一周楼评：石家庄30分钟城市圈，在哪生活最宜居？

上周的地产新闻中，除了继续扎堆竞拍的土地市场，桥西区出现房地产开发的众多变化，涉及5大城中村改造的征收公告和保利地产介入保晋南街一级开发的公告，让沉浸多年的桥西区，成为新的关注热点。

而以厚德地产为代表的鹿泉城区，其优质的环境和高性价比的项目产品，是否代表了石家庄人新的置业方向？今天，老杨继续与大家分享。

1、上周连续三天迎来三场土地出让活动

新闻背景：

6月17日，正定县成功出让3宗地块，6月18日，高新区成功出让3宗地，1宗地流拍，6月19日，栾城区成功出让1宗地，2宗地块流拍。

老杨观点：

上周的土拍，一个新的地产公司首次落子石家庄。那就是一次性拿下3宗地块的新城地产，也是近期在舆论中备受争议的公司。

实际上，即使出现了原董事长猥亵女童的案件，新城地产在股市上的表现却不错，而一年以来，该公司在“规模”和“安全”之间，选择了后者，为这家近年来迅猛冲规模的房企减速刹车，“新城更多是要增量、提质，未来希望行业排名稳定在第十名左右。”

如今，新城控股首次落子石家庄正定，显示出，在经过深思熟虑后，这家房企终于在大批房企扎堆落户后，终于下定决心落子正定。

这也在另一个角度意味着，正定县乃至石家庄，正在成为所有房企认为最有潜力的发展区域。而仅仅在正定县城，就已经有了包括荣盛、佳兆业、金辉、新城、天山、润江、中宏等一线及本土实力房企。而此次新城控股拿地的区域，正好是正定县城的北部，之前中宏等房企已经落子在此，显示出，这一区域正在成为房企集中开发的区域。

再看高新区的三宗地块，分别被融创、东创和昌泰三家地产所竞得。其中融创所得地块预计为融创臻园壹号的三期，东创所得地块为东创铂悦府旁边的商业用地。之前我们曾进行过判断，大概6.6万平米的商业面积，足以建立起一个小型的商业综合体。这意味着，在太行大街附近，融合了低密住宅、地铁、商业、教育、医疗为一体的城市副中心，正在逐渐崛起。

而【2020】055号地，并非之前我们预测的富力城的商业地块，而被昌泰所得。大概4.7万平米的商业体量，同样会使周边的商业配套更加完善。两个商业地块的总体体量超过了11万平米，足以让这一带的商业配套非常完善。

2、上周发布多则征地公告

新闻背景：

涉及桥西区大谈村、东五里庄村、留村、东良厢村、塔坛村5大旧村约400亩地，涉及西三庄小安舍村约60亩地。

老杨观点：

这次涉及的征地区域5个都在桥西区，应该是近年来桥西区集中征地的最大规模，近400亩地，为后续房企集中进入桥西打下了坚实基础。

实际上，对于桥西区的项目盘点，行业早有判断与分析。

在石家庄，一直有一句对区域的判断：东富西贵。意思是桥西主要是省级机关的所在地，同样是省级机关宿舍的集中地，而裕华主要集中了大部分的企业高管和老板。是传统意义上的富人区。

因此，桥西在住房需求上，同样有非常高的追求和需要。但因为多年来许多原因，导致桥西的城中村改造和老旧小区改造进程，远远低于其他区域。体量大、品质高的优质项目较为稀缺。

而近几年，万科、金地、绿地、利航、碧桂园、隆基泰和、旭辉、恒大等一线和本土房企纷纷扎堆入驻，让这里的居住品质有所提升。

此次所征的5个城中村400亩地，一旦土地进入市场，相信会有更多房企进驻。

5个村中，东五里庄村和东良厢村所征土地面积均超过100亩，未来潜力更大；而塔坛村和留村均涉及不少的商业地块，这为新火车站商圈附近增加了商业配套，两个村均毗邻地铁2号线，与周边的包括万科翡翠公园和紫台等住宅项目相得益彰，形成一个新的城市副中心。

3、上周保晋南街项目迎来官宣

新闻背景：

桥西区政府网站发布《关于保晋南街项目社会资本合作企业的公告》，《公告》显示，确定保利发展控股的石家庄保盈房地产开发有限公司为保晋南街项目社会资本合作企业。

老杨观点：

在这一官宣中，我们注意到几个关键信息：

第一，此次合作企业确定是保利发展控股的石家庄保盈房地产开发有限公司为保晋南街项目社会资本合作企业。

这应该是保利在石家庄首次介入一级开发模式。也是一线房企为数不多的介入一级开发。

而早在之前，一线房企之所以不愿意介入一级开发，主要原因在于与土地二级开发相比，由于征地拆迁、政府违约、政策变化等不确定因素的影响，房企无法完全掌控全局，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。尤其对于一线的头部房企，不确定性带来的是对高周转模式的冲击。

不过，一级开发还有不少的好处，土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从土地一级开发本身获利、分享土地、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

而此次保利介入一级开发，将以哪种方式参与呢？

从目前一级开发的盈利模式中，我们可以看到有六种模式，即：政府统一支付固定的一级开发利润及保证底线的固定比例模式、分享土地出让金模式、分享土地 模式、持有部分公建配套设施的开发模式、一二级联动开发、低价拿地模式、社会资本和政府合作建设城市基础设施项目或提供社会公共服务和产品的PPP模式。

不论哪一种，相信此次参与一级开发，保利地产早已有了非常周全的商业考量。

第二，此次保晋南街的评估均价最高22750元/㎡，其中，成套多层楼房预评估房地产市场平均价格为19860元/㎡；成套低层楼房（3层以下）预评估房地产市场平均价格为20160元/㎡。显示出，这一评估价并不低，对保晋南街的居民来说，这个价格无疑是比较划算的；

第三，产权调换房屋的位置中，除了位于项目规划区域内高层住宅楼房的原地产权调换外，还有位于东五里地块规划区域内高层住宅楼房的异地产权调换。

4、上周去鹿泉实地探盘

新闻背景：

之所以选择去鹿泉，一方面今年鹿泉市场有明显的回温，一方面人们对于环境的需求越来越大。鹿泉区自身的环境优势，再加上城市道路西延和配套完善，鹿泉区是否是个真正宜居的地方呢？

老杨观点：

有三个方面值得我们购房者关注：

第一，夏天的温度鹿泉比市区更凉爽；

第二，冬天的空气质量鹿泉比市区更好。

第三，从城市面貌来看，鹿泉区的城市更干净整洁，人口密度更低；

综上所述，鹿泉的环境相比市区，更加宜居。

而在生活质量上，相比国际庄的繁华与快节奏，鹿泉生活节奏更慢，生活品质更高。在城市配套上，虽然主城区更加完善，尤其在医疗、教育和文化配套上，但鹿泉城区并不差，既有如北国商城这样的城市综合体，又有如土门关小镇这样的文化旅游小镇，更有抱犊寨这样的风景区，生活更加丰富多彩。

最难能重要的，自从和平路高架桥修通后，鹿泉与主城区的距离只有30分钟的时间。可以说，鹿泉城区的许多低密洋房产品，既满足了改善客群低价居住高品质社区，又能在半小时的城市圈中，顺利抵达主城区。

以我们此次所了解的厚德中央锦城和厚德雅园项目为例，就能感受到与主城区不一样的生活体验。

厚德中央锦城：35万平都市核心综合体

项目总占地135亩，总建面35万方，占据城区核心位置，鹿泉区纵横中轴线向阳大街与北斗路交口，周边配套齐全，交通便利。目前为鹿泉主城区开发在建的最大的城市综合体，集世界500强希尔顿欢朋酒店、5A级写字楼、城市商业广场、精品公寓以及7栋不超18层的阳光小高层住宅、特色风情商业街六大产品于一体的都市核心综合体。

厚德雅园：低密中式人文大宅

项目位于鹿泉最大市内公园海山公园北侧，也是海山公园四周最后一块居住用地。项目占地73亩，容积率仅1.5，项目共规划了4栋5层花园洋房，10栋10-11层的低密洋房，基本都是一梯两户；户型从两室85平到三室、四室的110㎡170㎡户型产品齐全。

最后总结：两大产品，虽然目前销售的产品不同，一种为商业产品，一种为低密洋房产品。但在价格上，1.1万/㎡的洋房价格，远远低于市区1.5万/㎡的刚需产品，但其居住体验完全不同。从居住品质和性价比角度分析，鹿泉城区是值得投资置业的好地方。