冯仑：中国房地产的现在和未来 你内心看见的世界

由“芳华+涨涨涨”到“出轨+转型”

一

我们总是会问很多奇怪的问题，这些奇怪的问题，往往都会透露出许多真谛。

比如这次演讲的题目：（房地产的）明天是什么？

对此，我的一个本能的、“秀气”的回答是：未来就是历史的倒影。要知道，我们今天站在这里，不是突然而至的。要向后追溯，才会找到我们的根源和站在这里的缘由。

二

在搞清楚未来之前，需要先看一下：房地产的过去是什么？

就像冯小刚的电影《芳华》中所表现的一样，过去20年的中国房地产，是青春的一种力量、一种吸引力、一种生命力和一种性欲的朦胧。这是青葱的日子，虽然有些酸涩，但总体上来说还是甜蜜的。所以，有了一路飞速发展的黄金岁月，体现为“芳华+涨涨涨”。

讲到此处，冯仑放了一段没那么“秀气”的视频，根据内容，笔者暂名之为《N奶与房价》。

老婆一巴掌拍在老公头上，厉声道：你在外面养女人了？

老公先否认，然后小声说，去年就分手了。

老婆说，“谁相信你？听说你在上海还给她买了一套房子？”

老公回答：房子已经卖了。老婆问：钱呢？

老公拿出一个存折，解释道：“买的时候40万，卖了400万。”老婆更火了，又一巴掌：“你个败家爷们，为啥不多养几个呢？！”

老公一听，受到鼓励，又从包里掏出多张存折，一一供认：“这是江苏芳芳的，这是四川盈盈的，这是辽宁雯雯的……，关系都已经断了。”

然后懦嚅说着：“还有深圳的丽丽和北京的琳琳没分手，因为我觉得这两个地方的房价还会涨。”

放完视频，冯仑笑说，这就是过去好日子的来源。市场就是这么旺，虽然有很多奇怪的原因。到今天我们还能看得见它们的倒影。

冯仑总结道：如果用一个字形容“过去”，就是“涨”，两个字，就是“增长”，无论是房价、规模、还是我们口袋里的钱。市场就如我们身体的每一个器官，荷尔蒙充溢，膨胀不已。

所以，我们有了过去差不多20年的好日子。

三

但是，冯仑提醒说：延续到现在的开发—快速销售的增长模式，虽然不是不成立了，只不过会逐渐式微，很多新的业态和模式正在出现。我们会面对存量市场和新的细分市场，面对地产金融的不断创新，面对资产管理的挑战。这会是一个很有意思的状态，而我们的应对不得不是：”出轨“+转型。

打个比喻，就如中国的电影界一样，不仅有票房，还会有八卦。当然，有时候，八卦也是票房的药引，因为我们不知道它的真假，但又很想知道。

接下来，冯仑开始讲李小璐的故事。

我相信大家都不认识影星李小璐，反正谁认识谁知道。她有一个很好的丈夫叫贾乃亮。在电视节目里，他们经常秀一秀恩爱的家庭和完美的幸福。

但就在新年的前一天的一个深夜，李小璐告诉丈夫去洗个头，但被专门盯梢明星隐秘的专业人士拍到，李小璐和一位嘻哈歌手独处，深夜进去，早上出来。如是者，两次方止。

那位记者于是放话：周三见！大家自然以为是要爆李小璐的绯闻。

结果周三是王思聪的生日，可能王思聪和大家一样，都在等爆料。但这位记者在周三爆出的料是：今天是王思聪30岁的生日，他还切了一个蛋糕。

王思聪应该是有点撮火：“这帮人拿我来挡枪！不搭理你们，我洗头去了。”但是，他放了两个避孕套，看来思聪还是比较有见解的。

所以，中国房地产要转型，有两件事躲不开，一是“出轨”，一是“是非”。

刚才旭辉林中说的好，1000亿以后，企业再思考的就不能只是规模，就不能再按照原来的一个轨道运行，而是更多地考虑质量，以及价值观。

房地产面临这么多不利因素，要想转型成功，就必须与过去做某种程度的切割，从业务、人事、资源等。更难受的是，过程中可能有很多人说你这也不对，那也不对，学书不成去学剑。“洗头”不对，“戴套”也不对。

比如李小璐的这种出轨，也可能导致将来的“转型”，谤亦随之，誉亦随之。多少年以后，她可能更成功更幸福，但过程中的一段“是非”是必须要承受的。

四

真正要问“未来是什么”，冯仑的回答会是“不确定”。这好像是一个不负责任的解释，但也是一个最正确的解释。

前两天，在湖畔大学，我得到一个名言式的解释：因为看见，所以相信；因为相信，所以看见。

前半句话，说的是我们普通人，要等到看见了某种现实和事实，比如看见人家开餐馆赚了钱，才相信此处有可为。

但那些创业者们，却是后一句话所说的那样，在确定并相信自己理想和价值观，并为此确立了相应的战略之后，才看见了组织、规模、人事、资源，最后看见越来越多的收入和越来越大的版图。

所以，冯仑最后的结语是：未来或明天，就是你内心看见的世界。