王小广：房地产调整或许是个难题 但可能也是个机遇

今年以来，房市的变化出乎一些人的意料，但也在许多人的预料之中。越来越多的地方房价开始出现同比、环比的下跌，如杭州等城市的一些开发商降价促销，给一些投资者和相关的市场（股市）产生了不小的震动。一些人开始担心房市崩盘，更进一步对今年经济增长的前景表示担忧，唱空唱衰中国的人们或机构再一次找到了借口。房市泡沫与地方政府债务高筑一直是唱空派的两大主要理由。笔者认为，摆在新一届政府面前的或许是一个难题，但可能也是一个重大机遇。

首先，从去年以来房市的变化来看，成交量持续下滑是导致房市出现第三轮调整的主要原因。从年度比较看，2013年成交量过度放大。受去年初房价增长预期上升的影响和人们对“国五条”恐慌的刺激，去年一、二季度全国商品房销售面积增长过快。从月度、季度成交量的变化趋势看，商品房销售面积增长逐季逐月回落，持续已一年。

从房价上涨预期的变化来看，与2013年不同的是，人们不仅在接受经济增长由“高速”转向“中高速”的同时，对房地产等资产价格增值预期也在发生变化。在对房价未来的预判上，看空者明显增多。特别是随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题在许多地方显现，使流行在房市的诸多“神话”开始破灭。美国ＱＥ的逐步退出，全球资金流向从2013年开始由外围（新兴市场）向核心区（美国）集中，导致黄金和新兴经济体资本市场的调整、中国香港楼市的下跌等，都使人们对中国房市上涨的持续性产生明显的动摇。即中国房市上涨的预期开始逆转，看空者开始占上风。

从资金面的角度来看，与去年不同的是，市场资金在年初就开始有些紧张。存款减少、利率上升、海外游资流入减少等现象都对住房需求产生重要影响。新一届政府不再用超发货币的办法来应对经济下行压力，无疑对房地产泡沫产生抑制作用。数据显示，2013年全国房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，尽管这比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相对于成交量增幅的变化来说，要小得多。况且，房地产资金增幅自去年一季度以来一直保持高于房地产投资的增幅，房地产资金面收缩的情况并不明显，至少去年底的情况是这样。估计房市资金面的真正趋紧到二季度会出现，那将明显抑制住房的投机需求。

笔者认为，房市出现第三轮调整是一种内在趋势。尽管去年部分一、二线城市房价出现了过快增长态势，但新一届政府并未在房市调控上加码，即第三轮房市调整与调控无关。房地产市场只涨不跌是违背市场经济基本规律的，任何商品或资产在发展过程中必然会出现周期性、阶段性波动，因为需求和人的心理是波动的，同时，经济或一个产业有繁荣期（扩张期），也有收缩期，所以，笔者一直认为过去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保护得越多，累积的泡沫越大，市场内部失衡也越深，其将来的调整就会越深，破坏力就越大。

房地产长期过度繁荣的负效应极大。他使得城市房租高企，阻碍服务业的发展；使得城市化成本过高，阻碍了人口城市化的进程；使得社会资金流过度集中于低水平的行业，阻碍产业升级；过度地放大了住房的投资属性，导致住房分配严重不公平，进而扩大收入差距。即长期房地产泡沫化增加了短期投资投机需求，抑制了长期有效需求，使经济增长率提高但却因产业升级滞后而影响长期发展后劲。今天，我们终于看到了房市开始自然地调整，去泡沫化，这是我们多年期望的结果，这符合中国经济转型的需要，符合人们的意愿，我们应该庆贺，而不是惊慌失措。房市调整也不是房市“崩盘”，更不是中国经济“崩盘”。危言耸听并不能解决中国问题。反调整只会害了中国经济，为中国经济转型升级增大阻力、增加难度。不要仅看到房市调整所可能产生的风险，更要看到房市调整对中国经济转型升级带有的新机遇，是压力更是动力。

房市调整，影响最大的是房地产商和大量投资性购房的家庭，调整使前者暴利大缩水，使后者资产缩水甚至巨亏，但大多数仅有一套住房的家庭并不会受到什么影响，银行的影响也是利润压缩和一部分早就存在坏帐风险的显露。对不少地方政府来看，财政收入的缩小是巨大的，但却是不可避免的。

房市发展是一把“双刃剑”。政策制定者需要做一个重大的权衡，即选择长期负效应低的或高的作为主要的政策取向，如继续泡沫化，还是去泡沫化，这是一个问题，但现在已成为绕不开的问题，必须选择。还有，房市调整会产生短期的冲击，但他也会产生许多积极的促进经济发展的效应，如会促进资金从虚拟向实体转移，促进产业升级和技术创新，使社会投资风气由短期投机逐步转向长期投资，使年轻人降低住房负担、增强对未来的信心，使农民工市民化的成本大幅降低、有利于推进新型城镇化战略。随着房价的下跌，物业租赁成本也会下降，有利于促进服务业的发展。此外，抑制了过强的住房投机需求，会使住房分配趋于公平，收入差距趋于缩小，这些效果将从需求和供给两方面为我国经济注入新的动力和活力。

基于上述分析，笔者认为，房市调整是中国经济转型升级的重大利好，是看好中国经济未来的重要信号，他的出现和不断的化解过程能增强我们的信心，强化我国长期发展的基础，使中国经济真正转入依靠转型升级、以提高经济增长质量与效益为中心的新阶段。当然，对可能出现的短期冲击，要用“疏”的办法而不是“栏”或“抬”的办法化解。好在新一届政府在过去的一年内已积累了一些很好的经验，2013年中国经济面临因内外需均相对不足而造成的下行压力，新一届政府一上任，并没有按照传统的方式“出牌”，而是保持定力，创新宏观调控方式，最终顶住了市场压力，使经济实现了“稳中有进”。

今年经济增长的最大压力无疑是房市的调整，同样，我们不能采取老办法“托市”，使房市调整再次夭折。房市调整会使中国经济继续下行，经济增长速度一定的放慢我们必须接受，超过了下限，特别是明显的影响了就业，我们可以通过深化改革释放红利、调结构培育新的增长点的办法予以抵消。