“返租销售”成为噱头 石家庄商铺收益不如定期存款

“零风险投资商铺”、“10年返租，年回报率10%，10年即可白得一铺”、“投资15万元，赚298万元”……一些商业地产项目为博眼球，纷纷在省会各种载体上晒出诱人的宣传语。乍一看，投资商铺的利润空间确实让人心动。“返租销售”果真像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？省会早已超负荷的商业综合体背景下，看上去风光无限的开发商们，用什么来证明自己不是下一个“少年湃”？

　　现状

　　无比诱人的“返租”

　　“一层的商铺只剩一间200平方米的了，您要是想买还得抓点儿紧，最近过来咨询的人可是不少呢。”近日，记者以购买商铺为由探访，省会新华路一在建楼盘一名销售人员如是说。

　　随后，该销售人员又推荐了2楼的商铺。“您要是嫌一楼的面积大，还可以选择投资2层餐饮区的商铺，最小的面积为20多平方米，每平方米4万元。”

　　该楼盘的宣传单页上，地铁沿线、周边商业密集，未来还将引入多家大型商业，将这里打造成一个小型商业综合体。

　　每平方米4万元，这相对于该楼盘的住宅价格简直就是天价。不过，即便如此，售楼处的资料显示，2层的商铺也被预定得所剩无几。

　　销售人员介绍，与一层底商的自主经营不同，业主购买了2楼摊位后，只管坐收每季度的返现即可。由开发商授权经营。例如，业主以100万元购买了25平方米的摊位，按照10%的年回报来计算，业主每年可以收到10万元返现。

　　按照销售人员的说法，10年之后，投资人不仅能赚回本钱，还可以白得一间商铺，真的有这般好事吗？

　　起底

　　谁为我的商铺护航？

　　走访中，记者发现，通过采取以上返租方式售卖商铺，已成为省会商业地产项目的普遍销售模式。

　　这些项目的共同点，就是业主在签订购房合同的同时又与开发商签订返租收益合同，使得普通市民进入楼市“淘金”的门槛大大降低。“收益如果真像开发商所说的，我借钱也得买一间。可仔细想想，天上真会掉馅饼吗？”市民王先生接过一张商铺销售广告单页后说。现在商业竞争这么激烈，自己投资的项目，谁知道会不会“黄了”？

　　纵使收益诱人，开发商真的会连续十几年、每年按10%，甚至更高的收益率回报投资者吗？如果开发商们构建的商业体培育不起来，绝大部分投资者退铺，开发商从哪里筹措巨额资金回购？

　　其实，“商铺风险说”并非空穴来风。日前省会某开发商因资金紧张，导致业主“无租可收”的消息不胫而走。对此，欲购置商铺的市民一定要谨慎投资，切莫让商家许下的口头支票盖住双眼。

　　算账

　　巨大租金成本，如何保证经营“10年”？

　　目前，省会多家商铺销售商承认他们实行的是“售后返租”模式——开发商和投资者之间是一种委托经营的关系；他们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺，例如将“返现”、“年回报”等承诺写进合同。

　　通过“售后返租”模式出售的商铺，承租者所面临的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

　　在采访中，记者问及如何保证经营方可以顺利经营10年，以便让业主有钱可拿时，销售人员甚至直言“投资有风险，天下哪儿有免费的午餐”。

　　“返租销售”利益不如定期存款？

　　您手中高价购得的商铺，实际价格真如销售价格一般吗？记者发现，商铺销售中，其实暗藏着不少猫腻。

　　本来一处售价2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高至4万元/平方米。尽管其承诺10年内包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？

　　投资人花100万元购买一处商铺，假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息丧失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％，但投资者的实际房产收益却为负50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益只有3％，还不如银行存款。

　　尽管这种计算方法比较简单，但却有助于一窥售后返租的真实一面。

　　空置期物业费、水电费谁来买单？

　　省会市民苑女士2008年在建华大街附近投资了一间200平方米左右大小的商铺。

　　好景不长，待第一家租户期满退租之后，苑女士迟迟找不到下家。不少看铺的人表示，眼下新楼盘、新商业综合体众多，苑女士的铺子不论是从周边环境还是商铺配置，俨然处于下风。

　　苑女士为记者算了一笔账，商铺投资初期，她投入了100万元进行非毛坯，出租价格为每月180元/平方米，目前空置期的水电费、物业费均由她承担，算下来每月除了损失180×200=3.6万元的租金，还要承担2.5×200=500元/月的物业费。“我投资商铺是为了赚钱的，现在怎么就赔了呢？”苑女士懊悔不已。

　　“返租销售”实为卖铺噱头

　　记者了解到，“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　此外，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得40年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。

　　更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。