任泽平:房地产开发商约65%的资金依赖于银行体系

来源：华尔街见闻石家庄房掌柜 2016-09-26 09:37:55

[摘要]2014-2016年中国一二线城市房价地价双双上涨，“房价泡沫说”愈发甚嚣尘上。方正证券任泽平、杨为敩的最新报告，从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估，以全方位衡量中国房地产泡沫风险。

租金回报率：整体偏低

租金回报率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。

之所以在中国有着超高的房价和超低的租赁回报率，原因在于中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。

此外，国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。

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此外，中国的低租售比也与贫富差距有关，在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。

从基尼系数来看，中国的数值已经接近0.5，已经迈过了警戒线，且接近“收入差距悬殊”这个区域。当然，基尼系数衡量的是收入分配，存量财富的分配、财富收入及灰色收入，可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。

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责任编辑：步冰

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