张宏伟：定向降准扩至股份银行 楼市政策转向微刺激

事实上，住房信贷政策层面在局部地区或城市已经开始进行“微调”，出台一些“微刺激”措施，比如：“央五条”研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，“优先满足”首套自住购房的需求；各地对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在当前商贷利率高企的市场背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地在公积金贷款上针对对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛等。

但是，短期内来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄等城市首套房贷利率还出现上浮的现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空。从调研情况来看，目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

同策咨询认为，从“央五条”政策至今仍然没有落地的原因来看，主要有以下三点：

第一、商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，目前还很难降下来，虽然随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金收益率会降低，这有可能会为商业银行利率降低提供机会，但是，这不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程。

第二、目前来看， 银行业内称，即使首套房贷维持基准利率，其盈利水平保持为微利，从这个角度来讲，银行也很难有首套房贷利率下调的动力。

第三、从银行自身来讲，由于存准率的限制，没有办法释放市场流动性，短期内来看商业银行对于实际利率的下调力不从心，也难说释放较大的额度。

而目前，招商银行、兴业银行、民生银行等商业银行均获准降低人民币存款准备金率，降准幅度均为0.5个百分点。尽管当前对于整个市场来讲流动性释放有限，但是，这对于部分银行来讲，一定程度上可以缓解银根紧缩的状态。

同策咨询认为，招商银行、兴业银行、民生银行等商业银行获准降低人民币存款准备金率后，若大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业资金面仍然还会相对紧张，那么，在未来2-3个月里就会有更大范围、更大幅度的降价现象出现，楼市“降价潮”将真正来临。

因此，在“央五条”及国务院常务会议指出加大“定向降准”措施力度之后，在招商银行、兴业银行、民生银行等商业银行获准降低人民币存款准备金率后，当前住房信贷政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，在降低首套房贷实际贷款利率、提高贷款审批额度、加快贷款审批周期等方面应该给予“自住需求”更多定向支持，继续支持合理的市场需求，以维持房地产市场健康平稳发展。