乐有家：东莞2018年成交金额上涨36.6%，开发商拿地热情不减

2018年度东莞楼市研究报告

一、前言

2018年的东莞楼市整体表现不算太抢眼，新房严查社保、备案价限价，二手房三价合一等系列政策影响，东莞楼市相对比较平淡。

受新房严查社保影响，东莞一手住宅2018年网签45341套，环比2017年下滑10.3%。另外因为二手房实行三价合一政策，税费大幅增加，客户购房成本升高，东莞二手房2018年合计过户34408套，环比下跌32.1%。

价格方面，2018年东莞整体楼市价格稳中有涨，其中一手住宅均价17466元/㎡，环比上涨6%，今年东莞均价破2万元/㎡的镇区高达9个，与去年相比新增2个，松山湖均价27082元/㎡居首；二手商品房均价15572元/㎡，环比上涨12.5%，其中凤岗、松山湖和长安3个镇均价破2万元/㎡。

一级土地市场表现相对较好，虽然整体大环境一般，但不影响开发商在东莞拿地的热情，东莞商住地成交金额240亿，环比上涨36.6%。不过政府在管控开发商方面则要理性很多，今年成交的26块商住地有4成是要求配建。

年底东莞出台租赁新政，并公布未来租房提取公积金可高至七成，以及租售同权等部分政策，这对于东莞的租房市场而言无疑是一大利好，乐有家数据也显示近几年东莞的租房成交量逐年攀升，未来东莞的租房市场将是一大亮点。

2019年年初粤港澳大湾区规划即将出台，东莞最为大湾区不可或缺的存在，未来发展也不可估量，期待2019年东莞楼市！ 

二、2018年东莞楼市大事记

2月2日

东莞取消积分入户，实施社保及居住证满五年的“两个五年”入户条件。

3月14日

根据《广东省人口发展规划》，东莞正式升级为“特大城市”。

4月13日

东莞市国土资源局发布《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》，2018年东莞住宅用地供应228.2298公顷增78% 。

4月19日

    东莞推出买房两天“冷静期”：买新房交定金两日内反悔，开发商要无理由退定。

4月28日

东莞公积金提高贷款额度，首套房最高可贷120万元。

5月8日

东莞楼市调控再度收紧，新房一经备案不得涨价。

7月2日

存量（二手）商品房实现了转移登记5个工作日办结。

9月12日

东莞城市更新《意见》出台，未来3年实现城市更新3万亩。

10月13日

虎门二桥主线桥全线贯通，预计2019年5月通车。

10月18日

东莞普通住房价格标准再调整！一类标准镇街上调至22909元/㎡。

11月6日

虎门港综合保税区获国务院批复，升级为国家级开发区。

12月14日

东莞租赁新政征求稿出炉：未来租房提取公积金可高至七成。

三、土地市场

1、2014—2018年东莞商住用地供应与成交

成交金额上涨36.6%，开发商拿地热情不减 

据乐有家研究中心统计，2018年东莞全市商住用地合计供应35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗终止出让，一宗中止。

东莞商住地成交金额245亿，环比上涨36.6%，这也说明开发商依旧看好东莞楼市前景，市场平淡，然而拿地热情不减。

东莞商住地成交建筑面积约240万平方米，环比上涨30.4%，平均楼面地价10227元/平方米，环比上涨4.76%，如果剔除各成交地块要求配建的面积，实际可售楼面地价涨幅约为16%。

最高楼面价有下降，5成商住地要求有配建

乐有家研究中心统计了东莞今年成功出售的26宗商住地楼面地价top10，其中万科在南城区拿得的地块以17116元/㎡的高楼面地价夺得第一，与2017年排名第一的凤岗镇地块26646元/㎡有较大差距，这也说明虽然开发商拿地热情高，但也更为理智和谨慎。

另外值得玩味的是，楼面地价top10中有是要求有5块是要求有相应的配建面积，占比5成，这也说明东莞对开发商建房的条件要求越来越高。

东莞依旧是外来房企的天下

2018年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴，其中华润、金地、万科各拿地三块，并列第一，而去年拿地最多的碧桂园今年仅拿地一块，无缘前三。另外，今年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家开发商首度进入东莞拿地。东莞本土房企仅天麟地产拿地一块。

2、2018年东莞土地市场情况

供应量上涨，楼面价略有下跌

东莞土地供应以工业用地为主，商住用地相对较少。2018年东莞推出121宗土地，环比上涨30.1%，成交112宗，其中有63宗是工业用地。

2018年东莞土地合计成交建筑面积1145万㎡，环比上涨40.1%，楼面地价略有下降，环比下降7.1%。

四、供应与销售

1、2014-2018年东莞一手住宅供销情况

东莞供销连续3年下降

2018年东莞一手住宅供应面积499万㎡，相较于2017年环比下降27.6%，上半年供应量整体一般，从10月份开始开发商去库存，加大供应量，尤其是10-11月，月供应量超5000套。

2018年东莞销售面积521万㎡，环比2017年下降7.6%，其中2月销售面积最惨，仅销售17.61万㎡。

2、2018年东莞一手住宅供销情况

年底供应创新高，12月销售量遥遥领先

2018年东莞整体供应量不算太高，年度供应面积仅为499万㎡，其中前1-9月（除6月外）月供应量基本都维持在50万㎡以下，10月份开始开发商去库存供应量开始加大，连续3个月供应量都在55万㎡以上。

销售方面年底随着供应面积加大，销售面积也一路上涨，其中12月表现尤为突出，合计销售83.99万㎡，遥遥领先。

3、2018年东莞一手住宅月度去化走势

东莞去化压力不大

截止2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万㎡，库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，整体库存压力不算太大。

4、2018年东莞六大片区供销情况

滨海片区供应量最大，东部产业园片区网签量最高

2018年东莞六大片区中滨海片区供应量最高为10019套，主要是受益于虎门镇和沙田镇两个镇区的高供应量，尤其是沙田镇2018年供应大爆发，合计供应4363套高居33镇之首。

2018年东莞成交量最高的片区则被东部产业园片区夺得，这个价格洼地镇区在2018年受到了购房者的青睐，一举网签10136套。

五、一手住宅

1、2014-2018年东莞一手住宅成交量价

一手住宅网签量连续3年下跌，五年价格上涨89.8%

今年东莞限购限售政策不变，再加上新房严查社保、严控备案价，东莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合计网签45341套，环比2017年下跌10.3%。虽然成交量有所下跌，但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势，五年时间东莞房价上涨89.8%，不过2018年环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓。

2、2014-2018年东莞一手住宅套均总价变化

套均总价破200万

2014年到2018年5年期间，东莞一手住宅套均总价从103万元上涨到204万元，上涨97.9%，几乎上涨一倍。5年来，套均总价保持持续上涨态势，不过上涨速度放缓，2018年相较于2017年环比上涨10.3%。

3、2018年东莞一手住宅成交情况盘点

①2018年东莞一手住宅月度成交走势

年底网签冲高

2018年4月东莞新房开始严查社保，东莞新房网签量从5月份开始连续3个月下滑，不过政策消化期后，9月份开始回暖，年底网签量冲高，12月网签量达到顶峰。

②2018年东莞各区一手住宅成交量价图

滨海片区房价超东南临深片区，位居第一

东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响，无论是成交量还是成交价都不算太高，2018年房价第一的位置更是一举被滨海片区夺得，屈居第二。

网签量方面，东部产业园和城区片区均网签破9000套，虎门镇网签3273套夺魁。

六、二手商品房

1、2016-2018年东莞二手商品房成交量价   

三价合一影响大，东莞二手房过户量下跌近3成

2018年东莞新房成交不尽理想，二手房也受到影响，整体成交也一般。2018年网签34408套，环比下跌32.1%，主要是受二手房三价合一政策影响，二手房税费价格大幅上涨，购房成本攀升。

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责任编辑：于智鑫