张大伟：预计住宅地价涨幅收窄低成交率将是趋势

据中国之声《新闻纵横》报道，近期有媒体报道称，2014年曾出现的土地出让“流拍”潮再次重现。不完全统计显示，目前全国土地流标数量已经超过800宗。与此同时，不少前期备受追捧的热门城市，热门区域，土地出让价格也有所下降。哪些因素导致土地市场遇冷?这种趋势是否会持续?又将对房地产市场产生什么影响?

　　“流拍”成地方主旋律，专家：土地市场明显降温

　　近两月来，“流拍”成为不少地方土地市场的主旋律。

　　7月9日，杭州1宗住宅用地流拍;7月20日，苏州3宗地块集体流拍;7月31日，宁波2宗住宅用地流拍;8月6日，石家庄出让4宗地块，其中一块由于报价低于底价而流拍;8月10日，太原市因8幅黄金地块被业内称作是“史诗级”土地拍卖，结局却是全部流拍;

　　而来自中原地产研究中心的市场统计数据也验证了上述说法，今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。其中，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高。业内多感叹，土地市场已经提前“入秋”。中原地产首席分析师张大伟接受中国之声采访时表示，土地市场的确表现出明显的降温。从整个市场来看，现在一线城市，比如典型的像北京和广州，这是两个流标数量比较多的城市，像北京已经有6宗住宅土地流标了。二线城市的话更广泛一些，今年来看，二线已经有200多宗流标的经营性土地，其中有100多宗是住宅土地，而去年同期只有40多宗流标的住宅土地，所以，从比例和对比来看，今年一二线城市不论是住宅还是经营性用地，流标数量都明显上涨。

　　开发商拿地热情依然不减地方政府土地收入同比增长43%

　　尽管全国土地流拍率显著上升，但从相关数据来看，2018年来开发商的拿地需求依然不减，1-7月份，全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅，同比上涨17%。而从价格上来看，财政部公布的数据显示，今年上半年，地方政府获得的土地出让收入26941亿元，同比增长43%，创历史新高。

　　张大伟说，这主要得益于地方政府加强了土地供应力度，选择变多后，开发商对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出“地王”价格，这也是市场降温的重要信号：

　　张大伟表示，即便部分成交的土地，现在来看，平均溢价率和实际成交的地价和之前相比也有一个明显的下行，特别是过去土地市场比较热的，像杭州、南京，以及上海等其他城市，整个一二线城市的土地价格，相比之前，都有一个明显的降温，甚至是进入了一个低迷状态。

　　一二线城市遇冷，三四线城市上涨专家：调控力度空前

　　值得关注的是，在前期高歌猛进的一二线城市土地遇冷的时候，三四线城市，尤其是西部地区部分城市地价却出现上涨。自然资源部中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在106个主要监测城市中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松说：住宅地价变化一定程度上客观反映了所在城市楼市的变化。二季度内，受益于一些城市出台的人才引进措施，以及非热点调控城市的宽松型政策的激励效应，在短期内刺激了楼市需求的释放，也相应带动了这些城市的住宅地价的上涨。一、二、三线城市的地价分化比较明显。

　　业内普遍认为，出现分化的根本原因是“调控政策”的不同。据统计，今年上半年，全国超过80个县级以上城市发布了各类型的调控政策200次以上，不少前期出现明显上涨的一二线城市调控力度空前，张大伟说，这是开发商“望地”却步的主要原因。

　　张大伟表示，现在在一二线拿到地或者说过去拿到地王的项目，因为严格的限价，导致开发商很难以预期的价格入市。另一个原因是，整个房地产的资金链和资金情况还是比较紧张的，信贷针对房地产缩紧比较明显。而三四线的土地市场因为相对而言调控政策比较少，所以溢价率比一二线要高一些，现在，全国有50多个三四线城市年内的土地出让金已经超过100亿，这也是刷新历史纪录的一次。

　　专家：预计住宅地价涨幅收窄低成交率将是趋势

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉中国之声记者，在去杠杆严监管的背景下，房地产市场在紧缩型调控和市场秩序整顿的多措并举下，开发投资将持续向理性回归。预计住宅地价涨幅收窄的可能性增加：

　　赵松表示，近期很多城市调控升级，那么这些政策从短期上来说，肯定对抑制楼市的这种非理性的上涨会有这个好的作用的。那么在这种情况下，住宅地价上涨的态势也会得到抑制。

　　业内分析认为，包括杭州、厦门等不少热门城市上半年仅完成全年供地指标的一半左右，下半年土地供应力度可能不减。在这种情况下，一二线城市土地市场可能维持“降温”态势。

　　张大伟表示，从最近调控来看，限价和各种约束性政策在一二线肯定会依然非常严格，甚至不排除比之前更严格的可能性，所以大部分开发商在一二线拿地就会更谨慎一些。在一二线，土地流标，低价率成交在今年肯定是一个趋势。

（中国之声 杜希萌 刘飞）