【一周楼评】影响中国楼市的黑天鹅来了！

刚刚过去的一周，对于石家庄地产人来说，可谓是跌宕起伏、令人揪心的一周，一只黑天鹅突然降临，导致许多项目的原定销售计划彻底打乱，而后续是否会有更大动作或影响，目前还难以预料，只希望这只黑天鹅早日飞离石门，还市场以平稳。

而在全国房地产市场中，也出现了一只深刻影响市场趋势的黑天鹅，但对购房者来说，却是一件好事，那就是2月23日住建部发布的取消公摊面积交易的消息，为长效机制的方案有了最新的进展。

而针对春节后，石家庄房价是涨还是跌了的讨论，让节后楼市蒙上了一层未知的迷茫。加之69辆大巴去南京看房的谣言，让上一周的全国楼市，只能用一个关键词来形容：未知！

在今天的做客直播间中，房掌柜与何蕊老师继续畅谈上一周的楼市。

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1、取消公摊？

新闻背景：

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于

记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

房掌柜观点：

首先，我们回顾一下从去年7月份新华社刊登的一篇《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》开始，可以看到，从官媒讨论到政府部门颁发文件，经历了短短的半年多，尤其还涉及到利益牵扯复杂、内部矛盾重重的交易环节，不得不说，这次征求意见稿的力度之大，为下一步征收房地产税扫清了关键的障碍。

其次，我们再来分析，是否真的要以套内使用面积进行交易？

这个征求意见稿，我们看到，是在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。也就是说，一旦3月15日确定后，就会很快制定相关具体实施措施，可操作性很大。

第三，我们分析，一旦取消公摊，房价会上涨吗？这个应该也是大多数人的疑虑。毕竟，当交易面积从以往的100平米，缩减为70平米，总价不变的情况下，每平米价格势必随之上涨。而取消公摊交易以后，我们之前买的房子资产是否会缩水呢？

房掌柜认为，制定取消公摊的初衷，是为了取缔房地产市场“最不透明的一项指标”，并不会对房屋价值产生很大影响。

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当然，对于精装房来说，取消公摊面积的交易，一定会让购房者节省一大笔购房费用，毕竟，以往的精装修面积，是按照建筑面积来计算的。

而在此次征求意见稿中，我们再看看到了对新建住宅全装修交付的规定，即：《住宅项目规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

2、65辆大巴去南京看房。

新闻背景：

2月23日13时， 65辆大巴载着3000多名看房人，从南京河西大街出发，浩浩荡荡奔赴南京市区及溧水、句容等地的72家楼盘。

这场名为“春晓行动”的大型看房活动，由南京一家淘房平台组织，被称为南京楼市“风向标”。

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房掌柜观点：

这个所谓春晓行动的3000人看房团，从目前相关媒体的报道中，我们发现是真实的新闻，确实有这么多的人和大巴车，也确实看了72家楼盘。

在新华日报的报道中，我们也看到了南京市民对当前楼市的购房心理，拿当地专家的分析是：房贷利率上浮比例下调、限价放松以及落户政策微调，主要影响在投资心理层面，这不是南京楼市转向的信号，而是在调整过程中稳预期的结果。同样，今年南京楼市会比去年要好些，但政策面松动的余地比较小，不可能成为楼市的转折年。

另据国家统计局发布的数据，1月南京新房价格环比上涨0.8%，自去年8月以来，南京房价已环比上涨6个月。在当前情势下，是果断“出手”还是保持谨慎，还需购房人仔细掂量。

还有一个比较有趣的事，在百度贴吧里，有网友吐槽，这类的看房团是打着免费旅游的旗号召集的，中午还吃了一顿免费的鸡腿饭。那么这所谓3000人的看房团，究竟有多少水分，我们无法得知，但也在一定程度上，反映出了，市场并非大家所报道的如此火爆，正如专家所言：大稳小活。

同样，这一结论，房掌柜认为，也适用于石家庄。稳中有升将是大概率事件。

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3、新春房价是涨还是跌？

新闻背景：

年前，诸多业内人士认为，2018年底或2019年春节，将是购房者抄底买房的最佳时间，但在节后调查市场发现，目前市场确实出现了一些新变化，部分项目出现了上涨或下浮，不同产品类型的项目销售，也出现了不同程度的分化，那么，新春房价到底是涨了还是跌了呢？这是近期各方讨论的热点。

老杨观点：

从正月初八开始，房掌柜和我的市场调研小组，就走访了市内几十个项目销售中心，了解当下新春楼市的销售情况，发现了几个新的现象。

第一、改善客群观望情绪浓厚，待价而沽，因此，改善项目或户型成交周期增加，竞争激烈；

第二、刚需依然是春节楼市的主力客源，性价比成为购房者选择项目的主要参考标准；

第三、房价出现一定程度的分化，部分刚需项目或改善项目，年后出现了房价上涨的现象，涨幅在300元—2000元/平米不等，不过项目优惠力度较大，不免有明升暗降的嫌疑；

第四、受鹿泉西山板块黑天鹅的影响，预计未来或将出现不确定的政府严查等情况，给市场预期带来一定的影响，但对规范项目来说，影响不大；

第五、政策导向虽未明确指向房地产，但在人才新政、地铁规划、基础设施投资建设、石家庄国际化城市的定位等方面，会给楼市带来一定的利好作用；

第六、随着各大房企在多个热点区域的拿地开发，预计今年将会出现多个区域龙争虎斗的现象，而随着本土房企对市场的预判降低，回款压力加大，从而导致价格策略的灵活度加强，一旦价格远低于市场或区域预期，还可与大房企有一战之力。

这是房掌柜对当前市场的基本判断，而对于房价是涨还是跌了，不能一语概之，需要具体项目具体分析，部分项目的小幅上涨或小幅下跌都是正常现象，对当前整体市场预期不会产生太大影响，大家还是以理智购房为主，以产品是否适合自己作为购买的基本标准。遇到合适的产品，要果断出手，是比较正确的态度。

毕竟，政策导致房价大涨大跌的时代已经一去不复返，我们要习惯摒除政策红利，回归房子是住的这一本质属性。

不过，经过去年的一轮人才大战持续推动楼市回暖到五一前后住建部对热点城市的约谈，我相信，今年各地在出台人才新政时，应该会考虑到如何规避楼市火爆的现象。对此，我们拭目以待！