2016年上半年房企规模化背后的行业危机

综合多方面消息显示，2016年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产等5家房企销售金额已经突破千亿，2016年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的1家（万科）有明显突破，增加了4家。预计全年千亿房企数量将在10家左右，其中，万科预计将突破4000亿的销售金额，恒大也将突破3000亿，据业内分析，碧桂园或许也将成为今年的一匹黑马杀入3000亿的军团。其他全年业绩可达千亿的房企比如中海、华夏幸福、融创、华润、万达等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。总的来看，2016年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。

龙头房企：市场集中度增加，规模化惯性驱动房企继续盲动扩张

从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面仍然不错的时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至仅仅上半年就出现5家1000亿销售规模的房企，100亿以上销售规模的房企也突破了60家。

另外，从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到千亿规模的房企来看，一线城市对其销售贡献度普遍较高，以万科为例，通过二级市场收购或合作开发等模式，万科继续深耕一线城市楼市，预计深圳、上海和北京这3个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额，一线城市对万科销售业绩贡献度较高。

从今年上述部分房企全年业绩目标来看，销售金额直指3000亿以上。这并不是企业继续规模化扩张的个案。据笔者了解，企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。从品牌房企发展目标来看，在制定十三五发展计划之时，规模化的指标仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。简言之，部分2000亿以上的房企规划万亿目标，1000亿以上的企业规划2000-3000亿的目标，500亿企业规划千亿指标，刚刚百亿企业规划几百亿指标，区域化的房企急于全国化的市场布局，全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。总体来看，一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高，另外一方面，我们也发现，典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

此外，从各自不同的统计口径来看，全国房企销售金额与销售面积的行业“老大”的信息继续并存，万科和恒大暂时成为不同统计口径的房地产行业“老大”；龙头房企相比中小房企而言，销售业绩目标完成率较高，或者部分房企基本完成或略超过销售业绩指标。

龙头房企：房企规模化惯性背后的危机

笔者认为，今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉，即使2016年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由：

第一、上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

2015年期间，虽然一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转，但是，大部分三四线城市、半数二线城市仍然有去库存压力，全国化的房企并没有因为市场的局部复苏而获得较高的利润。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过。

数据显示，截止2015年年底，102家A股及52家H股样本企业（房地产主营收入比重超过50%的房企，下同）的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点；A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，房企整体盈利状况并不乐观。

虽然今年上半年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而去年下半年至今房企积极拿地，制造“高价地”，拿地成本偏高，营业成本也在增加，同时，从市场预期来看，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售的压力马上也会显现出来，届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张（金融机构已经将借贷时间由原来的1-2年减少为半年左右，房企随时可能会面临短期还债的压力与资金链断裂的风险）的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，资本市场也不会继续看好利润率持续下滑的房企，房企们再谈规模化已经没有意义。