我对棉五地块未来的三大猜想

12月24日下午，经过324轮的激烈竞拍，面积约114.71亩的棉五厂区地块，被中海地产以201100万元摘得棉五地块，土地价格1753.12万元/亩，楼面均价11071.94元/平米。如此之高的楼面地价，引来了朋友圈及行业一番热议。大家的焦点已经从此次“高价地”的炒作变成了未来地块的开发上。毕竟，新的高价地出现，一定会对市场预期带来不小的影响。

不过，老杨却认为，和2016年初棉四地块1992万元/亩的价格相比，还有一定差距。加上2.5的容积率，哪怕作为高端项目出现，中海也不会将其打造成如荣盛华府那样的高低配社区。更遑论3万以上的洋房。

因此，关于该地块未来将打造什么样的产品，老杨想做一个大胆猜测：

第一：从产品形态看，正如刚才所讲的，高层住宅的可能性最大，毕竟2.5的容积率，20几层的高层是最符合的，当然会和小高层错开建设，毕竟《石家庄市城乡规划管理技术规定》中要求：沿城市主要道路和城市快速路的高层建筑，连续等高建筑不应超过3栋，3栋以上应错落设计，高差不小于较高建筑的1/5。

但洋房的可能性不太大。一则是由于项目紧邻建设大街和平路，和荣盛华府相比，明显安静程度不够，不太适合做洋房产品；二则从高低配已经取消，很难在这方面下功夫；

第二：从价格来看，楼面地价11071.94元/平米，如果再加上建安成本等各种成本，预计成本价在1.7—1.8万元/平，因此，实际的成交价在2.5万元上下较为合适。不过，目前在二环内两万以上房价的项目不少，而市场明显处于供大于求的状态，加上明年市场继续以稳为主，也不排除低于前期低价促销的可能；

第三：从产品户型看，老杨认为，根据中海地产在正定新区打造的中小户型经验来看，棉五地块的主力户型有可能会在120—140平米之间，主要以三室和小四室为主，以降低单套总价，拉低购房门槛。

最后，以2019年的市场经验来看，明年高端项目依然不会好卖，因此，对于棉五地块的未来销售情况，老杨认为，去化周期相对较长，建议购房者着重从产品品质、城市配套及价格方面考察这一项目，选择有利时机果断出手！