任泽平:房地产开发商约65%的资金依赖于银行体系

来源：华尔街见闻石家庄房掌柜 2016-09-26 09:37:55

[摘要]2014-2016年中国一二线城市房价地价双双上涨，“房价泡沫说”愈发甚嚣尘上。方正证券任泽平、杨为敩的最新报告，从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估，以全方位衡量中国房地产泡沫风险。

房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升

房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，衡量了财务风险。

2015年以来的房价大涨和居民迅速加杠杆有关，2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。

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但从国际比较来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体，总体杠杆其实不高。目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。

但就房地产开发商而言，资产负债率上升过高过快，并且对银行融资过度依赖。从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。

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房企的基金策略也给未来的财务带来隐患。房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，目前来看，房地产企业77%的资产负债率偏高，一旦未来的房地产资产缩水的话，可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。

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责任编辑：步冰

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