张宏伟：2014年楼市将“翘尾” 背后开发商四大窘境

　　从最新市场表现来看,由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象, 市场去库存的速度在适度提高,从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看,市场基本面有可能会率先好转,年底将出现“翘尾”行情。

　　于是,部分媒体开始发表声音,表示楼市已开始回暖。那么,年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖?年底出现“翘尾”行情背后蕴含着什么样的市场背景?此时,对于开发商来讲是否日子好过了?还是还处于资金面较为紧张的窘态?

　　笔者认为,年底出现“翘尾”行情是事实,但这并代表楼市已经回暖,也不代表开发商资金面已经不再紧张。从当前市场特征来看,银行“惜贷”的基本面并没有改变,房企的年度销售业绩指标面临较大的压力,此时,市场仍然面临去库存的压力,开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现来看,年底出现“翘尾”行情背后蕴含着开发商更多的窘境,包括年底冲量阶段利润率难保、对于涨价“有贼心没有贼胆”、用房子抵扣工程款、内部折扣价销售给自己员工等等。

　　窘境之一:年底打鸡血“冲量”难保利润率

　　年底这几个月,表面上看市场成交量确实有所回升,甚至年底阶段出现成交量“翘尾”行情也毫无悬念,但这只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情来看,一方面,开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力,不得不打鸡血贴着成本跑量,以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距;另外一方面,银行“惜贷”持续,房企资金面紧张的基本面仍然没有改变,此时,尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择,此时,开发商也不得不打鸡血贴着成本跑量,甚至一部分土地成本较高的项目以亏本销售形势入市。

　　因此,当前来看,我们不能简单地认为市场成交量出现“翘尾”的行情,就认为市场基本面已经改变,就认为开发企业的日子会好过。通过上述分析我们可知,开发企业此时跑量只不过是追求表面业绩的回升,其实,年底阶段的“冲量”难以保证开发商的利润率。

　　窘境之二:对于涨价“有贼心没有贼胆”,不敢真的马上涨价

　　笔者认为,就年底的市场特征来看,限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看, “去库存”仍然是市场主旋律,大部分城市仍然有房价下行的压力,即使当前部分品牌房企传出涨价,也是“有贼心没有贼胆”,不敢真的马上涨价,仍然维持小幅促销、小幅优惠“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面仍然较紧张,仍然维持“以价换量”的市场策略。