房价上涨历史结束，为什么？马光远用6句话，其实两个字就可解释

　　房价上涨本身并不违背经济规律，也并没有与市场脱节，经济在稳步增长，房价上涨从长远来看似乎也没有错。

　　然而，为什么现在我们老说房价下跌呢？实际上，房价涨跌都很正常，但是由于过去房价短期内过快上涨造成的系列问题，需要稳定房价来消化，如果想稳定房价，不让房价下跌又谈何稳定呢？

　　所以，房价单边上涨的局面将结束，像过去那种历史性上涨局面可能将画上句号。

　　最近，经济学家马光远也对此进行了判断，过去谈“房地产变天”，“房价的逻辑在变化”等判断时，之所以无法引起大家的共鸣，除了房价上涨之后导致的“永远上涨”的幻觉，以及一些人在错过上涨之后的挫败感之外，还有对大变局下，对决定房价走势的因素的变化也缺乏认识，经常导致一些人从一个极端走向另一个极端。

　　对于中国房价史诗级上涨的历史结束，马光远用6句话分析了其背后的颠覆性原因。分别是：第一，中国经济告别高速增长；第二，房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡；第三，人民币从过去单边升值到双向波动；第四，中国的M2从高增长到回归常态；第五，人口周期历史性扭转；第六，国际资本的流向发生逆转。

　　这六大原因中，前三个和第五个是我也经常说的，包括很多开发商和专家都说过。我们的经济增长已经从追求高速度向追求高质量发展阶段过渡，不再盲目要速度，所以，经济增长曾经赖以生存的房地产基本面发生改变时，经济增长需要有重新的定位和目标。而如今的房地产也面临着换挡，从过去的房子紧缺到现在的总量供给平衡，这应该是一个巨大的参考数据。

　　10月30日，经济日报社中国经济趋势研究院家庭财富调研组发布《中国家庭财富调查报告2019》，报告显示2018年中国家庭人均财产为20.89万元，比2017年的19.43万元增长了7.49%。此外，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭房产净值的占比为52.28%，93.03%的居民家庭拥有一套住房。拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82%，没有住房的家庭仅占3.14%。全国家庭平均自有住房套数为1.02套，即每个家庭平均拥有1套住房。

　　虽然还有很多人觉得自己没买房，但是实际上房屋数量的总数已经达到一定的天花板位置，也就是说，总量并不缺。这应该会影响到未来房地产的决策。超9成家庭已经不缺房子，仅有3%的家庭无房。

　　之前潘石屹也说过，20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平米，舒适度不高，因此，房地产是刚需。随着中国经济的发展，我国人均住房面积已达到37平米，“到今天为止，无论是住宅地产，养老地产，旅游地产，都不是刚需了”。

　　实际上，官方公布的2018年数据比37平还要多。9月26日，住建部表示，城镇人均住房建筑面积由70年前的8.3平提高到2018年的39平。这个数据也是出自7月31日国家统计局发布的报告。这也是官方正式表态我们的住房成果，我们的房地产市场已经到了比较饱和的程度，倒不是说不用发展了，而是说从总量上够住了。

　　摆在我们面前的不是继续大力发展房地产，继续搞大拆大建，而是该如何去分配足量的存量房产。

　　马光远用6句话分析房价历史性结束的原因都很细致入微，但是总结起来，就两个字，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，在稳定房价的大局下，国家对房地产的态度在发生变化。所以“定位”或“稳定”这两个字就决定了当前房地产不可能再大涨，房地产的地位也面临换挡，从过去的“助推器”向“稳定器”转变。

　　一味追着房价跑买房的日子过去了。购房者更应该关心的是你的需求是什么，是自住？还是适度投资？无论什么需求，跟房价关系都不太大了，因为房价几乎没有悬念。当房地产长效机制建立那一刻，房地产新的分配机制将诞生，当然不是说搞平均分配，而是更加公平的财富分配。如何让多余的房子流通到市场上，这是我们需要去设计的。

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