易宪容：去年中国房地产业对GDP贡献走弱了吗？

最近国内媒体对房地产的舆论是，2018年房地产对国内GDP贡献59846亿元，增长速度为3.8%，同比下降了近2个百分点，特别是2018年第四季度其增长速度更是下降到2%。有国内分析认为，这意味着国内房地产业全面走弱，因为房地产GDP指标对房地产投资有一定领先性，领先大致2-3季度。比如，2003年至今国内房地产业仅有三次房地产GDP实际增速低点小于2.0%，分别是2008年4季度、2012年1季度和2015年上半年。其中2008年受美国金融危机冲击导致国内房地产市场萎靡，2008年第四季度房地产业GDP同比增速到1%。受此影响都出现了国内房地产市场走弱的态势。但实际情况并非如此，这几次房地产业GDP增速下降并不意味着国内房地产市场出现向下调整，反之是新一轮房地产快速增长的前兆。比如2009年3-4月开始国内的房地产市场就开始出现全面爆发式的增长，2015年则先由深圳开始启动，很快就开始掀起2015年开始的新一轮房地产快速增长热潮。

　　其实，国家统计局公布的分产业GDP采用的是生产法进行核算，即通过生产的全部货物和服务总价值扣除生产过程中投入的中间品价值所得到的增加值，所以，房地产业GDP衡量的是产出价值扣除投入成本的部分。房地产业GDP增长下降，并不意味着房地产业最终产业减少。如果房地产业的总产值还是在快速增长，但这种增长小于中间品投入成本增长，那么房地产业GDP当然会下降。所以，对于持续十几年暴利的房地产业来说，如果中间投入品的价格上升幅度快于房地产业增长速度，只是意味房地产业暴利或利润水平下降，意味着房地产业也开始趋向市场平均利润，但这并不意味房地产业的繁荣已经结束，或2019年国内房地产市场开始走向弱势。

　　因为，从国家统计局公布的数据来看，2018年中国房地产开发投资达12万亿元，同比增长达9.5%，创过去4年来新高。其中住宅投资8.5万亿元，增长速度更是达到13.4%，同样创下了2014年以来5年新高。还有，住宅新开工面积15万亿平方米，增长达19.7%。2018年，商品房销售面积17万亿平方米以上，在持续几年创记录的基础上还在创历史记录，只是所谓的增长幅度下降。但商品房销售额达到近15万亿元，增长12.2%。住宅销售额更是增长14.7%。而这种商品销售额的快速增长在中西部表现更为明显，西部地区增长达到18.1%，西部地区达到了增长23.4%。这也意味着国内房地产市场繁荣不仅还在继续，而且还在不断地创历史新高。

　　因为，尽管国内房地产媒体一直在说出台历史以来最为严厉的房地产调控政策，但是这些调控政策只是让一些城市的住房市场销售面积有所下降，但并没有让国内各城市的房价水平向下调整。根据国家统计局的数据，2018年中国新建商品8544元/平方米，2017年为7614元/平方米，与2017年相比2018年的住宅平均房价上涨了12.22%。也就是说，2018年出台这样多的房地产调控政策，只是限制住房销售面积增长幅度，而没有遏制房价上涨，反之，让房价上涨幅度更快，并让中国房价顶在更高的开花板上。因为，从2003年以来中国房地产调控越是调控房价越是上涨，只是这种房地产调控早些时候让房价上涨在个位数水平，比如2010年到2017年基本上是这样，只是2016年房价上涨达11.28%，但是2018年房价上涨幅度比2016年上涨更快。作为一个以投资为主导的中国房地产市场，只要住房的价格还在上涨，而且上涨幅度达到12%以上的水平，想让国内住房的投资者退出这个市场是根本不可能的事情。国内房地产在上涨，住房投资者不退出，中国房地产市场繁荣就会继续，中国房地产业并不会走向弱势。2019年的中国房地产市场的情况同样会如此。而最近中国媒体一直在宣扬的一线城市的二手房价格环比涨幅回落零点几个百分点，只能是个例。

　　2018年中国房地产业的繁荣更是表现各城市2018年土地交易的收入水平创历史记录上。1月23日中国财政部公布的数据显示，2018年全国各地方政府土地交易收入达到65,096亿元，按年增长25%，也再创历史新高。而2018年中国地方政府一般公共预算本级收入97,905亿元，按年增长7%;由此可得知，地方政府卖地收入或土地财政占整个地方财政比重达66.48%，而2017年此项的比例为56.9%。这不仅意味着地方政府对土地依赖度越来越高，也意味着可能地方政府出让土地价格越来越高。而2018年中国房地产的契税5,730亿元，按年增长16.7%，房地产税2,889亿元，增长10.9%。两者合计只有8118亿元，这与15万亿元以上的新建住房销售额相比，不足十五分之一，可见中国的房地产税所面临的问题有多大。

　　2018年中国土地财政或土地交易收入快速增长，不仅在于地方政府对土地财政依赖程度及土地价格可能上涨，更重要的在于房地产开发企业仍然看好未来中国房地产市场，特别是看好近期的中国房地产市场。因为，土地价格不仅在于未来的房价上涨预期，而且在于房地产市场发展状态。如果中国房价上涨预期可能在短期内出现逆转，或房地产业的弱势将出现，那么房地产开发商是不会进入土地市场，也不会增加对土地的投入的。这也说明了对于中国房地产开发企业来说，短期内房地产业是不会出现弱势，更不是会出现衰退，中国房地产市场的繁荣在2019年还会继续。

　　当前，当国内房地产市场的价格还在上涨，而且还在大幅上涨，国内住房市场还在创历史记录，国内土地市场还在过度繁荣，国内以投机炒作为主导的市场还在继续而没有出现转型时，当然是与十九大国内房地产市场的“只住不炒”的市场定位，与当前“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控政策有很大差距。所以，国内媒体对当前国内房地产市场基本形势宣传与舆论只能低调了。但实际这样做，只会强化国内房地产市场价格上涨，强化房地产市场与房地产调控政策的偏离度。

（来源：金融界）