富力：致力转化低成本土储 酒店连年亏损成大烦恼

【导语：2018年至少有10家房企新晋千亿行列，掌柜财经将陆续推出《新晋千亿房企进阶之路》深度解读系列，挖掘其跨越千亿时所经历的战略转型和发展机遇，为行业发展提供更多的借鉴和参考。】

经过25年的奋斗，富力地产终于凭借稳健增长的销售金额首次跻身千亿上市房企俱乐部。

据富力地产发布2018年年报显示，富力地产协议销售金额1311亿元，相比华南五虎中的恒大4662亿元，碧桂园的5018.8亿元，富力地产逊色不少，但秒杀合生创展的149.75亿元。值得一提的是，华南五虎之一的雅居乐，2018销售金额也首次突破了千亿，达到1026亿元。

2019年，富力地产提出了1600亿元的业绩目标，也将致力于转化低成本土地储备。

尽管成功迈进了千亿地产俱乐部，但富力地产有自己的烦恼，融资成本走高，盈利能力下降、净负债率逐年攀升，酒店连年亏损也需要富力地产想办法解决的。

富力地产千亿进阶路

这几年，富力地产的销售额增长势头良好。2015年，富力地产总合约销售金额约为544亿元，同比增加29%。2016年富力地产合约销售金额约为609亿元，同比增长12%;2017年约818.6亿，同比上升35%，2018富力地产协议销售额为人民币1311亿元，同比增长 60%;营业额为人民币769亿元，同比增长30%。

富力地产所有主要地区的协议销售均见显著增长，就营业额而言，中南地区增长135%、西北地区增长86%及华北地区增长73%。核心地区增长主要由于可售资源及可供出售项目数量的增加。

整体而言，富力地产表现较为出色且贡献重大营业额的城市包括太原、重庆、天津、海南、北京、惠州、包头、上海及宁波。2018年，所有城市开发中、富力地产可供出售及即将完工的项目数量从 88个增至55个，或增长76%。

业内人士分析，为了保持企业的品牌效应，富力地产在一线城市竞争十分激烈的背景下，布局重心转移到二三线甚至是三四线城市，这些区域的业绩贡献也逐年上涨。　

据富力地产官网显示，目前富力地产已经布局地产开发、酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台，力求打造城市商业闭环。

不缺粮 土地储备充足

业绩的增加需要充足的土地储备作为支撑。

据掌柜财经梳理，富力地产在储粮方面确实舍得。2013年富力地产暴走了一番，大手笔购入高达2090万平方米土地，新进了11座新城市，包括长沙、贵阳、梅州、福州、佛山、珠海、包头、无锡、南宁等，开始大幅扩张。到了2014年-2016年间，富力地产收购土地的力度有所减弱，新增的土储面积分别为231.7万平米、360万平方米、504.1万平方米。

　　2017年，富力地产在收购土地力度上有所加大，但在一线城市的力度仍然较小，2017年全年，富力地产在广州通过收购方式获取1个项目、北京新增2个项目，上海则新增1个项目。

2018年富力地产项目数量从88个增至155个，增加了1405万平方米建筑面积土储。

截至2018年底，富力地产权益土地储备可售总建筑面积达5783万平方米，分布在全国96个不同城市及其他海外项目，拥有7300亿元土地储备货量，权益土地储备城市分布中，一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。大湾区土地储备权益销售货值达460亿元。

2019年富力地产依然积极增加土地储备。李思廉表示，2019年预计用400亿元现金拿地,兼顾土地招拍挂和旧改，但资金及力度主要沉淀在旧改上。

2019销售目标1600亿元

掌柜财经梳理了近几年富力的销售目标完成情况发现，除了2015年没有完成预期的销售目标外，2016年、2017、2018年均顺利完成了既定的销售目标。

2019年，富力的销售目标定在1600亿元，较2018年增长22%，增速较2018年放缓。按照富力披露的数据，2019年富力计划推盘多达200个项目，预计可售3000亿元，去化53%便可完成1600亿元的年度目标。目前富力即时可启用的销售货值便达到1200亿元。

4月1日下午，富力地产发布3月份销售简报。前3月，富力地产连同其附属公司总权益合约销售金额约人民币248.1亿元，销售面积达约215.16万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升3%和11%。

第一季度，富力地产完成了全年1600亿元销售目标的15.5%。

“协议销售增长强劲，证明了集团全国销售团队的实力，于艰难营运环境中仍能取得理想业绩，基于集团拥有丰富土地储备”，富力地产董事长李思廉地气十足。

李思廉表示，2019年，富力地产将致力于转化低成本土地储备、进行中项目及丰富可售资源为现金收益，同时审慎管理金融流动性。凭借低于市价收购的充足土地储备，集团有能力通过管理销售及土地储备策略，应对中国房地产市场的波动，加上出色销售表现及更为宽松的融资渠道，集团对2019年的经营前景充满信心，期待能够达成人民币1600亿元的目标。

富力地产的烦恼

尽管成功迈进了千亿地产俱乐部，但富力地产的烦心事不少。融资成本走高，盈利能力下降、净负债率逐年攀升，酒店连年亏损都需要富力地产想方设法解决的。

掌柜财经梳理了富力地产近几年的负债总额和净负债率，2014年-2018年，富力地产负债总额分别为676.6 亿元、1345亿元、1795亿元、2332亿元、2963亿元，净负债率分别为91.7%、124.3%、159.9%、169.6%、184%，均呈现逐年上涨的趋势。

据媒体公开报道，富力地产2018平均融资成本5.74%，高于2017年5.12%，实际融资成本支出也高达52.12亿元，相比2017年增长幅度达到211.5%。

业内专家表示，富力地产负债高企主要是因为过去大举拿地、业务扩张过快，再加之其商业运营模式下销售回款比较缓慢，资金周转率非常缓慢，付款比较集中，导致负债堆积。

对于富力地产的负债问题，李思廉并不担心。

“2018年公司整体融资成本为5.74%，在行业内属于正常水平。公司负债率80.9%，但债务是分长短期的，今年到期的债务大概是160亿，公司目前有现金340亿，所以今年债务没问题”，李思廉表示。

2018年富力地产净利润出现大幅下滑，物业发展、物业投资、酒店运营以及其他业务四个板块中，仅物业发展和物业投资2018年获得盈利。酒店亏损比较突出， 2013年至2018年间，亏损额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。

对于酒店亏损问题，李思廉也坦诚，“酒店方面，我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。”

“我们压力不大。我们有很多市场融资计划，包括发行一些酒店REITS，对公司有非常大的帮助。”

新晋千亿房企富力地产除了以上烦恼，据媒体公开报道，这些年伤亡事故频发也让富力地产头疼不已。