房企外债发行遭遇紧箍咒 下半年土地市场投资增速将回落

继房地产融资渠道中的信托通道先被收紧后，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”。国家发改委7月12日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确指出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

“这一规定本身的目的，在于从金融角度规避房企的风险，即通过控制短期外债与中长期外债，达到有效防控外债风险。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，房企在近几年资金严监管以及自身规模化驱动的双重作用力下，海外发债规模不断扩大。此次《通知》的出台，或预示着房企融资监管依然处于强化通道，下半年房企融资压力或持续存在。

发改委念起紧箍咒

7月12日，国家发改委网站信息显示，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

此外，对于房企发行海外债券，发改委还提出另外三点要求，第一房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》;

第二，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;

第三，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

近日中国银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。这意味着房地产企业又一条重要的融资渠道被收紧。

有券商人士表示，“一些小企业可以转向私募等渠道融资，而大企业可能转向海外融资。”

不料，7月12日下午，发改委发文正式对于房地产企业海外发债也做了新的要求。

中金固收报告指出，今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%，发行放量主要由于境内融资受限、境外需求上升以及发改委年初延长部分公司发行有效期。不过仍呈现明显分化：大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长，中小房企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。

对于未来房企融资评价，光大证券表示，短期来看，在政策波动影响下，房地产板块发行人不得不在不同的融资工具间腾挪，同时逐步接受更高的融资成本。

11天超20家房企发布150亿美元债计划

事实上，在业内人士看来，收紧外债的政策预期早已出现。

境外发债对于房企来说，并非主要资金来源，但其增长趋势不能忽视。最早从2016年开始，受房地产行业境内发债融资影响，部分房企转而通过境外发债进行融资。

华泰证券数据显示， 2017 年房企境外债发行规模为 2898 亿元，同比大幅增长 396%。2018 年全年发行规模进一步增长。2019 年 1-4 月境外债发行规模为 2254 亿元，同比继续增长 41%，仅前 4 个月发债量已达到 2018 年全年的 68%。但 5 月，房地产行业境外债发行规模仅为 80 亿元，环比下降 89%，同比下降 62%，6 月发行规模恢复至 225 亿元。

另外，从40家典型上市房企来看，6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据显示，6月外币融资总额达224.62亿元人民币，环比上月上涨588%。

在境外债中，美元债所占比例较大。同策研究院数据显示，6月，40家典型上市房企共发生9笔境外公司债，其中有8笔是美元优先票据或债券。

在预期国内融资收紧的情况下，7月房企海外融资计划已现井喷。中原地产首席分析师张大伟称，在7月份已经过去的11天，全国有超过20家房企，发布接近150亿美元债计划。

在债务计划数量增加的同时，从融资成本看，相比之前有所上涨，而且分化明显，少者不足6%，多者超过10%。

比如，世茂7月9日发布公告称，拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率仅为5.60%。相比之下，天誉置业7月8日宣布，发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据，利率达到13.0%。中小房企的融资困境显而易见。

在很多业内人士看来，5月是一个融资环境的节点。5月银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市，房企融资出现收紧趋势。而7月国家发展改革委对于房企发行外债的限制，同样是基于进一步房地产调控做出的， 目的都在于防范房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。

下半年土地市场投资增速将回落

事实上，自进入二季度以来，房企融资预期的收紧就越发明显。先有5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;随后，银保监会又于7月6日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示;再加上此次国家发改委收紧房企外债发行，可以说，这对于向来喜欢加杠杆、玩“借新还旧”套路的房企而言，“钱荒”所带来的生存压力进一步凸显。

在华泰证券房地产研究员陈慎看来，二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧，或意在通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，以降低房企未来潜在经营风险。

陈慎分析称，近期融资政策收紧的影响，预计下半年土地市场投资增速将回落，从而带动房地产投资增速下行。

(房掌柜整理自经济观察网、新京报 、证券日报)