人民币贬值致资本外流 房地产加速“去泡沫”

进入2016年岁末，人民币连续走低，兑美元汇率中间价创下8年低位，11月25日报6.9168。

人民币大幅下滑引发资本外流的忧虑。

中国人民银行11月发布的数据显示，10月底储备余额为3.121万亿美元，较9月底减少457.3亿美元。这是外汇储备连续第四个月减少，且幅度大幅扩大，并创下今年1月份以来最大月跌幅，显示在美联储加息预期增强下，中国资本外流的现象。

“对中国热点地区房地产市场而言，除基本的购房需求外，流动性充当了提升市场交易热情、抬升房价的一大推手。人民币贬值将加剧资本流出倾向，减少投机资本持续流入房地产领域，在一定程度上有助于挤出热点地区楼市的流动性泡沫。若房价伴随资本流出和调控加码而有所调整，则房企销售回款增速可能放缓，高价拿地的房企可能面临资金趋于紧张的局面。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示。

“对于新兴国家而言，并不是人民币贬值导致房地产泡沫的崩溃，而是由于人民币贬值导致资本大部分流出，本币环境收紧，这种情况下，刺破了房地产泡沫。还有一个原因是，人民币贬值后，人民币资产价值会缩水，老百姓会减少人民币定价资产，也就是房地产。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。 

资本外流加剧 推动房地产“去泡沫”

2006年到2015年，人民币持续升值9年，最高上涨32%。这期间恰是中国房价飞速上涨的9年。近期，内地与香港两地人民币纷纷跌破6.7重要关口，创6年新低。尤其在当前房地产紧缩政策环境下，美元计价的投资可能由正转负，因而海外投资者对中国内地房地产投资热情逐渐冷却。而与海外市场的房价增速差也使得国内房地产吸引力下滑。就在上海房价年增52%之际，中国香港房价却回落6%。人民币贬值周期下，是否将开启中国房地产“去泡沫”时代?

协纵策略管理集团董事黄立冲对中国房地产报记者表示，人民币贬值和中国房地产市场有密切关系。房地产被人们作为资产保值工具，当一般人没有渠道进行全球资本配置时，会将资金投入到房地产中来，这又加剧人民币贬值预期。原因是资金大量进入房地产，造成消费萧条，市场需要提供多的流动性进入实业，而多的流动性又会导致人民币不断外流。因为对外资而言，中国市场缺乏投资机会；对内资而言，国内获利越来越难，这种情况下，这些流动性自然流出，进而加速人民币贬值。

一个事实是，中国已经进入资本过剩时代，而流动性仍然宽松的货币环境下，资本输出成为必然。

“过去人民币升值期间，我国外商直接投资模非常大，这些外资进入中国，一是赚取人民币升值收益，二是赚取人民币资产涨价的收益。如今这个趋势已经逆转，人民币进入贬值通道，人民币资产价格特别是房价面临回调，双重收益少了后，自然外资流入就减少了。相反，人民币进入贬值通道后，我国正成为全世界第二大资本输出国。其中60%的资金投资在服务业，包括个人对海外房地产的投资。”李宇嘉认为。

实际数据的确如此。国家外汇管理局11月9日发布数据显示，2016年三季度，境外投资者对我国境内金融机构直接投资流入81.28亿元人民币，流出235.6亿元人民币，净流出154.32亿元人民币。而商务部早前公布的数据显示，中国1月至10月境内投资者对外非金融类直接投资(ODI)同比增长53.3%，达9619.3亿元人民币(1986亿新元)，已经超过同期1039.1亿美元(1480亿新元)的实际使用外资金额(FDI)。

现实情况看，美联储加息、中国货币超发、经济增速放缓、资本流出等因素，都会让人民币有贬值的需求。而人民币一旦形成贬值趋势，境内外游资就会抛弃人民币资产，增持美元资产，这对于一线城市房价泡沫将是致命的。

“这种情况下，市场应主动降低楼市泡沫，而不是被动等待被刺破，因为泡沫的刺破会导致系统性风险。”李宇嘉分析认为。

如今，中央及热点城市地方政府开启了一轮又一轮的楼市调控，正是挤压房地产泡沫，以避免因美联储加息、美元走强、人民币贬值带来的楼市大跌。