社科院传递重要信号：中国楼市的拐点或在2025年出现！

12月10日，中国社科院、新华社等单位《中国住房发展报告(2019-2020)》发布会在京举行。报告称，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

　　言外之意很明显，即楼市所带来的的红利，在2025年前后将会逐渐消逝。

　　对于这种结论，社科院也给出了几点“理由”：

　　第一，增幅变化的短周期仍为2-3年，但波动正变得平缓；

　　点评：无论是一线还是二三线房价，无论是涨还是跌，不同区域的房价差异还是蛮大的，比如有的地方已经房企已经承压巨大，但有的地方人口依然在涌入，价稳量涨。

　　之后的2-3年随着因城施策，每个地方楼市的“坑”都会被填平，调控变得越来越稳定，不可能出现某个地方特别放松，某个地方特别紧的情况。

　　第二，季度变化始终存在但近年来变化更为平缓；

　　点评：楼市销售随着季度变化而变化是很正常的，但由于调控，不少需求被压制，情理之中。

　　第三，房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行；

　　点评：几年之后，中国经济或将基本完成转型，即不再过分依赖房地产。而这也意味着中国这个经济体逐渐成熟。反观美国，近40多年来房价指数与美国经济基本面几乎完全正相关。

　　为什么把拐点定在2025年呢？

　　《报告》中，社科院给出了四大理由：

　　第一，中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力；

　　点评：虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%，达到发达国家水平，但整体而言，2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%，户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说，未来几年还将产生大量的刚需。

　　第二，中国经济具有较强的韧性；

　　点评：客观上，今年市场政策面、资金面等大环境很不友好，但商品房销售数据还是有一些可圈可点之处。

　　数据显示，1―10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。此外，1―10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉，但数据上来看，未来企稳甚至回升才是大趋势。

　　第三，炒房的利益机制依然存在；

　　点评：对于北京来说，楼市拐点基本已定，但深圳并不“服输”，到现在，深圳还存在业主集体控盘，大肆拉抬房价的情况。

　　比如南山某小区业主群，诚心卖的一个价，不诚心卖的一个价，但总之不得低于某个价，每隔一段时间得“听统一指挥，统一涨价”，不得低于某个数。就这样，部分楼盘挂的价位不到半个月拉升了几百万之多。

　　所以说，即使现在调控如此严厉，在深圳这种刚需巨大的城市，炒房现象还依然存在。

　　第四，楼市调控不太可能放松。

　　点评：近期有消息称，江苏省张家港市商品房2年限售政策取消。张家港房地产交易产权登记中心最终证实，限售政策取消消息属实，今日开始实施，但目前正式文件还未出台。

　　目前“房住不炒”依然是楼市政策的主基调，从今年约谈信托、收紧开发贷的措施也能看出，未来几年的调控依然不太可能放松，因为目前经济下行压力有增无减，投资增速和消费增速未来也可能会有不同程度的下行，因此现阶段主要任务是确保资金真正用于支持小微企业和实体经济，至于楼市，房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降，但总量依然较高，大幅松绑的可能性很小。

　　楼市“大限”将至，意味着什么？

　　1、如果楼市机遇窗口在2025年左右消失的话，或许整个市场会企稳回升。因为目前房企资金链承受着巨大压力，土地市场也很冷淡，1-11月，中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗，创六年新高！而土地市场成交冷淡，对于地方政府财政也构成巨大压力。因此未来几年房地产调控不宜再收紧，而是进入稳定期，验证效果。

　　2、刚需现在已经无法维持一线城市楼市往日的繁荣，未来还需要改善性需求和投资需求共同支撑。未来几年一线城市调控政策基本上无放松的可能，维持现状是大概率事件。

　　二线城市的楼市分化加剧。有机构统计，武汉、郑州、南京、重庆、等城市楼市销售数据复苏明显，但无锡、济南杭州、等城市销售情况偏弱。

　　三四线城市需求总体走弱。目前三四线城市房地产市场逐渐开始由刚需过渡至改善性需求，而改善性需求的释放周期会比刚需要长得多。

　　3、政策调整空间更加有限，虽然目前内外交困，但长期看房地产仍是中国经济的压舱石。稳地价、稳房价、稳预期依然是头等大事，即使机遇窗口关闭，也可能会进入一个较长的稳定期。

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