深圳六大购房潜力区域火热出炉 盐田后来居上进入赛道

　　编者按：回顾过去的2020年，深圳楼市风云变幻。掌柜财经重磅推出《2020，踏浪而上，2021，乘风破浪!》大型专题，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。本期推出《2021深圳购房潜力区域推荐》篇。

　　深圳在高速发展的40年间，中心区从东部的罗湖逐渐西移至福田和南山，而前海自贸区以及粤港澳大湾区这些大规划的落定，带动整个城市发展的轴心西移已经成为这些年的大趋势，深圳因而呈现出“东冷西热”的发展格局。11号地铁线的开通打通了西部的交通命脉，沙井瞬间成为购房者关注的焦点，从无人问津跃升为投资重心。同时，8号线的开通也给趋冷的东部带来了新的活力，房价上涨乏力的东部楼盘也迅速恢复元气进入起跑状态。

　　2020年深圳楼市的热门区域，基本都是地铁所到之处。2021年，又迎来新的投资置业窗口期，下一个机会在哪里?掌柜财经对深圳各大区域进行了深入全面的实地探访，并从产业规划、交通、商业、房价等几大方面进行综合评估，梳理出六大购房潜力区域，以期能够给购房者提供置业参考和建议。

　　西丽

　　推荐指数：★★★

　　作为南山全面豪宅化的“漏网之鱼”，西丽的房价里透露着深圳市场少有的朴实无华。在遍地都是10万+豪宅的南山，西丽新房目前最高也就8万出头。西丽房价最高的大学城片区，二手房均价也不过才刚刚追平南山的平均水平。

图源：贝壳找房

　　虽说西丽房价处于南山低位，但事实上，西丽片区在规划定位上还是比较高端的，且在加速落地。

　　区域规划方面，正在打造的西丽高铁新城和西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地和南山硅谷大道，都是深圳近年的重点工程。

西丽交通枢纽

　　交通方面，地铁5号线贯穿东西，直达前海，7号线快速换乘1号线、2号线直达南山、福田中心区，近期还有西丽高铁枢纽和13号线继续向外拓展。现在从西丽中心出发，到达南山中心区、前海基本能控制在半个小时左右。

　　商业跟环境方面，西丽拥有塘朗城、宝能城等自带数万平集中式商业的快速补足，还享有塘朗山和西丽湖稀缺的生态资源。

　　综上所述，西丽未来发展潜力值得期待。据悉，目前片区在售住宅并不多，2021年将有5个项目推新，如果手上有房票，新房供应量不小，价格又不算高的西丽，就是改善型购房者上车南山的最好机会。

　　观澜

　　推荐指数：★★★★

　　观澜是一个文化底蕴较深的地方，由于历史原因或是政府规划发展总体安排，观澜的发展近几年的确落后于它区，导致观澜的房地产开发处于半停止状态，同时，观澜的价值也被严重低估，房价长期处于“洼地”状态。

　　不过，随着4号线北延线的开通，片区房价迎来了一轮小涨。数据显示，4号线北延线地铁开通之前，观澜大部分新房价格在4万出头，开通后，如今片区有新盘价格高达5.7万/㎡。这也验证了“地铁一响 黄金万两”的铁定律。

深圳地铁4号线北延线

　　交通方面，除了地铁4号线北延线跟有轨电车之外，观澜未来还将迎来地铁18号线和22号线，地铁+主干道+有轨电车的多维无缝衔接的现代化都市交通系统，使观澜与龙华和福田中心形成强势互动，高效便捷对接区域内外。

　　但事实上，观澜除了交通上的突破之外，片区的定位以及其他各方面的规划其实丝毫不逊色于光明、宝安沙井等区域，它就像是一个“宝藏男孩”，在龙华的北部低调地发展。

　　众所周知，一般区域的政府新址都会选择在最具发展潜力的地带，观澜被确定为龙华区政府所选地就足以证明这个片区的价值。它处于龙华区政治红利中心，不仅地位显赫，而且坐拥丰富配套，尽享政府规划红利和政策、资源倾斜。

　　龙华政府在着力发展更新的6大重点片区中，观澜成为龙华区核心区域和湾区中轴之地，鹭湖科技文化片区、九龙山科技片区、观澜生态文化片区占据了龙华区一半的重磅规划就在其中。

　　再加上龙华从红山的开局已近10年，那里可开发用地已近黄昏，开发及居住已接近饱和，从目前龙华来看，唯有观澜才是双向外溢的最大区域。为此，未来10年，观澜不仅有大量的开发商涌入，而且还有大批量的人口流入，尤其是高端人才的聚集，对一个区域的价值有巨大的促进作用。

　　且事实上，龙华区政府的旧改计划早已开始实施。

　　据悉，未来观澜片区共有108个村旧改，超200个旧改项目，片区逾2500万㎡城市更新，是深圳城市旧改规模最大的片区之一。目前合正、万科、卓越、华润、鸿荣源、佳兆业等深圳房企巨头已进驻。有业内人士称，不用10年，深圳又一座崭新的国际城市就在这里诞生。

　　教育资源方面，观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语等名校林立，同时，未来还将有多个具有影响力的文化、教育、体育项目开始上马建设。

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　　总体来说，现在需以更高的视野来看待观澜，因为观澜每一个配套的实现，规划的落成，百万综合体的进驻，优质开发商的助力，都足以刺激一个楼市板块的爆发。

　　目前观澜在售项目有七个，其中有一半价格还处于4字头，刚需族可以抓住这个潜力股，在片区迎来新一轮涨幅之前给自己赢得上车深圳的机会。

　　盐田

　　推荐指数：★★★★

　　深圳激荡四十年，最郁闷的区，非盐田莫属。

　　20年前，深圳还分为关内和关外，关内四小龙是南山、福田、罗湖和盐田，关外是宝安和龙岗，关内和关外，被一张边防证分割成两个世界，关内是经济特区，关外是郊区和农村。

　　当时的盐田，挟关内重地加海景度假资源，风头曾经很劲，房价和罗湖南山差别不大，但2000年之后，交通和土地问题，紧紧扼住了盐田的发展命门，没落的比罗湖还要快，房价连龙岗都比不过。

　　但2020年10月28日，地铁8号线正式通车，结束了盐田没有地铁的历史。地铁虽然没让盐田的房价像观澜、光明一样上涨明显，但8号线却打破了片区的交通瓶颈。如果居住在盐田的地铁站附近，可以实现到福田CBD的一小时通勤。

深圳地铁8号线一期

　　而CBD周边的一小时通勤圈，则决定了远郊楼盘的价值，何况盐田还拥有其他区域无法媲美的海景资源和居住环境，除此之外，大型商超壹海城，能弥补片区在商业配套上的空缺。

　　理性判断，8号线的盐田地铁盘后期会补涨，原因有三：

　　一是盐田长年被忽视和低估，房价已跌至谷底，8号线的开通让盐田有了重新被审视价值的机会;

　　二是楼市横盘期，投资功能弱化，居住功能强化，盐田到罗湖和福田的通勤优势，加上良好的居住氛围，有助于盐田在横盘期逆势上涨;

　　三是盐田对标深圳其他远郊区域，价格明显低估，看不见的手会逐渐调整不合理的价差。

　　据掌柜财经统计，盐田目前在售项目共13个，产品类型丰富，项目价格2万/㎡起，2021年预计有四个新盘入市，未来还有一大批旧改项目持续推进中，楼市供应量比较充足。

　　工作在福田或罗湖，看重居住品质的刚需，能接受40分钟到1个小时通勤，目前是买入盐田的好时机;如果更在意投资和升值，则建议寻找其他更好的机会和产品。

　　平湖

　　推荐指数：★★★★

　　相信很多人都知道，北站商务区乃至红山片区的崛起，很大程度上是由于深圳北站枢纽的助推，如今北站住宅标杆金亨利二手房价格已突破14万大关，红山的汇龙湾、水榭春天二手也水涨船高，价格同样相差无几。

图源：贝壳找房

　　而平湖，如今在粤港澳大湾区战略下，由于天然的地理位置优势，串联临深各大城市路网，枢纽新城雏形已现。

　　从深圳大版图布局看，平湖位于相对中心的位置，堪称“深圳地理中心”，拥有距离全市各区综合通达距离最近的先天优势。“城轨+高速公路+高铁”的全方位区域性战略交通体系，让平湖跻身于深圳四大交通枢纽之一，可以称得上是深圳北站2.0版。

平湖交通体系

　　交通方面，目前贯穿平湖的地铁10号线已于2020年通车，已改造重启的平湖火车站，搭乘和谐号11分钟到罗湖、66分钟到广州。

　　不光是枢纽交通的支撑，在产业方面，平湖的地位比起北站片区更为重要，这里将是媲美前海产业的一个片区。

　　产业方面，深圳正借鉴硅谷的科创+金融产业的双核发展经验，利用平湖片区独有的交通枢纽聚合效应，重点打造下一个产业增长极。作为以“金融+科技+总部”为特色的战略新兴产业基地，已经吸引大量注册在前海的企业主体在平湖经营。

　　今天的平湖，一个“深圳北部枢纽新城、产业新城”正悄然崛起。

　　虽说平湖交通媲美北站，产业可媲美前海，但房价跟它们相比却尤其低调，据悉，目前平湖多数楼盘仍处于4字头，且还有不少3字头项目，比深圳2020年整体均价5.6万/㎡还要低1万多，以如此规模的城市规划，实在是深圳不可多得的价格洼地。

　　作为一个产业和住宅并进的区域，平湖还存在着众多的旧改项目，未来的发展空间非常大。这样的价格，在利好逐步兑现的时候，上涨有动力，想在深圳安家的刚需族或投资客千万不可错过。

　　沙井

　　推荐指数：★★★★★

　　沙井片区的价值潜力，其实早在三年前就已经开始得到市场的重点关注，尤其是在地铁11号线开通之后。从近两年入市的住宅项目销售情况来看，市场几乎到了全盘照收的程度，地段和配套条件比较优秀的项目，更是开盘当天就售罄。据统计，2020年29个日光盘中，沙井楼盘就占了6个，甚至出现同一个项目“开盘三次日光三次”的火热景象。

　　深圳人，尤其是刚需买家，偏爱沙井片区，自有其充足的理由。

　　首先，沙井片区定位深圳西部中心，占据珠江东岸的“桥头堡”地位，既是空港新城的核心腹地，又是广深港科技走廊关键节点。

沙井周边区域规划

　　其次，它享受空港新城、海洋新城、会展新城、海上田园城“四城”叠加规划，光是轨道交通这一点就堪称开挂，不仅有国内最高规格的快线11号地铁线，穗莞深城际，在建12号、20号地铁线，还有3条规划地铁线路。

　　再次，沙井有大量城市更新计划，光2020年，就有总体量67万平的壆岗岗厦旧改专规获批、沙井海岸城宣布扩容69万平、深圳史上最大旧改140万平的“金蚝小镇”获批等“巨无霸”旧改陆续落地。

　　据掌柜财经不完全统计，因着旧改项目多，目前进驻沙井片区的已有万科、华润、华侨城、卓越、仁恒、星河、海岸城、鸿荣源等十余家知名开发商，项目规划的落地代表了未来片区面貌的巨大提升空间，而项目成立本身也体现了市场对片区发展潜力的看好。

　　深圳寸土寸金，每个片区都不缺高定位和好规划，这也是市场点火就着的原因之一，沙井目前最大亮点就在于，最重要的11号地铁线已经走向成熟，能够稳稳地接住来自深圳中心外溢的市场需求，而其他的各项规划也在加速落地中。

　　沙井总人口约90万,常住人口36万人，片区虽然建筑密集，但大部分面积都是厂房、小产权房和烂尾楼，商品住宅的数量非常少，数据显示，目前片区二手房供应量仅200多套，对于近百万人口的片区来说，这数量实在是少得可怜，所以楼市供应短缺，就成了最大的问题。

　　二手房供应不足，一是因为本身商品住宅项目少，二是沙井片区价值潜力已经逐渐显露，惜售情绪浓。虽然这些项目与地铁口仍有一段距离，配套也比较普通，但是价格并不算低，普遍比新房高出1-2万/平。

沙井部分二手房  图源：贝壳找房

　　沙井片区的二手房价虽然已经上涨，但长远来看，目前的价格仍然是低位。

　　如果想等新房，大家则要做好拼手气的准备。毕竟从2020年沙井片区新推项目销售情况来看，一入市就日光将会是常态。

　　但值得高兴的是，沙井片区的新盘去年的备案价都停留在5字头多一点，即便按照5000元/平的装修标准，预计单价仍然不会超过6字头，所以依然算得上是深圳西部的洼地。不过，沙井目前即将入市的新房住宅仅1个，就是近期备受关注的万丰海岸城，具体供应量不好说，但肯定是供不应求。

　　总体来说，现在的沙井片区，政府积极拆除违建腾挪空间，名企主导的大型旧改密集落地，未来只会越来越好。但想抓住这片土地腾飞的机会，还需要眼光和耐心。

　　光明

　　推荐指数：★★★★★

　　在深圳，怀揣投资梦想的刚需们，很难不关注到光明。作为近两年红得发紫的“打新”胜地，在去年8月地铁6号线开通之后，光明凤凰城站周边的部分房源二手房价超8万/㎡，片区新房在地铁开通前后，均价相差约1万/㎡，备案价最高近6万/㎡的新项目几乎都是开盘即售罄的状态，去年29个日光盘中，光明项目占了五分之一。

　　如此惊人的上涨幅度及楼市热度，越发吸引了大批购房者的关注。但不得不说，从定位和规划落地的情况来看，光明的底气确实很足。

　　从光明区正式成立以来，深圳每次有重大规划动态，光明都以“世界一流科学城和深圳北部中心”的身份摆上桌面，承载深圳科创新中心的重任。

　　从区位上来说，光明位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一。

光明区域规划

　　交通方面看，光明距离宝安国际机场很近，又有地铁6号线的加持，而且境内高速公路网发达，未来还有两条地铁衔接东莞，福田、南山、东莞等珠三角经济发达区域将来都在光明的“半小时生活圈”范围内。

　　区域定位上来看，光明是一个生态型高新技术产业新城。

　　上有政策福利，下有产业支持，交通、教育和医疗配套更是落地神速，这样举全深圳之力建设的重点新区，很难不成为高起点、高速度和高房价的“三高”片区。

　　事实上，光明的房价已经水涨船高，但新区仍处于密集投入的上升期，这片土地的价值投资才刚刚开始。

　　掌柜财经查询得知，光明2021年楼市供应量充足，预计有8个新项目入市，其中好几个在去年日光的楼盘也将在今年推新品，有一定经济条件的深漂族可以重点考虑。