李宇嘉：住房“公摊之殇” 亟待正本清源

住房按套内面积算，取消公摊，统统误读，需要补上常识!你买房子，不可能只买专有面积(即套内面积)，而不买整个楼栋的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积(即公摊面积)。事实上，业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条所规定的专有和共有面积。假设套内面积89平米，整个楼栋有100户，共有面积100平米，每户拥有1平米。那么，90平米建筑面积的房子，89平米属你专有，共有部分中有你1平米。

　　住建部的文件是一份规范，商品房交易总得有个标准吧!大家关注的这一条——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，什么意思呢?说白了，就是销售合同上须标明套内面积，业主个人交易的是专有面积，共有部分会随着专有面积易主，自然完成交易。事实上，不管是以前的房产证，还是现在的不动产证，都要求标有套内面积。问题来了，既然如此，为何还要多此一举地明确呢?本质上，这是为了区分不同所有权部分的界限，保障业主权益。

　　现实困境是，买白菜，购买标的内涵和外延很明了，但房子不同。尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分;尽管1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚，但对广大业主来说，太专业、自主性大!既需要实施细则，也需要落地监管，稍有空隙，可能就被钻了。笔者总结，共有两类问题，一是公摊上“一房二卖”、偷换概念，二是损害业主权益。

　　比如，开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收着物业管理费，一边将广告收入据为已有;游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。偷换概念是什么意思呢?最典型的就是精装修费、取暖费，难道电梯和楼道都要精装修吗?难道墙体也要取暖吗?即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定有差异。损害业主权益，集中在调整公摊上，低密度(如别墅)利润高，开发商会将公摊挪到高层或洋房部分。

　　本质上，住房专有面积，产权最明晰，谁也侵犯不了。但共有部分，一来“公共地悲剧”到处上演，二来权利边界相对专有部分模糊。再加上，共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明(比如停车场)，而“老生常谈”的监管太弱，给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”，就像住宅公共维修基金一样，“言及取消”是情绪之举，根本还是，标准和明细要“晒在太阳下”，加强持续不断的监管。

　　至于公摊对房价的影响，实乃无稽之谈，风马牛不相及。公摊不存在上述“猫腻”的情况下，其对房价无任何影响。因为，你购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成。要记住，你买房，享受的不只是室内居住，还有由公摊面积支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高，但配套设施少、公共服务差啊!现在的高层洋房得房率低(70%-80%)，但有高速电梯，有物业管理啊!

　　反倒是，开发商“偷面积”，业主私自占用过道等共有面积，现实生活中很常见。前者以名义上的高得房率，换取高溢价，受损的是所有业主，共有面积少了;后者以侵害其他业主利益，换取高得房率，共有面积同样少了。言下之意，“只在意我获得了多少”。这两种现象，均需要明确产权意识、明确侵权必究。当代社会，社区是国家治理能力现代化的微观载体，当言及公摊之殇(70%的普遍得房率)，声讨开发商时，也要检讨一下，我的道德制高点是否站得住?最后多说一点，截止到2017年，我国城镇人均住房建筑面积36.6平米，与发达或新兴国家差不多，但实际面积仅25.7平方米，排在后面，未来住房需求还有空间。

（来源：李宇嘉地产笔记）