吴天海：对零售市场持保守态度 海港城表现“很难得”

3月5日，九龙仓置业地产投资有限公司举办2018年全年业绩发布会。

九龙仓置业今年的年度业绩会办的更像是一场座谈会。

惯常长长的主席台被替换成三把灰白色棉麻单人椅，旁边是演讲台。主席兼常务董事吴天海和手下投资关系经理吴庭欣站着完成了开场白和财务介绍。

总共15分钟的讲话，我们可以将它总结为一个词：

海港城，海港城，海港城……

作为全球盈利能力最强的商场之一，海港城去年贡献了九龙仓置业集团63%的收入、72%的营业盈利以及72%基础净盈利。

具体而言，海港城2018年录得全年总收入（包括酒店）上升10%至118.71亿港元；对应营业盈利96.78亿港元，同比上升12%。营业毛利率十分可观达到89%。

香港零售业在去年进入持续的复苏期，香港本地稳定的就业和收入情况，以及人民币升值和消费升级使访港旅游业增长，支持了高昂的消费意欲。香港2018年零售销售增长达8.8%，高于不少机构的预测。

海港城的零售销售额更是创下370亿元的新高（即平均每日超过港币1亿元），同比增长23.6%，数字占全香港零售销售总额的7.7%。

因此，海港城商场现时的平均呎租已经上升至483港元/月，加上写字楼及酒店部分租务同样不俗。海港城去年为九龙仓置业产生净现金流入超过港币75亿元。

高额度的现金流流入，带来的是慷慨的派息。正如吴天海在开场白中所说：“其实说做商场，无外乎是几个因素：一是人流；二是财流；三是现金流。”

其中，财流就包括，租户的每天生意所收的现金流（对应上述每天超过1亿港元的营业额）和租户给企业的租金流。“那公司得到收入之后，扣除了开支能够交给我们股东的回报，这对股东来说是一个非常重要的现金流。”

九龙仓置业去年分红了63.76亿港元，分两次派送。2018年9月10日已经派了每股港币1.05元，剩余的每股1.05港元，则将在今年4月3日送达每位股东的账户。

但即便“海港城表现强劲，支持增长动力及持续派息。”这座超级购物商城过于强劲的光芒，亦同时掩盖了九龙仓置业一些不足的地方。

人们提出疑问：海港城是如此优秀，它未来究竟能否维持如此的成长性？而且它对公司业绩贡献占比过大。在海港城之外，另一重要物业时代广场的表现并不好。

毕竟回顾香港2018年的零售表现，它是呈现上半年增长快速下半年增长放缓的态势。而且目前受国际大环境诸多因素影响（币值变化波动、中美贸易摩擦等），香港零售业的预期其实不甚明朗。

吴天海表示，鉴于市场大环境还有一些不利的因素，包括币值变化波动、经济的表现等各方面，公司对今年香港零售市场持保守的意见。其续称：“但1月的情况已经比我们预算的稍好一些，希望接下来的11个月都能够达到相似的成绩。”其中尤其是海港城今年的表现“很难得”，该商场今年1月份的业绩也同比继续增长。匹配去年全年的增幅，“但长远来说不会重演去年同期同比增长30%的情况。”

集团副主席李玉芳在谈到商场续租方面就说，每年海港城都会有三分之一租约会续租。但加租方面，如海港城续租升幅要到10%，加租水平亦要10%左右，才能推动整体商场租金收入有单位数增长。

这目前是否能做到还要看未来一年的形势。同时“商场是需要租户组合的，可能租户会在续租时希望租金持平，我们也会尽量去考虑这个情况。”

而在海港城耀眼数据背后，九龙仓另一个地标商场时代广场表现却不尽人意。  

资料显示，时代广场2018年收入仅同比升1%至28.41亿港元，经营溢利录得24.79亿元，同比下跌2%。

经营溢利下跌主要是因为，时代广场目前仍在进行旷日持久的大规模商户组合优化，该租户重组计划已经实施良久，目前还未见终结的一日。“关于时代广场的问题……在租户的组合上，我们会没有止境地换，一定会换的，谁表现不好就一定会出局。”吴天海解释。

他亦希望市场能给予更多耐心。因为无论时代广场或海港城，它们的租金成本已经陆续有所改善。资料显示，截至去年年末，在租金成本比例上，海港城改善至18%，时代广场改善至20%。

这表示“当租金成本改善且持续改善时，便使得我们的租客有能力给出更多的租金，但是在时间上有需要配合的地方。”吴天海说。

另一方面，目前九龙仓置业正在退出发展物业业务。“至于在内地的房产……我们也是继续减少这方面的投资的。”这对公司财务有不好的体现。

据了解，九龙仓置业去年发展物业收入同比减少98%至港币8900万元，另外因项目减少导致营业亏损港币6000万元。

地产发展的不足造成九龙仓置业去年收入同比减少21.16%至164.81亿港元。营业盈利为127.24亿港元，同比减少17.6%。

但该公司2018年的基础净盈利仍增长6%至100.5亿港元。这主要有赖于投资物业升值以及利息、税项支出的减少。

资料显示，2018年全年，九龙仓置业旗下投资物业升值了52亿港元。而财务支出减少2.14亿港元。税项支出减少22.73港元，其中中国内地土地增值税的减少尤其明显。

相信随着物业发展业务的逐步退出，九龙仓置业会变为一只更加纯粹的收租股。去年这支股票的股价已经累计升了将近18%，人们期待它有更好的表现。