房产行业 “暴利”时代终结 未来10年将会低速增长

     今天上午，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在北京发布了《中国住房发展(2014年中)报告》，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房价整体不会崩盘，但存在局部崩盘情况，并且这种局部崩盘情况还会持续在一些房价高、前期开发量大的二、三线城市出现。

　　倪鹏飞表示，中国房地产市场已经迎来又一次的市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结，但房价下降不可能。倪鹏飞表示，应该让市场充分发挥自我调节作用，一、二线城市目前不适合放松限购，政府不应急于救市，盲目采取行政措施干预。

　　半年回顾全线上涨到普遍微跌

　　报告称，2012年下半年及2013年大中城市房价上涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。

　　经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。

　　2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。报告还指出，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。

　　2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。

　　行业发展 “暴利”时代已终结

　　对于未来市场走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，楼市有一次进入一个自发调整阶段，未来10年楼市将进入一个新的阶段，也就是说进入了“白银”阶段。倪鹏飞指出，如果将过去的10年看做加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。

　　中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华(微博)分析称，市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。邹琳华表示，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

　　土地市场 整体趋冷 分化加剧

　　报告称，2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续热闹，但3月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体来看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

　　根据中指院全国300个城市土地市场的相关数据显示，2014 年1-6月，全国土地市场先热后冷，年初延续 2013 年火热态势，3 月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%。报告称，各能级城市市场分化进一步加剧，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%;二、三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降。