楼面价超1.2万元 石家庄天同地块为何再破纪录？

9月9日下午，石家庄天同地块，再次迎来各大房企的争抢，4个多小时，5家一线房企竞争，606轮激战，楼面价硬是从起始价7372元/平米，提高至12281.70元/平米，这已经比去年的“地王”中海云锦地块的楼面地价11071.94元/平米高出了1209.76元/平米，溢价率高达67%。

这意味着，在各大房企的龙争虎斗下，石家庄二环内的土地价格再次上涨。以此计算，此次荣盛地产竞得的天同地块，预计房价将继续维持在2万元/平米以上的高位。

壹  市场厮杀激烈，“搅局者”众

接下来，我们再简单还原一下当时的4个小时的竞拍过程：开拍上半场，是荣盛与平安、新城和华润的角斗场。

和以往相比，从来都是只看不拍的平安，首次开启了加价模式，甚至一次加价1000万元，显示出，对于天同地块，平安表现出了一定的热情。

作为以保险和金融起家的集团公司，平安不动产有限公司，只是这家保险公司旗下的子公司，业务涵盖开发投资、商业地产、金融地产、产业发展等领域。目前，该公司已经在全国范围内布局东区、南区、大湾区、西区、北区五大区域，深耕数十座城市。

不过，作为保险起家的地产公司，平安不动产所秉承的从来都是不冒进的稳扎稳打战略，这才有了每次土拍只是沉默的表现。

另外，作为首进石家庄的新城控股，此次 土拍，表现出的激进和热情，让人眼前一亮。这家将首子落户正定的房企，和大部分房企一样，将其目光锁定在了主城区。

再看下半场：已经换成了荣盛、中海和华润的主场。似乎是早有打算，上半场迟迟没有报价的中海突然杀出，再次开启了三国杀模式。

土拍过程显示，虽然华润一样表现激进，但当中海杀出，华润适时撤出了角斗场，只剩中海和荣盛的厮杀。

而最后阶段的厮杀，正应了老杨在土拍前的预测：荣盛和中海持续竞拍的可能性较大，荣盛作为长期跟进该地块的房企，预计最后会拿地，但成本大大增加！作为同区域的竞争对手，中海最大的可能还是“搅局”，提高天同地块的溢价率，使得未来与荣盛的竞争中，占据价格优势！

结果果然如此：天同地块虽然体量不小，配套同样丰富成熟，但和棉五厂区地块相比，其地段优势略逊一筹，而楼面地价却还高出1209.76元/平米。如此看来，中海的目的达到了！

贰  天同地块为何如此受宠？

实际上，在土拍之前，行业人士早已预测出最后的胜出方必为荣盛地产。

这一点早有迹象：天同地块是荣盛跟进许久的地块，之前各方运作早已完成，只不过需要最后的土拍流程而已。

媒体通过企查查发现，天同汽车制造有限公司的所属集团为荣盛控股。而该公司的股权关系中，背后的大股东正是荣盛房地产发展股份有限公司。

同样，此次竞得天同地块的公司，正是石家庄天同房地产开发有限公司，这家地产公司的名称也显示，该地块早已被荣盛实际掌握。

但问题在于，石家庄的土拍规则已变，以往对于“有主”的地块，土拍仅是走走过场。而如今，市场放开以后，搅局者众，虎视眈眈者众，这对于早已胜券在握的房企来说，无疑变得更加艰难，成本更高。

那么，天同地块到底有什么魔力？让多家房企如此眼热？又如何引发了600多轮的激烈竞争呢？

资料显示：天同地块，是编号为[2020]063号地块，位于胜利北街东，河北冀兴房地产开发有限公司、石家庄冀兴达房地产开发有限公司以北，石家庄天同汽车制造有限公司西，北京铁路局南，土地面积为75374.62平方米（约合113.06亩），用地性质为住宅、商服、教育用地，出让年限分别为70年、40年、50年，其中，住宅容积率＞1.0，＜2.18，起始价为108700万元（961.44万元/亩）。

2019年9月，石家庄市自然资源和规划局公示了一批地块的规划调整方案，其中就包括天同地块。方案显示，规划调整后增加了106.8亩居住用地、19.5亩中小学用地，7.5亩医疗福利混合用地，4.65亩公园绿地，3.9亩防护绿地。

如此看来，单纯从地块角度分析，天同地块方正且为净地，地块的社区配套非常完备，包括住宅、商业、教育、公园绿地乃至于医疗福利混合用地等，一座环境优质、容积率低、配套丰富的品质人居社区跃然而出。这种调整和规划，也符合近两年石家庄在地块规划中完善生活配套的原则。

另外，在地块的城市配套上，更是自不必多言：地铁2号线、胜利大街、和平路等交通立体网络发达；两家北国超市分布在地块南北，北辰广场等商业同样成熟；周边的23中（北校区）以及此次规划的中小学教育用地，教育资源同样丰富。

另外，作为二环内非常稀缺的百亩地块，天同地块满足了一线房企将其作为标杆项目的所有条件，这也是一线房企群而竞拍的主要原因。

叁  荣盛将如何打造天同地块？

实际上，在长安区的核心区域，荣盛早已布局了包括荣盛华府和荣盛阿尔卡迪亚两大地王项目。其中荣盛阿尔卡迪亚项目，是荣盛进入石家庄的首个项目，至今在该区域内的二手房市场中，仍是房价坚挺的品质社区。而荣盛华府项目，成为整个城区极具标杆性的高端住宅项目。

此次拿下天同地块，单从12281.70元/平米的楼面地价分析，未来该项目单价至少在2.2万元/平米以上，绝对属于主城区的高端住宅项目。

再看地块的规划数据，1.0—2.18的容积率，妥妥是高低配的节奏啊！

按照荣盛地产的产品系分析，目前拥有四大成熟产品线：花语、锦绣、盛景、府邸四大成熟产品系，全面阐释了从馨居到奢享的城市生活方式。

其中，府邸系列作为标杆产品系代表，以城市核心稀缺资源为基础，以大气恢弘的园林布局为标准，以匠心营造为信念，为城市缔造价值。而位于和平路上的荣盛华府项目，正是府邸系的代表性作品。

城市核心、稀缺资源，以及高低配的容积率，非常符合府邸系的产品定位和基础，因此，对于天同地块未来的建设，打造府邸系的产品，应该是大概率事件。

由此得出结论：高层+小高层+洋房的高低配府邸系，应该是天同地块的未来产品形态，至于是否会复制荣盛华府的整体规制，还有待观察！老杨将持续关注！