一周楼评：未来石家庄将再无别墅供地

今天的一周楼评，不再多说，直接切入主题。

1、近日，石家庄市自然资源和规划规划局公布《石家庄市关于提升土地利用质量效益的实施方案》

新闻背景：

近日，《石家庄市关于提升土地利用质量效益的实施方案》（以下简称《方案》）发布，明确提出到2020年，石家庄全市建设用地总规模控制在341万亩以内，耕地保有量不少于741万亩、永久基本农田保护面积不少于620万亩。

      房掌柜观点：

       从此次方案的内容来看，提高土地的利用率综合效益，是文件的主旨内容，而在方案中，涉及到土地市场的，有这几个方面：

      首先，我们先来仔细学习一下这个实施方案中的数据要求。

      到2020年，开发区平均投资强度达到300万元/亩以上，亩均税收达到20万元/年以上。这意味着，开发区的投资强度有所上涨，地价预期同样在提高。

      而在去年河北省政府办公厅《关于提升土地利用质量效益的指导意见》中，到2020年，开发区平均投资强度250万元/亩以上，亩均税收15万元/年以上。

      其次，方案中还提到，严格限制低密度大户型住宅项目用地，住宅用地容积率指标不得低于1以下。这意味着，别墅等低密度大户型住宅项目，将更加稀缺，在现有政策下，不再有新的同类项目出现。

      第三，预计将对限制供应土地进行严查。在方案中，对闲置用地做出了明确而严厉的处罚规定，即：对已超过合同约定的开工时间未开工、尚未构成闲置土地的，追缴违约金，责令其限期开工。对企业原因造成土地闲置满一年未动工的，足额征缴闲置费，连续两年未动工的，坚决依法收回。

      2、石家庄棚改区改造出新规 业内称意在稳房价！

      新闻背景：

      6月13日，石家庄市政府网站发布《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》的通知，《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》（以下简称《意见》）主要内容涉及加强棚户区改造规划和土地供应、多渠道筹措资金、鼓励就近异地安置和明确属地政府和相关部门责任四大方面，适用范围包括长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区，其它县（市、区）可参照执行。

      房掌柜观点：

      该意见中，有几个点值得我们关注：

      第一，对原出具过规划条件或确定过容积率，但土地尚未出让的棚户区改造地块，各项规划指标均须符合《居住区规划设计标准》要求，居住容积率不大于2.9。原确定居住容积率超过2.9的，一律调整为2.9，高标准保障城市建设品质和居住街坊的宜居环境。

      第二，已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议的和本意见印发时，已经下达征收决定且签订征收补偿协议不少于50%的（不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目），经市住建部门认定同意后，原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效；并按照原规范审定规划方案，不再按照新《城市居住区规划设计标准》校核。

      第三，鼓励就近异地安置政策中，对货币补偿进行奖励：鼓励被征收人采取货币补偿方式自行购买房屋进行安置，对选择货币补偿方式的被征收人，给予不超过被征收房屋市场评估价值的25%奖励。

      第四，最低住房保障。被征收人选择货币安置的，被征收人家庭本市他处无住房且被征收房屋建筑面积不足30平方米的，不足部分按照市场评估价补足30平方米，超过30平方米不足45平方米的，不足部分按照市场评估价补足45平方米，其他搬迁费、临时安置、奖励等补偿均按原面积计算。被征收人选择异地安置的，被征收人家庭本市他处无住房且被征收房屋建筑面积不足45平方米的，补足45平方米，超出45平方米不可分割部分按照优惠价购买。

      从以上几个点看出，异地安置和货币补偿，将成为石家庄房屋拆迁的主要补偿方式。而在许多政策上，同样是倾斜于拆迁户的。如设定最低的住房保障等；

      另外，从容积率的限定来看，2.9的容积率将成为棚户区改造的容积率红线，未来太密集的社区将越来越少。当然，针对第一个话题中，所讲到的住宅容积率不能低于1来看，未来1—2.9的容积率，将是石家庄住宅市场容积率的标准。

      而我们采访到的业内资深人士认为，此次棚户区改造意见的出台，使得容积率下调，推进了许多项目的开发进度，同时通过再次降低容积率，使得房价得以稳定。毕竟，大涨或大跌，都不是政府稳定市场的原意。

      3、结合上一周项目规划的曝光（华远布局石家庄首项目再曝新规划、奥园石家庄首个项目曝规划、国仕花语项目规划公示、金科集美郡项目规划）分析未来市场热点区域

      新闻背景：

      华远布局石家庄首项目再曝新规划、奥园石家庄首个项目曝规划、国仕花语项目规划公示、金科集美郡项目规划

      房掌柜观点：

      我们先看这几个项目的区位分布，华远的首个项目在东三环附近，正好属于目前比较热门的区域之一，奥园首个项目属于长安颐园的二期项目，所处位置在北二环沿线，而国仕花语项目，则紧邻石钢旁边，属于和平东路沿线项目，金科集美郡项目在正定新区。实际上，这四个项目，所处的区域，均属于今年的热点区域。

      再次将四个项目所处区域进行分析，我们会发现，除了东三环板块，目前属于刚需和刚改项目为主外，其余均为改善型项目为主。

      其中，奥园所在的北二环沿线区域，万科、中冶、国赫等一线及本土实力房企，均聚集于此，尤其下半年随着万科和中冶的项目陆续亮相，这一区域一定会成为龙争虎斗的热点区域。而从房价角度看，均价超过2万元/平米的可能性非常大，这对于这一片区的影响，将会很大。

      再看国仕花语项目所在的和平东路沿线区域，远洋晟庭、东胜紫晶悦城等项目，均属于这一片区的高品质楼盘，接近2万元/平米的价格，让这里成为许多改善型购房者的关注焦点。而随着石钢搬迁被列为“一号工程”，相信这里将成为价值的高地。

      最后，再看金科集美郡所在的正定新区。

      据房掌柜了解，金科集美郡将与四个项目同处一个十里路口，而远洋万和学府销售中心周末刚刚开放，金辉开元府样板间同时开放，接下来包括金地、华润、中海、雅居乐等诸多项目也将一一亮相，而随着本月底通往正定新区的地铁1号线的试运行，预计下半年，正定新区将迎来人流、项目的大爆发。而从房价角度看，未来超过13800元/平米的趋势基本定型，意味着，正定新区未来的人群，将集中在改善型客群。