明年楼市基本定调 有这几个特质的项目将热销

年底临近，中央经济工作会议即将召开，在此关键时间点，12月6日召开的中共中央政治局会议令人关注。

此次政治局会议分析研究了2020年经济工作，会议研判了当前经济形势，对明年经济工作做出部署。

在此次会议上，并没有对明年的房地产定调，但笔者从诸多表述中，感觉到，稳定依然将是明年楼市的基本定位。不过，在其中关于加强基础设施建设的内容，让我们看到，城市红利的促进作用，将成为楼市发展中为数不多的利好因素。

那么，明年楼市的特点会发生哪些变化？对于观望情绪持续浓厚的购房者来说，什么时候买房最合适？什么特质的项目，将成为购房者眼中的好房子呢？

壹

实际上，在刚刚结束的中央政治局会议上，关于明年经济的定调，会议要求：要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，坚持问题导向、目标导向、结果导向，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，运用好逆周期调节工具。

其中，会议还提到，即：确保实现脱贫攻坚目标任务，确保实现污染防治攻坚战阶段性目标，确保不发生系统性金融风险。

而在与房地产有直接联系的，在笔者看来，是加强基础设施建设。这在当下以大型基建拉动投资与内需的经济形势下，对城市扩容和城镇化有举足轻重的作用。

当然，稳定的市场环境下，楼市到底如何走向呢？

笔者预判，明年市场或将与今年较为一致，但在市场周期上会有一定的变化。

以往三年为一周期的市场规律，正在悄然变为一年小幅震荡的趋势，即：房价预计会在一年中有一个小幅的波峰和波谷，按照房企销售的任务分析，一般上半年房价会在波峰，然后逐渐下行发展，临近年底，房价将会成为一年中最低的时机。

以此得出结论，每年抄底时机就在年底！

而从目前石家庄楼市的发展形势看，也验证了这一点，进入12月份，各个项目打折优惠的力度已是今年最高，而在许多新开盘项目中，其首次开盘的价格，大多开始低于该区域的超低价，这预示着，年底抄底时机已经到来！对于许多购房者来说，此时买房，是最好时机！

贰

既然抄底已到，哪些项目最能获得购房者的青睐呢？

最近，笔者在与业内多位资深人士沟通时发现，那些地处发展潜力大、配套有更大提升空间、体量不大、性价比高的精致住宅项目，正在成为新的市场逻辑下，受到城市中产阶层的欢迎。

以裕华区南二环外的建华大街沿线为例，这里既是城市富人区的延伸区域，又是未来东南区域扩容及发展的潜力区域，更是未来大盘云集、城市配套正在迅速完善的可期区域。

为什么这么说呢？

首先，从交通角度分析，建华大街双向八车道的快捷车道+临近南二环高架桥快速路的路网交通优势，是一个区域得以快速发展的先天条件。另外，未来规划的地铁4号线地铁口，就紧邻南二环，立体交通网络未来可期，这一点，这一区域得满分；

第二，在城市扩容的发展潜力上，宋村、方村、南焦、贾村等多个规模超过千亩的城中村改造，将在不久的将来逐渐开发，以融创、远洋、中宏等多个一线及本地房企为代表的实力房企，将成为重塑区域未来的主角；

第三，从目前的城市配套分析，先不说紧邻的中冶、中宏、众美等多个商业综合体项目，仅从建华大街沿线的北国超市，就能看到该区域商业配套的成熟，加上市一院即将运营和多个优质的小学及中学，无论如何，仅以当下的配套来看，笔者也要给这一区域打90分；

第四，从人口的角度分析，这一区域恰好属于主城区与新区的连接带，既有裕华区传统富人区的高端人群，又有产业园区的产业优势，可以说，融合了城市中最坚实的中产阶级人群，是这一区域得以快速发展的根本因素。

而笔者与该区域的业内人士沟通时，也发现，教师、医生、甚至空姐等城市精英人群，是这一区域品质住宅的购买主体。也进一步验证了笔者对一个区域的判断。

叁

成熟的城市配套+中产阶层扎堆，裕华区南二环外建华大街沿线的区域，未来发展的潜力毋庸置疑。那么，新的问题来了，什么样的项目是最舒适且性价比高的呢？这类好房子由具备哪些特质呢？

在踩盘时，笔者发现，成熟的城市配套区域，一座精致的纯粹住区，无论从生活便捷度，还是舒适度，都是非常稀缺的项目。

而在近期笔者与多位行业资深人士的共识中，这类精致的纯粹住区，将成为未来城市成熟区域的最佳选择。

据美国一家研究机构的数据表明，在1000人以内的社区，是最佳的社区体量，以楼栋计算，大概在3—5栋楼左右的体量。总建筑面积在3万平米左右。

实际上，这种分析并非没有道理。

在小社区中，社区不需要配建商业、教育等相关设施，就可以享受最成熟的城市资源，开发商可以在这种地块上打造出更加纯粹的居住社区。

同时，小社区，人口较少，既保证了社区圈层的纯粹，又能在小社区中达到邻里和谐、物业服务精细的目的。与此同时，由于小社区的业主少，每家能享受到配套基础设施的机会更多，大大提高了居住体验。让社区变得更加精致和谐！

以位于建华大街与方兴路交叉口的润丰兰园为例，总占地约106亩，总建筑面积约4.7万平方米，规划由5幢小高层组成，容积率不足2.0，绿化率33%。这正是精致社区的典型代表。而在社区中，因为与成熟配套无缝对接，因此社区并无传统意义上的底商或商街，更显居住的纯粹性，其舒适度肯定要大大优于传统社区。

肆

让笔者对润丰兰园倍加推崇的，除了精致的纯粹住区和其周边成熟的城市配套外，兰园在产品打造上的精益求精和其提出的“养心社区”概念，同样是繁忙的都市人心底里需要的美好家园样板。

在踩盘时，笔者发现润丰兰园在多个方面，拥有了精致社区的独特气质，也看到了这一项目热销的主要原因。

首先，润丰兰园的容积率很低，不足2.0，这在主城区内是非常少见的，而15—18层的小高层，两梯两户，让其在高层林立的区域独树一帜，大大提高了居者的舒适度；

第二，在项目的景观设计中，除了全龄段的景观设计、500米的夜光跑道外，让人印象最深的，是其将在社区中央打造一块面积超大的互动草坪，孩子们可以在草坪上尽情玩耍嬉戏。

而在现实中，人与自然割裂的案例比比皆是，每个社区的草坪上，都会写着禁止入内的牌子。孩子们也只能望草兴叹，完全没有与大自然亲密接触的机会。

而互动草坪的打造，可以想见的是朱自清散文中春的场景将在润丰兰园的社区中实现：小草偷偷地从土里钻出来，嫩嫩的，绿绿的。园子里，田野里，瞧去，一大片一大片满是的。坐着，躺着，打两个滚，踢几脚球，赛几趟跑，捉几回迷藏。风轻悄悄的，草软绵绵的。

第三，润丰兰园的各项数据，都是从舒适度角度设计的。如3.1米的层高，远比普通的2.9米普遍层高，空间感更强；而5：5的窗墙比，让阳面全是落地窗，采光度完全与别墅媲美；1：1.15的车位比，让中产阶层的出行无忧，换车成为现实；两梯两户的户型设计，使得所有户型全部为南北通透的楼头，实现了270°大尺度采光。

第四，最让笔者感动的，是润丰兰园在户型设计上的“斤斤计较”和“精打细算”。

据了解，目前项目的主力户型为122.18平米的三室两厅两卫户型和134.5平米的四室两厅两卫户型。

其中，122.18平米户型中，客厅和两个卧室三面朝阳，超长宽景阳台，连接了客厅与卧室，组成了双阳台格局，使得居者的动线更加丰富，舒适感更强；而敞开式的U型厨房，更显温馨的家居生活；

而134.5平米的四室两厅两卫户型，其面积低于大多数同类的户型产品，加上三阳面的卧室设计，更让三代人同时沐浴在阳光下；而设计者将客厅的落地窗放在西侧，显然经过了“精打细算”，让居者既能在卧室的阳台上，看到初升的太阳，也能沐浴中午的暖阳，还能拍下落日的晚霞，一天的日升日落，见证着居者的每一刻幸福。

当然，笔者看到的这四点，并非润丰兰园的全部，更多的精彩，需要每一位追求品质生活的城市精英，在未来的日子里，去细细发现与品位！毕竟，好房子，也需要有缘人来住！润丰兰园，期待每一位有缘人！

同样，润丰兰园项目中的独特气质，也是其明年热销的关键因素！