【一周楼评】因城施策下，石家庄楼市明年会放松吗？

临近年末，不管是购房者还是行业乃至地方政府，都在等待中央经济工作会议的靴子落下，好对明年房地产市场做一系列的预测和应对。

果然，此次召开的中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场，细微的表述变化以及多个城市楼市调控松动的消息，让市场重新燃起了上扬的信心，但明年的市场真的会如大家想象中利好吗？因城施策下的自选动作，石家庄楼市会有所放松吗？在这一敏感的市场阶段，到底是抄底还是继续等待？

在今天的《家有好房》栏目中，房掌柜与何蕊老师继续论道上一周的市场。

1、中央经济工作会议

新闻背景：

据新华网消息，中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。会议总结2018年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。

此次中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

房掌柜观点：

在业内人士看来，这一政策思路和过去一致，也体现了2019年房地产市场调控的总基调保持延续。

不过，相较于2016年中央经济工作会议提出的“落实地方政府主体责任”，此次责任主体改成了“城市政府”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，此次中央经济工作会议的表态和以往的提法相似，房地产市场仍强调前期调控政策。当前房地产市场分化明显，未来房地产市场调控将根据不同城市市场的差异性因城施策，更多发挥城市政府主体责任。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，此次中央经济工作会议提及“夯实城市政府主体责任”这一提法更加准确，体现了房地产调控的精准度。房地产市场调控将更加体现“因城施策、因时制宜”的做法。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，“此次房地产的内容放在了加强保障和改善民生里面。房地产市场调控有‘规定动作’和‘自选动作’，从中央层面而言，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从地方层面而言，要因城施策。此次强调城市政府主体责任也体现了即使是山东省和山东省菏泽市也是不一样的调控措施。”

房掌柜认为，明年的地产调控，除了单纯将刚性调控逐渐转变为系统和制度调控以外，更大的变化，是因城施策的再次重提，这意味着每个城市将会根据各自城市的实际情况进行预调、微调，这就是除了规定动作之外的自选动作。

如果将视角放到石家庄，我认为最大的可能将是，相关部门会从土拍区域、交易环节、限制条件等方面进行引导与放松，比如，为了扩大城市空间，预计将会加速在环城水系周边进行土地收储和拍卖，让热点区域越来越多，人们的购买注意力向周边区域扩散，并配合城市基础建设进行综合扩容；另外，有可能在四限方面有一定的松动，但松动到什么程度，何时松动，还需继续观察；另外在交易环节，个人认为会继续严控规范化与遗留问题的尽快处理，但在捆绑等方面，不会再有太大的限制。

但从目前菏泽、珠海、广州等地的部分松动来看，加之这个周末，网络流传出部分房企关于上调售价的内部通知这类亦真亦假的消息，我们看到，市场预期正在逐渐发生微妙变化，同时市场博弈进入了关键和敏感的阶段。

2、各地楼市松动

新闻背景：

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布通知称，取消新购住房限制转让措施。成为首个取消限售的城市。

无独有偶，12月19日，广州住建局发通知：决定放开公寓买卖限制，允许个人入市购房，此前不允许个人买卖商服物业。12月19日，珠海媒体爆料，珠海的金湾、斗门两区放松限购调控，只要一年社保就可以购买一套商品住房，虽没正式文件下发，但政府已默认。深圳宣布国有四大行放松购房者首套房房贷利率，调整后为上浮10%，之前是15%。

房掌柜观点：

今天，当这三个城市楼市政策松动的信息已经被许多专家和媒体点评分析以后，我们更能看到了因城施策这一自选动作未来的操作空间，正如第一个话题所讲到的，未来许多城市对于楼市预调微调的动作将会越来越多，但无论如何调控，房住不炒和稳定预期提振信心，都将成为城市政府调控的定海神针和主要目标。

3、促销继续，但是降价的少了

新闻背景：

上一周，除了万科新都会开盘热销外，其余项目似乎并无太大动作，之前项目的各类政策依然持续，但基本再无新的项目出现降价动作。

房掌柜观点：

还有一周，2018年将进入历史，新的一年开始，意味着许多房企将重新制定销售目标，筹划新的销售策略，因此，许多项目进入了盘整期，开始重点考虑明年的营销计划。在这个前提下，确实不少项目，哪怕是刚刚获得预售证的项目，延缓了市场推盘的节奏。在房掌柜看来，这是正常的市场反应。

不过，这个周末，网络上出现了所谓一线房企内部上调价格的通知，这个是否为谣言暂时不管，但确实在这个敏感的市场环境下，房企蠢蠢欲动企图博弈进行翻牌的动作不断，让我们感受到，行业对与明年市场的焦虑，如果市场有更多城市出现预调微调的动作，预计市场将迎来新一轮的销售小高潮。

但同时，从今年的许多项目降价策略来看，性价比将成为明年购房者对房源价值的最大考量，加之稳定将是未来楼市的主基调，理性购房将成主流，小幅震荡将成为常态，市场分化也将愈加明显，性价比高的项目甚至将根据市场销售情况进行小幅上调，而性价比较差的项目，还将继续进入下跌通道，房掌柜认为，这将成为明年市场的新常态。