额度，这都会在我们需要的时候，根据市场和我们公司的资金需要，和投资的需求，我们会做一些准备。包括今年上半年我们的现金余额，大家可以看到我们对资金是有充分准备的。

　　我们除了在境内外两边的市场上有所考虑之外，刚才提到的金融工具的使用之外，集团也非常重视在风险管理这一块的一些考虑，我们会至少每三个月一次专门的外汇和流动性的小组召开会议检讨我们的融资策略，以保证公司的稳定发展。

　　现场提问：在年初的业绩发布会上，公司管理层介绍了养老地产、长租公寓和城市更新这几个新业务的发展重点和方向，想请管理层介绍一下这几个新业务的最新情况。

　　林昭远：我们养老方面去年年底并购了深圳的一家公司，目前有一个项目，大概是300个床位，从我们并购半年以来，基本上达到盈亏平衡，也算是达到了我们的预期。今年以来我们在广州新签了5个项目，在武汉精武路也新签了一个项目，在未来一到两年内，我们的目标是达到10个项目，从目前的项目进展来看还是比较良好的。

　　目前我们还是要推进构建项目养老营运的有关工作，包括未来养老人员的培训，我们和日本也做了一些合作，包括医养的角度，我们也和台湾的机构进行了合作，所以我们在养老方面，除了项目，还有能力的培养方面，我们目前是全面铺开的。

　　长租公寓方面，我们目前用大包租的方式，还有合租的方式，目前已经有两个项目落地。目前我们的长租是立足广州，广州刚刚出了政策，国有企业的一些用地可以拿来和长租公寓合作，一部分可以进行销售，一部分进行长租，作为租赁用房安排，目前这个工作还在积极推进中。

　　城市更新方面，一个重点是围绕着轨道交通，因为轨道建设的过程带来的城市更新、城市升级，这一块是我们的主打的方向，同时我们也在推进和广州市有土地资源的国企合作，我们也把它纳入到这个体系里面来，同时也有一些旧村改造的项目，目前这几个方面我们都在积极推进中。

　　现场提问：今年你们的收益有所下跌，这个趋势会不会持续?另外公司的美元债占比今年录得增长22%，去年上半年是7%，大幅增加了两倍，未来会不会持续增加，增加的原因是什么?

　　林昭远：上半年营收同比下降了15%，这是一个过程数，但是这个结转数是符合我们预期的，因为我们很多项目因为财务记帐方法的问题，我们的项目移交给客户以后才做一个财务记帐，从全年角度，我们应该是可以按照年初制定的计划完成的，这个不会有太大的影响。

　　陈静：关于美元借贷的变化，这主要是我们在今年年初拿到了发改委的美元债的批文，现在已经发了12亿的债，我们还有3亿的额度可以到今年年底使用的，今年使用美元债的一个主要的目的，是置换境外的贷款的使用，所以并没有特别的影响。我们境内也有充足的信用额度，所以可以看到两边的需求去使用我们的信贷的额度，总体是非常稳定的。

　　现场提问：5月份时公司收购了一家公司，入表之后这个数据有没有体现在中期的报表上，如果有的话，想知道营收的数据是多少。为什么会在5月份这个时间点做这个动作?是不是因为要增厚中报的数据?

　　第二个问题是，今年投资物业公允净增值和其它收益指标这两个数据有比较大的增幅，想请管理层解释一下。第三个问题是姜总介绍的时候说到投资的要求提高了，想知道具体是怎么体现的?

　　林昭远：提到关于我们5月份收购公司的问题，这是根据两家合作的约定，而且在上半年进账已经体现了，具体的营收金额是7个亿，占比不是太大。

　　关于投资的问题，大家也知道，房地产行业今年从调控的角度是力度不断加大的，中央明确房地产要平稳、健康发展，调控的力度是比较大的，我们也定了一个准则，就是谨慎但是不悲观，我们是以这种调子来推动我们投资。上半年我们从投的项目角度，9个项目有8个是零溢价的，我们在价格方面有很高的要求，我们对IRR、毛利的要求，包括对项目本身的产品结构，我们对快周转的项目会重点做出投资，这是从投资角度的考虑。

　　陈静：其它收益这一块是5.5左右，这个最主要就是刚才你提到的收购这个公司，这一块有所增加。

　　现场提问：上半年宏观环境对房地产有一些改变，当初公司说三年内合约销售额到800-1000亿的目标，还有没有信心达成?还是说下半年或者是资金链短缺的时候，越秀有更加多的机会做一些并购，这个目标能尽早达成?

　　第二个，上半年有一些房企在做长租公寓，他们的融资好像更加得到支持，想问一下越秀地产在年度的时候说3到5年内有10万个长租公寓的推出，这个目标上有没有改变?第三个问题，刚才说投地的标准会改变，IRR或者是毛利要达到多少才会去做?

　　林昭远：我们的目标800-1000亿的目标还是没有改变的，还是正常推进，我们的长租公寓的目标也是按计划进行的，具体的投地的标准，我们总体的IRR要求是20%以上。

　　张招兴：首先回顾一下我们地产2018年上半年的表现，刚才我们的投资总监已经说了，有几点值得肯定的，我们的董事会对经营层表示肯定。第一是经营业绩方面在稳步增长，上半年实现销售收入280亿，同比上升40%，完成了年度550亿的51%，这应该说是增长幅度还是比较大的。而且我们布局大湾区、长三角和中部地区，总计实现合同销售254亿，占了整个合同销售额的91%，这一个是速度快，另外一个是我们的布局比较优。

　　盈利方面，股东应占盈利是13.1亿，同比上升了19%，核心利润11.9，上升8%，这些数字说明越秀地产在经营驱动，转管理、提效益方面的业绩是比较明显的。有一个营业收入同比是下降的，刚才林总说了，这是符合我们年度计划的铺排，下半年楼盘按照会计准则交了钥匙才能算收入，这是一个时间阶段的问题。

　　第二个是我们的土地储备，这是关系到地产公司后续发展的关键指标，这段时间我们的土地储备，通过跟各个企业的合作，也通过竞拍，也有一些并购，多种方式进行，在广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增了优质的土地9幅，总的建筑面积是249万平米，其中有8幅几乎是零溢价，远远低于行业的平均水平，而且新进了济南市和苏州的城区，这为公司后面高质量的增长提供了保障，所以我们说是优质，在目前这种行情下我们的溢价率比较低。

　　到6月底，越秀地产总的土地储备是1822万平方米，分布在全国13个城市，其中有85%在粤港澳大湾区、长三角和中部三大核心区域，是我们认为增长势头比较好的区域，这是公司未来发展的一个比较坚实的地方。

　　第三是地产公司的资金问题，我们的财务资金维持稳健、安全，越秀地产一直保持这个风格，上半年更加充分发挥了境内外多元融资渠道的优势，加强了资金的管理，优化了融资的模式，确保资金的平衡，有效降低资金的成本，我们发行了8亿美元三年期、4亿美元5.5年期的公司债券，而且也是获得了穆迪和惠誉的投资级的评级，发行的成本是低于其它同行发债的成本，优化了债务结构，一年内到期的借贷占总借贷的6%，也就是我们的债期比较长了，两年内到期的也就25%，另外期末公司手头的现金是258亿，比年初上升了24%，净借贷比例64.3%，大家都是这个行业的专家，净借贷比例64%，我们比年初还下降了8.5%，这应该说是比较合理的一个稳健水平。

　　第四是各项新的业务顺利推进落地。新的业务在两个方面，一是土地供应方式，刚才问到了轨道+物业，广州的地铁到2020年要达到800公里，到2035年的规划是2000公里的轨道线路里程，这个计划是非常宏伟的，这样把城市都拉伸开了，这个过程中有大量的城市更新和轨道物业的开发，我们是广州地铁集团的战略合作伙伴，轨道+物业的方式集团在大力推动，在条件成熟的时候注入到地产，这也是我们的一个新的业务突破方向。

　　养老地产现在已经落地，我们也通过收购兼并，收购了深圳的一家公司，现在已经有一个项目在营业，其它的还有四五个项目分别在广州、武汉逐步落地。另外还有一些长租公寓，我们这个养老产业也好，长租公寓也好，都是符合中国国情，也是按照国家发展的战略和政策，中国已经进入了老龄化社会，老人已经占了17.4%，所以养老产业既是国家战略，也是一个非常好的产业。长租公寓也是根据国家的租售并举，以后房子不完全是拿来建，建了就卖，有相当一部分要出租，这也是越秀地产转型，在这些新的业务上下的棋子，长远来讲，要转型，肯定要在这些方面发展，从前年开始到今年上半年，我们已经逐步的有几个项目落地。

　　再跟大家交流一下对房地产市场的看法。房地产是带动能力很强的一个产业，这一点大家都很清楚，目前国内的经济形势受各方面的因素影响，总体上来讲，货币政策处于中性。以前是以去杠杆为主，现在实际上是稳增长为主，这是一个大的转向。但是对地产这一块，作为管理当局，作为政府，在货币政策有所宽松的情况下，资金主要还是希望支持实体经济。

　　房地产不会像以前那样完全放松，但是总体来讲我们是这么判断的，从行政手段上来讲，对房地产的严调控也不会进一步收紧，因为房地产也是需要健康发展的，中央一直也是说分城市、分类健康发展房地产这个产业，现在这种调控也是希望房地产以后能够持续健康发展，而不是说不让房地产发展。所以从行政手段上来讲，我们感觉到不会再出一系列更加严厉的政策。但是从市场的预期，或者从经济的规律来讲，房地产会面临一定的压力。

　　但作为越秀地产，大家知道地产行业不管怎么说，地点非常重要，一个项目讲地点，整个发展的布局讲区域，我们的区域在大湾区、华东、华中，另外还有环渤海的一些发展的地区，我们认为我们落子的一些区域房地产仍然有比较好的发展前景，这是我们对整个地产的看法，或者说我们越秀地产对现在布局的一些地方的看法。

　　另外国家要稳定房价，最关键还是要增加供应，在土地供应这一块，还会推出更多的供应量。

　　我们地产下一步的工作目标，刚才姜总也说了，林总、陈总回答问题的时候也都有谈到，首先是今年的经营目标，到现在为止，董事会不做调整，还是按照年初的目标继续努力，至于最后是超额多少还要再看，现在的环境也比较复杂，我们也有信心完成年初既定的目标。

　　另外我们到2020年要达到800-1000亿的目标，获取优质土地的工作我们还要抓机会去做，在土地这个问题上，有好的时机，有好的价格，我们还是会加大投资力度。当然在渠道上，还会发挥我们的优势，刚才姜总说我们有8个渠道，我觉得作为越秀地产来讲，有几个是比较有特色的，第一个是利用母公司越秀集团孵化以后，再注入地产板块，这是我们的一大特色。第二个是轨道交通+物业的突破，这也是我们的特色。第三个是二级市场上找一些并购的机会，当然其它地产公司也都会做这样的动作，我们以后也要在这方面有所作为。第四个是深入参与城市更新，我们的地产主战场在广州，广州的老城区的旧改量很大，这也会是我们的一个特色。其它的还有一些特色，跟其它的公司也是差不多的，我觉得越秀主要是这几个方面的特色。

　　对新的业态的投入也是一种转型，我们会坚持商住并举，地产住宅是一块，要做到快周转，商业这一块我们也不会放弃，而且要更加优化。这也是以后要走的特色。

　　另外我们还有房地产信托的平台，这是我们独特的优势，我们说开发、营运+经营，全产业链的业务模式，我们会强化跟越秀房托的互动，积极探索房地产基金和资产证券化的工具，把这个金融平台作为我们持续长远发展的方向。

　　另外我们也在积极争取，我估计不是今年就是明年，国内的房地产信托基金，作为优质商业物业存量资产的证券化，这个政策应该会出来，现在政府也非常积极，也非常迫切，如果全中国几万亿商业物业能够证券化，这对地产企业化解金融风险各方面都是非常有好处，如果这个政策出来，我们越秀地产就有两个REITs平台，境外一个，国内一个，这样对我们的商住并举的战略运作起来会更加有优势。

　　还有一个是风险管理，我们一向的风格是比较稳健的，刚才我们也已经做了介绍，这些情况我就不过多介绍了。

（来源：观点地产网）