杨红旭：房地产业已经告别黄金年代 行业利润率下滑

　　中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。

　　2014年房地产开发企业的年报数据不太理想。据Wind数据显示：沪深两市共75家上市房企公布了2014年年报，平均负债率为74.05%，短期借款却同比大增29.33%，这意味着房企偿债压力大增，资金链紧张。

　　经历了2014年的全国普遍性降温，房地产开发行业不景气。国家统计局有一个反映房企资金面的核心指标：房地产开发企业到位资金。2014年这一指标同比下降0.1%，而过去十几年增幅多在10%以上，即便是楼市低迷的2008年，同比增幅也为5.7%。

　　更值得关注是，2011年下半年全国市场开始分化，一线城市和部分二线城市走势较强，2012-2013年出现了复苏和回暖;而部分二线城市和多数三四线城市趋弱，2013年并无市场繁荣。与之相适应，开发商经营情况趋于分化，大房企强于中小房企，央企强于民企，布局于一二线的房企强于三四线房企。当前少数房企经营情况还算稳健，但多数房企都已身处水深火热之中。

　　另一组数据可资佐证房企分化。Wind数据统计：截至2014年12月18日，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元，同比暴增80%。很多房企日子实在过不下去的，只能“卖儿卖女卖身”。如果说绿城股权之争、佳兆业遭遇“黑天鹅”而卖身，还只是大房企的个别案例，那么成千上万房企默默撤退、甚至以老板跑路为结局，更能说明中国房地产开发业正在经历的强震与剧变。

　　中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。于是，有些船已被冰山撞沉，很多船正夺路而逃，只有个别大船(尤其是央企)不惧冰山，暂无大碍。开发行业和开发企业，面临着许多困惑，转型之路注定艰辛。

　　近些年，中国房地产开发业堪称巨头争霸，群雄乱战，有些开发商甚至仅仅为了销售金额能排进前几名而猛抢地、大扩张。比如在制定2014年销售目标方面，很多房企玩起了“大跃进”，结果销售金额增长了，销售利润却下降了。无处拿地也就成为房地产商发展的第一个瓶颈。

　　2010年限购限贷限价等政策狠压一二线城市，大中型开发商转而进军三四线城市。但大量楼市供应之后，却发现三四线城市需求跟不上，房价涨不动，赚钱很辛苦。于是2013年又纷纷杀回一线和少数二线城市，但这些城市供地量较少，抢地者众，地价居高不下，即便是楼市降温的2014年，高价地仍数不胜数。于是新问题来了：面粉价太高，面包难赚钱。2013-2014年上半年，一线城市的诸多高价地块，现已证明很难赚到钱。拿地时风光，卖房时发愁。

　　此外，住宅市场的强力调控使得很多开发商加大了商办类物业的开发规模，同时很多地方官员又在政绩观的驱动下规划了很多商办类物业，于是近两年很多城市，尤其是二线城市商办类物业供应过剩、销售与招商困难。商办类市场的泡沫一旦破灭，其负面影响远大于住宅市场。

　　中国经济新常态的重要内涵之一是由粗放式发展转向集约化发展，实现有质量的增长。房地产行业同样也不能例外。

　　□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)