刘策：未来十年还是房地产黄金时期

3月21日，第四届中国（广东）县域房地产发展论坛举行。广东省房协专家委委员、佳兆业集团经济研究院院长刘策作题为《标杆房企创新谋变之路》的主题演讲，以下为主题演讲的精彩内容：

每一次的调控与行业波动，我觉得是大浪淘沙的过程。2018年很艰难，但房企不应因此止步不前。房地产的大势是向好的。房地产不应该收缩，反而应该加大扩张。

　　我的理由很简单，如果连15万亿的行业都干不好，干其他行业能干得好吗？去年是17亿平的销售面积，15万亿的销售额，这是行业最悲观的情况下所取得的成绩。”

　　展望未来房企转型创新，房企应聚焦三个层面：首先是新地产时代挖掘用户需求，在一般的房子老百姓都有了，但这个行业非常缺好房子、好服务。所谓新地产，就是怎么样能够给客户创造更好的产品，挖掘客户的特点，满足他的需求。

　　其次是泛地产尝试，从七八年前，泛地产创新布局的呼声就很热，但到目前为止，行业内还是很少看到成功案例。原因在于开发商可能习惯于资本运作，资源结合，这种打法在15万亿的房地产市场行得通，但在几百亿规模，几千亿规模的市场，未必行得通，渴望规模比我们小的新领域干得比地产还好，这本身就是一个伪命题，需要时间慢慢铺牌。等到风来的时候，才有可能乘风而起。当机会的大门还没有打开的时候，我们想在里面淘金的难度还是很大的。

　　另外就是存量地产如何掘金，近几年特别火的是长租公寓，应该有80%、90%已经做了这块业务，但说实话，开发商的长租公寓做得好的屈指可数，可能不超过三家。最主要原因在于，长租公寓不像房地产行业，它的基础设施不完善，盈利模式不清晰，最重要的是市场回报本身跟银行利率是倒挂的，所以持有运营商业模式不成立。

　　楼市前景如何？未来十年还是黄金期

　　未来十年还是房地产黄金时期，所有租赁和持有运营要慢慢成为行业的主流，一方面租赁和持有运营要成为资产回报的上升，另一方面要促成利率的下降。美国持有运营的发展也是这几年的事情，虽然成立得早，但蓬勃发展也是最近十年的事情，所以我们也需要时间。

　　城市运营也要注意方法，核心还是围绕如何给百姓创造更有价值的产品。

　　第一，对于大多数企业来讲，目前最应该做的事情专注地产行业，然后给客户提供好房子，这是地产行业最大的创新，最大的创新也是围绕客户的创新，产品的创新，而不是转换航道。第二，目前的主业发展够好，你需要开辟第二赛道，需要为未来的发展提前布局储备，你要做新领域的时候，一定要找这个领域的人才，要用新人、新机制、新观念去做。