【掌柜点评】允许商业用地调整为居住用地？政策松动了？

掌来源：房掌柜 于智鑫石家庄房掌柜 2019-03-28 14:35:26

[摘要]允许改建房屋用于租赁。

近日，房掌柜获悉，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中支持租赁住房建设的内容备受关注：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

一、商业地产去库存放大招

自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。

这什么概念？就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。

二、新政下的商业新机遇

目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。

2016年房价全面上涨，有个统计，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价高高在那，潜力依旧。

整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。

三、开发商要转换思维模式

这些年中国商业地产畸形爆量开发，目前一年开业的商场就有500多个，存量的和做差了的太多太多。在中国，很多商场处在闲置或者半闲置状况，处于甩卖处理阶段，有些事物业有欠缺和问题的，有些地段则并不差。地产要转型，也必须要转化思维模式，主要有以下三点：

1、从控制土地到控制资源

以前房地产开发要控制土地，未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也会越来越高，所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源。

资源为体，品质为魂，因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候，一定要注意资源红线不可触碰，其中包括：基本农田，文保、文化遗产，风景名胜区、自然保护区，古城、古村落等。

2、从拿地卖房到自持物业

以前房地产行业“轻租重售”，但随着一系列租赁试点方案出台，积极发力租赁市场，促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡，可以预计，未来将是自持物业的高潮期，而“从售转持”的改变，也要求开发商必须提升轻资产运营能力。

3、从注重规模到注重模式

未来，一个房地产项目的成功与否，不会是你的项目规模能够做多大，而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区(公寓)”的模式，使得万达在全国各地开花结果，其中最关键的一点就是，万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候，要注重两点：可复制性的模式+有执行力的团队，它们将决定你的项目能够走多远。

【项目名称】旭辉中睿府

【项目动态】旭辉中睿府由河北盛韵房地产开发有限公司开发，共规划建设5栋18层住宅和1栋21层公寓。5号住宅楼新获预售证预售证号（2019）19。

【掌柜点评】旭辉中睿府占地面积28666平方米，建筑面积92151.9平方米，容积率2.5 ，绿化率35%。共涵盖7楼栋，共计334户。物业公司为自己的物业，上海永升物业管理有限公司。采用现代典雅的建筑风格，凝练府园文化精髓，打造高品质小区。

免费咨询电话：400 8181 360转81455

旭辉中睿府均价：待定

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【项目名称】盛邦大都会五期

【项目动态】盛邦大都会五期位于金利街以东、仓兴街以西、南二环以北，由河北盛邦房地产开发有限公司开发。盛邦大都会五期实景现房，19000元/平米起，户型涵盖两室至四室。

【掌柜点评】盛邦大都会五期位于建设大街与东岗路交口南行；各个空间户型方正，后期空间利用率高；户型不是南北通透，整体空间无穿堂风；客厅、卧室、卫生间和厨房等主要功能间的尺寸以及比例适中，有利于采光和通风，居住起来舒适、方便。

免费咨询电话：400 8181 360转81804

盛邦大都会五期均价：20000元/㎡起

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【项目名称】恒大御景半岛

【项目动态】全员营销月购房大优惠！！石家庄恒大御景半岛，购房限时折上折活动火热开启：建面约40-111㎡灵动小户，85-255㎡美景现房，首期2万起，14999元/㎡起！此外，老业主恒房通推荐成功赚2%佣金，新业主享95折优惠，新业主再享3万购房优惠券！

【掌柜点评】项目位于北二环与谈固大街交叉口北行1000米处，坐拥城市向北发展福利，拥享中心连接地段优势洼地价值，未来将成为石家庄置业需求的新兴热点。物业的综合素质及配套不错，周边的环境也不错，规划合理绿化率较高，居住舒服有种园林的意境，同时配套建有2所双语幼儿园，周边还有南高营小学、13中及15中。适合老人和小孩居住。

免费咨询电话：400 8181 360转42042