广州3月一手住宅：强势反弹 增城、南沙承包一半成交

根据监控显示,3月广州网签一手住宅面积为78.22万㎡,环比上涨95%。对比2月春节淡季,3月表现强劲的“反弹势头”,与一月份成交面积(84.2万㎡)接近。

纵观近一年时间,成交面积突破70万㎡的有6个月;对比去年3月(49.38万㎡)成交水平。

今年成交大幅改善,“小阳春”市场热度提升明显。

预计积极的市场气氛将引导4、5月交易环境进一步改善,为“红五月”传统旺季蓄势。

广州中原研究发展部认为,带动成交回升的原因主要有:

一.2月下旬“大湾区”行情促进南沙、增城项目成交,网签数据陆续在3月得以体现。

二.3月中旬起增城项目推货量明显加快,“东大仓”本色再现。

本月增城新批住宅面积达28.58万㎡,为全市供应第一大区,占全市整体供应的51%。充足的新货供应量吸引大批买家入市,从而促进成交。

【新批供应】

整体供应能力

不及近一年平均水平

虽然本月成交强势回升,但整体新增供应情况并不理想。

全市仅供应55.55万㎡一手住宅,供应面积与春节月(2月:55.31万㎡)基本持平,不及今年一月(85.21万㎡)的7成水平;

同时,近一年平均每月新批供应面积为97.21万㎡,本月不足平均水平的6成。

相比之下,今年3月全市整体供货形势仍相对紧张。

从各区供应情况来看,增城占全市住宅新批总量的51%。

该区3月累计有10个楼盘预售证获批,主要集中在永和、朱村、石滩三大板块。

其中永和板块的誉山国际获批990套累计9.26万㎡单位,云溪四季获批358套累计3.15万㎡单位,科慧花园获批362套累计3.59万㎡单位。

上述3大项目占增城供应面积的56%。广州中原研究发展部认为,大盘集中推货更能提高买家入市积极性。

另一供应量较大的区域为南沙,在大湾区利好刺激下,越秀滨海新城、首筑花园、万科海上明月等项目加快了推货速度,从成交情况来看,南沙热盘表现不俗;

但除上述两区外,其他区域新增供应能力偏低,均不超过10万㎡。

【成交情况】

外围区回升势头猛

增城、南沙承包一半成交

3月成交回升主要依靠外围五区拉动,市中心部分区域由于供应不足,成交提升幅度并不明显。

以天河为例,虽然黄埔大道646号地块拍出“标杆价”带动了买家置业欲望;

但由于一手在售项目不多,基本由兰亭盛荟、珠江花城两盘集中消化需求。

导致成交量变化并不明显,该区3月网签面积2.12万㎡,环比升19%,增幅低于全市平均水平。

相比之下,货量供应较为充足的荔湾区,本月累计网签面积达5.94万㎡,环比上涨82%,为本月成交面积最大的中心老区;

白云累计网签4.03万㎡,环比上涨119%,为中心区增幅最大的区域,主要成交热盘为保利紫云、越秀星汇云城、新世界嘉云府等项目。

广州中原研究发展部认为,在市场整体气氛的积极带动下,购房预算较高的市区买家亦陆续加快入市脚步,并往供应充足的区域、板块集中。

外围区方面,南沙、增城两区成为广州一手成交支柱的趋势越来越明显。其中南沙成交15.63万㎡,增城成交20.78万㎡。

从两区成交热盘来看,性价比较高的大盘受买家青睐程度高,如越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、首筑花园、云溪四季等项目,价格区间在2万元/m²左右,对刚需买家吸引力较强。

此外,万科海上明月“另辟蹊径”,推出59-75m²小户型单位,以低总价吸客,推盘表现同样理想。

此外,以往表现低调的北部花都、从化3月成交势头较佳,其中从化累计成交3.33万㎡,环比上涨112%,14号线+价格洼地的优势让从化纳入更多买家的购置范围;

花都方面,狮岭、区府、新华旧镇多个传统大盘推出新一期项目,近年供地集中的花都湖板块新货亦陆续入市,刺激买家入市。

从近4周表现来看,成交主要集中在3.18-3.24一周,该周累计成交一手住宅32.66万㎡,创年内单周成交记录,同时为2019年单周成交量首次突破30万㎡关口,其占3月成交总面积的42%。

从走势来看,本月大部分成交集中在中下旬,而实际项目推货集中在3月16-17日、3月23-24日两个周末,可预期成交热潮将往接下来两个月延续。

【库存状况】

全市稳定在10个月左右

荔湾、花都、南沙等区库存提升

由于近两个月成交量较去年第四季度有所减弱,因此从2月起广州全市消化周期重上10个月关口,本月为10.5个月,较上月增加0.3个月。

随着部分区域近年供地陆续转化为一手项目,预计未来消化周期保持10个月稳定的可能性较高。

从各区情况来看,海珠、天河、黄埔三区库存量偏低,目前消化周期均不足6个月。

相比之下,荔湾、白云、花都、南沙等区货量相对充足。

主要得益于上述区域近年土拍、旧改陆续转化为项目,如荔湾凯德双桥八号、保利花海湾,白云新世界嘉云府、万科未来森林,花都越秀臻悦府等全新盘陆续入市,利于区域库存量增加。

【个盘表现】

亚运城连续两个月称霸

增城、南沙各有三盘上榜

番禺热盘亚运城已连续两个月“盘踞”全市Top1成交热盘的位置,本月该盘成交616宗累计6.47万㎡,环比增加1.3倍。

除此以外,Top10成交热盘基本由增城、南沙两区包揽;

其中增城科慧花园、誉山国际及碧桂园云顶三盘上榜。

广州中原研究发展部认为,三大热盘体现了增城对于不同类型客户均具有吸引力。

地处新塘板块的碧桂园云顶走中高端路线,瞄准经济承受能力较强,强调居住品质、生活配套的买家。

科慧花园临近21号线朱村站,瞄准市区上班族;

而誉山国际以2万/m²以下的均价,吸纳承受能力适中的刚需首置买家。 

【后市预期】

3月表现为后市打下“强心剂”

市场交易积极气氛

3月成交强势反弹,并优于2018年同期表现,无疑给市场打下了“强心剂”。

尤其以南沙、增城为首的主要供货区,买家入市积极性明显提高,预计第二季度成交优于去年表现的可能性亦较高。

需要理性看待的是,3月成交量虽然回升,但未能突破1月成交量,始终于80-85万㎡/月的水平徘徊。

对比去年9、12月成交水平(95-100万㎡/月)仍有明显差距,对比2016年同期(100万㎡以上/月)差距更大。

市场热度仍有待提高,买家入市欲望仍有待进一步激发。

广州中原研究发展部认为,当前市场上需要有更多性价比高的项目供应,才能满足买家购置需求。

如黄埔、番禺等热区,由于供应长期处于偏低状态,导致买家放缓入市步伐,或转投其他区域及二手市场,影响一手成交数据,实际上,区域潜在客户群体大,处于待释放状态。