一周楼评：明年石家庄会放松楼市调控吗？

实锤！上周的中央经济工作会议终于召开，关于明年楼市的发展趋势，正如之前业内所预料的那样：稳定依然是整个市场的主题。而与之匹配的，则是全面落实因城施策的长效管理调控机制。在落实城市的主体责任上，各个城市的市长们，什么该做，什么不该做，说得非常明确。

这一意味着，各城市在因城施策时，都拥有一定限度的调控权利。

那么，问题来了，对于石家庄来说，明年的楼市会放松调控吗？今天，老杨就跟大家聊一聊。

1、中央经济工作会议明确未来楼市发展方向

新闻背景：

12月10至12日，中央经济工作会议中指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。结合此前部分城市的“限售政策一日游”“人才新政”等看似有意松绑楼市的行为，分析未来楼市发展趋势。

老杨观点：

在此次的定调中，我们看到，再次强调了房住不炒的定位，同时，也提到了今年年初定调的“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”，显示出中央调控的决心和延续性。

同时，此次会议还提到了加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。首次提到了存量住房，显示出中国房地产市场正在经历增量房与存量房的转换过程。而对城镇老旧小区改造的提法，让我们看到，未来房地产开发也进入了一个全新的阶段，尤其对于石家庄来说，城中村改造已接近尾声，老旧小区的改造正方兴未艾，其涉及到的复杂性、资金的巨大需求等问题，将会更多，这对房企来说同样是个不小的挑战。而面对下行的行业压力，老旧小区的改造周期，将会拉长。

最后，我们再来说一说明年各地在因城施策方面的预测。

同样是上一周，长沙出台了具有风向标意义的政策，即：明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，并规定平均利润率为6%-8%。这明显具有真刀真枪调控的味道。

而据媒体对长沙房地产市场的研究发现，长沙的房价属于价格洼地，和同类的省会城市相比，其价格明显较低。这也使得长沙成为不单纯依靠房地产发展为数不多的城市。

那么，问题来了，石家庄明年会因城施策考虑进行相关调控吗？

对此，老杨认为，2018年石家庄“零门槛”落户政策，已提前透支了放松调控的砝码，如果根据目前的市场形势再次进行调控，实话说，唯有继续在城市扩容和加强基础设施建设上下功夫了，这对于楼市而言，同样会带来一定程度的利好。

另外，从目前一些城市对房价下跌及时刹闸的相关措施来看，如果明年房价继续下跌乃至于幅度较大，石家庄也有可能出手制止，毕竟房价大涨大跌都不符合稳定的定位。

2、预售证件提速下发

新闻背景：

近期多个项目获得预售证件加推新楼座，多个项目新获得预售证件即将开盘。

润江昆仑府：预售范围是2#住宅楼，新锐中心（远洋新锐）预售范围是5号办公楼；旭辉长安里，预售范围是D2-1号楼、D2-3号楼；国仕花语项目坐落和平东路北、紧邻石家庄钢铁有限责任公司，预售范围是4号住宅楼；华远·昆仑赋，预售范围是2#、3#住宅楼；金地·玺悦府，坐落裕华区槐安路翟营大街南行200米路西，预售证号是石行审预售许决[2019]187号。

老杨观点：

从这几个项目的大概情况中，我们可以看到，此次项目大多位于长安区，如新锐中心、国仕花语、旭辉长安里等，另外三个中，华远·昆仑赋和润江昆仑府都是高新区。而华远·昆仑赋是今年土地市场中最受关注的一宗，同样，项目的价格、产品风格、户型大小等，也会受到关注。而其所处的天山公园板块，目前还需要更多的关注和完善，这对于其他房企来说，同样是一块需要精雕细琢的区域，而从目前的相关规划来说，天山公园板块，应该会成为明年新的热点区域。

再看金地·玺悦府项目，属于裕华区的中心地带，离裕华万达广场很近，周边商业、医疗、教育等，均属于城市的顶级配套。因此，体量不大的项目，一定会打造出非常精致的纯粹社区。

而该项目最值得关注的，是其120—140平米的户型，告别了主城区即大户型的传统理念，金地着力在中等户型的研发与精致设计上下工夫，在这个经济形势下行的时期，主打低套价的舒适三居，成为引领主城区户型革新的新代表。

3、上周土地市场比较热闹

新闻背景：

12月10日下午，藁城区循环化工园区迎来一场土地出让活动，涉及1宗土地，具体来看，编号为化工[2019]003号，宗地面积为20903平方米（约31.35亩），起始价为11915万元，最终由石家庄润浈房地产开发有限公司以11915万元竞得，地块为润江紫宸院二期项目。

12月13日，主城区迎来12月首场土地出让活动，公开出让8宗地块，最终，[2019]078、[2019]084号地因未达底价流拍，其余6宗地成功出让，汇特都泰广场补证，远洋携手安联摘得075号地，安联天颂二期、阿尔卡地亚荣盛城等项目成功拿地。

挂牌方面12月13日石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及3宗地块，总面积为152037.35平方米（约合228.06亩），总起始价234700万元（约合23.47亿元）。将于2020年1月15日14时30分进行公开出让。

老杨观点：

上周的土拍，大多属于补证或二期项目拿地，并无太多意外发生。而[2019]078、[2019]084号地因未达底价流拍，给年底的土地市场增添了一些变数，显示出，房企拿地依然比较谨慎。不过，除了[2019]078为交通运输用地外，[2019]084号地的体量仅为4亩多，不管是否流拍，对于市场的影响也微乎其微。

而年末的收官之战，最值得大家关注的，肯定是12月24日主城区的5宗土地拍卖，这其中尤以钢厂和棉五地块为主。

实际上，关于这两宗土地，是否会引起众多房企的争夺，业内一直持有争议，其中棉五地块，目前并未收到任何来自某个房企官方表态，表示将参与投标。而此前的小道消息中，某房企已房企投标，显示出各大房企对于这一地块的疑虑和谨慎。

而对于钢厂地块，超过180亩的大体量地块中，用地性质为住宅、商服、教育用地，其中，住宅用地容积率≤2.9，≥1.0，商服容积率≤6.0，出让年限分别为70年、40年、50年，起始价为206100万元（1134.10万元/亩）。用地性质较为复杂，单价同样不低，不论从开发周期还是销售周期看，这个地块未来同样有一定的难度，没有很强的资金和品牌实力，是很难啃得动的。

不过，在获利方面，≤2.9，≥1.0的容积率，会让房企的出货量提高，利润增加，也算是一个有利方面。

总之，对24号的土拍，我们将持续关注！